姜彤彤

（山东师范大学 经济学院，济南 250014）

2012年以来，我国超过20个城市调整住房公积金政策，包括降低首付比例、允许提现偿还异地房贷、提高贷款最高额度等。住房公积金政策的调整到底会降低购房成本、刺激房地产市场还是加大贷款难度、抑制刚需购房，或者是影响不大、不会对楼市带来实质性影响呢？本文以济南市住房公积金政策调整为例，探讨一下政策调整的影响和对策建议。

1 住房公积金制度概述

根据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金主要指国家机关和国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储备金。1991年，上海市首先建立住房公积金制度；1994年，国务院发文在全国范围内推广执行这种制度。其实质是一种具有长期的、普遍性的强制性住房储蓄和保障制度。截至2011年底，我国31个省、市、自治区共成立住房公积金管理中心近400家，实现了全国范围内的全面覆盖。

住房公积金制度的主要作用有：①通过“强制”手段调整职工消费结构，把一定比例的收入累积起来用于购买或维修、租赁住房；②雇主须按同等比例在下属职工账户中缴存等额的钱，实际提高了普通职工工资水平和购房能力；③住房公积金单位和个人支出部分都享受国家税费优惠，无须缴纳个人所得税，实现了单位、个人、国家利益的最佳结合；④公积金贷款利率大大低于同期同等条件下的商业银行贷款利率，在职工贷款购房时节约大量的利息；⑤无论银行存款利息是否缴纳利息税，住房公积金利息收入一直免征利息税；⑥职工退休时，可一次性提取住房公积金账户全部本息，为自身养老积累了可观的储备金。

2 济南市住房公积金政策调整的影响

住房公积金政策包括基本政策和贷款条件限制等，此次调整的主要是贷款条件限制。和其他地市一样，济南市住房公积金基本政策随着职工平均收入增长和市场利率变动而不断变化。比如：2012年，每月住房公积金最高缴存工资基数为14 652元，职工和单位最高缴存比例为12%，最低缴存工资基数和比例分别为1 100元和5%；5年期以下（含5年）住房公积金贷款利率为4.00%，5年期以上住房公积金贷款利率为4.50%，而同等条件下商业银行贷款利率均超过6%。因此，一般职工购买住房贷款时首选住房公积金贷款。

2012年9 月，《济南住房公积金管理中心》出台新规，对住房公积金贷款可贷额度、计算方式、连续缴存公积金时间等多项政策进行调整，新规自2012年10月8日起实施。具体调整内容见表1。

上述政策调整的影响是多方面的，具体如下：

（1）在贷款最高限额方面，政策调整前无论家庭成员中一人还是2人缴存公积金，都可以最高贷款50万元。新政策下，一个家庭必须有2人或以上缴存住房公积金才能申请最高50万元（章丘、平阴、济阳、商河四下辖县为40万元）的贷款，一人缴存的家庭减半。即，只有一名成员缴存公积金的市区家庭，最高只能申请25万元公积金贷款，比政策调整前最高限贷额度减少一半。如果家庭成员中2人都缴存公积金，每人的最高上限也是25万元，2人合计上限50万元，不会出现一人限额30万元另一人限额20万元的情况。实际上，有大量家庭只有一人缴存公积金，另一方是家庭主妇或者在私企上班，或自己是个体工商业户。新政策对这种家庭的影响是巨大的，因为25万元贷款，30年情况下，商业贷款和公积金贷款每月利息差会达到近200元。

（2）从额度计算方法看，新政策的计算方法导致很多人难以达到25万元的个人贷款上限，而旧政策下的方法一计算结果要高很多。比如，若购房者每月公积金缴存额为较低的200元，缴存比例为10%，公积金账户余额为2 400元，贷款年限为最长的30年。按“公积金账户余额×15”的方法计算出来的贷款额度仅为36 000元，而另一种方式为288 000元（实际最多贷252 000元）。即，方法一计算出来的贷款额度比同等情况下的方法二要高得多，除非借款人和共同还款人的公积金账户余额较多。这对多年未提取公积金的职工家庭来说影响不大，而刚走上工作岗位的新职工贷款总额会受到较大影响。

