姜丞曜

（沈阳建筑大学管理学院，呼和浩特 010010）

浅论房地产业安全现状

姜丞曜

（沈阳建筑大学管理学院，呼和浩特 010010）

【摘 要】现阶段我国的房地产业处于结构调整阶段，房地产市场经过几十年的发展逐步完善，保障性住房建设全面进行，形成了商品房和保障性住房”齐步走”的局面。虽然商品房近期受到宏观政策等影响表现出下滑的趋势，但作为国民经济的支柱产业，其对我国经济发展的贡献是不言而喻的，其产业安全是不容忽视的。基于此，本文分析了现阶段房地产业现状，查找存在的问题，在此基础上尝试提出了解决房地产业安全问题的对策及建议。

【关键词】房地产业 产业安全 对策建议

一、房地产业现状

从市场短期变化而言，经历了2013年的市场繁荣之后，2014年房地产业全面降温，各线城市、各层次商品都出现了较大的回落。具体表现为成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标下滑等方面。地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施等。在此类政策的引导下，2014年第四季度少数指标复苏，大城市住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。2015年在“双向调控，分类指导”的思想下，目前房地产业调控政策总体趋松。

二、房地产业存在的安全隐患

（一）融资方式有限

现阶段，我国房地产开发企业的资金来源效仿西方国家的成功经验结合实际国情开发了六大融资方式，即房地产信贷、股权融资、债券融资、房地产信托、房地产私募基金和民间资本投入。其中最主要的也是所占比重最大的，应用较多的是房地产信贷方式，主要包括国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金四方面。其中，国内贷款和自筹资金呈逐年上升的趋势。事实上，这两部分资金大都来自于银行系统。目前，我国房地产开发资金来源本质上由银行提供的在70-80%，其余为自筹资金，仅占总资金的三成，这大大超过了国际上40%的标准，存在较大的金融风险。

我国商业房地产开发融资结构的突出特点是，间接融资方式所占比重过大，企业外源性融资无论期限长短，均过度依赖银行贷款。与此相应，房地产开发直接融资所占比重很小，现阶段直接融资方式主要有上市、债券和房地产投资基金及信托等。就上市融资而言，目前我国近4万家房地产企业中，在深沪两地以房地产为主营业务上市的公司只有不到70家，即使是已经上市的房地产企业，由于业绩波动较大，只有很少一部分企业具备再融资的条件。就债券融资而言，在过去几年里虽然有一定的上升，但所占比重仍然较小。

（二）结构调整问题较多

针对目前我国商品房市场价格虚高不能满足中低收入群体的住房需求的状况，中央政府提出了加快保障性住房建设的总体要求，促进了我国房地产业的结构性改革的调整。目前我国的保障性住房虽然开工量较大，但建设资金短缺的问题逐步显现。原因是多方面的，例如保障性住房的低收益性、投资风险性、地方政府的财政支持等，这些都对我国保障性住房建设提出了新的要求。同时，针对地方流动人口及中低收入群体的界定进展缓慢，导致保障性住房分配问题凸显，容易出现“劫贫济富”的局面。这些都是未来一段时期房地产业结构调整过程中亟待解决的问题。

（三）产业投资下滑

2013年房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，保持了稳步上涨的趋势。2014年在改善民生成为新一届政府的主要目标之后，如何解决城镇居民的住房难题成为了新的关注领域。在这一大背景下，一系列调整房地产业的政策相继出台，对房地产业投资产生了较大的影响，房地产投资创新低不可避免，产业全面降温势在必行。

全国楼市下行明显，房价增速仅好于2008“危机年”。2015年前两个月全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资仅增长9.1%，低于整体水平。由此可以看出，我国未来一段时期房地产业会持续进行结构调整，对房地产业的投资也会呈逐步理性的发展趋势，投资金额会受到一定的影响。

三、对策及建议

（一）确立规划在结构调控中的核心地位。

目前我国先建设再规划现象较为严重，房地产业也不例外。地方政府的土地收入仍然是其主要收入之一，故其对土地的出让对象往往是价高者得，而不关注房地产投资者对土地的规划和配套设施建设等方面。导致开发建设与市政衔接存在偏差，徒增开发成本，延长工期。因此，应确立规划在先，建设在后的合理的土地使用方式。地方政府在土地出让前应联合规划部门、建设单位等部门对拟出让土地进行综合的规划处理，针对不同层次的需求者向开发者提供不同的地块，并将套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，作为招拍挂出让土地的前置条件。同时对其开发成本和销售服务对象做出合理的市场预期，把商品房建设与保障性住房建设平行推进。

（二）完善保障性住房供应体制，加快各类住房供给。

保障性住房建设是针对目前我国商品房价格虚高的针对性措施，因此应加快保障性住房的供应体制建设，针对不同层次消费者的需求，制定针对性较强的保障措施。①租售并举。廉租房和公租房可统称为租赁型保障房，其特点就是只租不售，产权归地方政府所有。可适当改革其供给方式，对于租住时间较长且有意向长期居住的公民，可适当考虑对其销售，从根本上实现其居住权。②扩宽房屋来源。目前我国的保障性住房主要以新建、改建为主，建设周期较长。因此政府可尝试收购小户型住房、二手房等产权作为保障性住房的组成部分，来增加保障性住房的供给量。③收购修缮房屋。修缮房屋因其功能有缺陷等原因往往租金较低，但其对于低收入人群仍然有较大的吸引力。地方政府可建立废旧住宅的修缮、保护办法，来解决短期内由于新建保障性住房尚未完成而出现的居民住房难题。

（三）全面征收房产税，保护刚性需求。

通过国家宏观调控政策的引导、保障性住房建设增速、银行贷款门槛增高等途径，我国的商品房价格上涨趋势放缓，在一定程度上解决了部门公民的居住问题。同时，商品房存量增加，建设资金回收周期延长，增加了开发者的投资风险，但本质上是在考验银行的承载能力，增加了银行的经营风险。基于此建议全面征收房产税，通过增加持有房屋的成本来减少高收入者的房屋持有量，降低空置率，增加房屋供给量，来满足消费者的刚性需求。主要有以下三方面作用：①为消费者提供良好的房源。房产税的征收能够倒挤出不同层次住房的供给量，给各自层次的消费者更多的选择空间，能够更加有针对性的解决居民的居住问题；②降低空置率。提升房屋持有的成本，且随着持有数量的增长，持有成本呈倍数上升，这能够使得投机者出售多余房屋，来降低其持有成本，从而增加了住房的有效供给，刚性需求者能够选择较为理想的居住空间来实现自己的居住权力；③保持地方房地产业健康发展。如前所述，房产税在增加政府税收的同时也增加了房地产投机者的房屋持有成本，能够打击房地产业的投机行为，促进地方房地产业的长期健康发展。

参考文献：

[1]杨恒.我国房地产调控有效性分析[J].宏观经济研究,2014(03).

[2]安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策[J].财经科学,2013(03).

作者简介：姜丞曜（1985.09—），男，蒙古族，内蒙古自治区呼和浩特市人，在职硕士，主要从事房地产经营管理研究。