（3）对单身职工来说，新政策放松了还款担保人的限制，可以在无担保人和共同还款人情况下以个人为单位贷款，但只能在25万元限度内贷款。如果一人缴存公积金职工想提高贷款限额，可寻找一符合条件的共同还款人，按双方缴存公积金的家庭对待，实现贷款额度上限50万元。共同还款人本人也必须要有个人住房公积金贷款的资格，并无住房公积金贷款余额。因共同还款人有严格限定条件，且此次公积金贷款记录也会记入其贷款次数，影响其后续贷款，所以共同还款人的寻找和选择有一定的难度。

（4）新政策要求公积金连续缴存12个月，这对一般职工影响不大。因为旧政策的6个月和新政策12个月只相差6个月，大多数单位职工看房买房的过程都会长达半年或者1年以上，不会带来根本性改变。

（5）值得欣慰的是，新政策下职工购买首套房90 m2（含）以下首付比例下降为20%，90 m2以上首付比例仍为30%。对于年轻的“刚需”购房者，首付比例下降无疑降低了他们的首次负担。比如，张三购买第一套房——80 m2的二手房，总价60万元，最低首付由18万元下降为12万元，但后续贷款60-12=48万元，是否都可以通过公积金贷款受很多其他条件限制。

（6）对于二套房的认定，商业贷款早已按照“认房又认贷”的原则执行，新政策下公积金贷款也调整为统一标准，这一政策调整影响了很多购房者。比如，李四已有一套住房，曾经商业贷款或者未贷过款，现在要购买第二套住房，想要公积金贷款。如果按照旧政策，他第一次公积金贷款，可以按照首套房标准执行，首付比例为30%，但新政策下属于二套房，必须首付60%以上，两种认定方式的差别非常明显。很多二套房首次公积金贷款者因此望而却步。

表1 政策调整前后对比

3 进一步调整住房公积金政策的对策建议

住房公积金的“政策调整风”吹过大江南北，同时吹动了各地的楼市。济南作为山东省的省会，此次公积金政策调整在省内和国内都有一定影响。但济南市的新政策整体上对刺激房地产市场无明显作用，反而因公积金贷款限额难以实现最高的50万元，对很多单职工缴纳公积金家庭冲击很大。为进一步完善公积金实施政策，提出如下对策建议。

3.1 完善相关法律法规，进一步扩大公积金覆盖面

目前，我国住房公积金制度已覆盖行政、事业单位和大中型国有企业，基本实现“制度全覆盖”。但整体人群覆盖面依然有限，大部分非公企业、个体工商业主等职工人群还尚未纳入其中，某些国有企业或民营企业也因经营不善等原因，拒不缴纳职工住房公积金，置国家法规于不顾。不同地区发展极度不平衡，同一区域内大中城市和县城、乡镇辐射比例也差异很大。因而，在全国范围内整体实现“人群全覆盖”任重而道远。2011年底，住房和城乡建设部提出“扩大住房公积金覆盖范围”的意见，并得到国务院认可。但这种意见的实施需要通过法律手段来强制实现。建议尽快制定住房公积金制度相关法律和实施细则，通过立法形式明确公积金覆盖面，真正实现全国范围内的普惠制公积金制度。

3.2 制定灵活方便的公积金贷款政策，真正惠及广大职工

我国的《住房公积金管理条例》对享受公积金的对象、范围、标准都有明确规定，各地的具体实施细则相差很大。此次济南市公积金新政中，无需提供还款担保人这一条，就方便了广大单身职工。但还需制定更多方便的政策，比如：①允许职工逐月部分提取住房公积金还贷；②方便住房公积金异地提取和转移；③子女和父母之间互用对方公积金账户余额购房还贷；④在提供多名共同还款人或者担保人情况下，按比例提高住房贷款上限；⑤放宽公积金额度计算条件，使大量年轻人都可通过公积金贷款买房；⑥允许职工在符合条件情况下，按需多次提取公积金账户余额。

［1］包林梅.完善我国住房公积金制度的思考［J］.价格理论与实践，2012（8）：43-44.

［2］薛燕.简析当前住房公积金存在的问题及对策［J］.经济问题探索，2011（8）：189-190.

［3］张恩逸.住房公积金制度在住房保障中应发挥主导作用［J］.宏观经济研究，2008（6）：34-40.