浅谈房地产质量特点和质量管理综合对策

2015-04-16林海木

建材与装饰 2015年12期

关键词：部门质量管理

林海木

（漳州华辉房地产开发有限公司）

浅谈房地产质量特点和质量管理综合对策

林海木

（漳州华辉房地产开发有限公司）

随着社会经济的不断发展，房地产行业获得了突飞猛进的发展，也是当前市场上的重要行业。房地产工程提供的是我们生活生产的住所，其质量直接关系到我们的生命财产安全。同时房地产的质量对房地产企业和购房业主的利益有着重要影响。本文主要阐述了房地产的质量特点，提出了建立房地产质量管理的建议。

房地产；质量特点；质量管理；对策

随着社会经济的不断发展，国民经济体制的改革，房地产行业已经成为推动国民经济发展的重要行业，并朝着规模化、市场化和规范化的方向发展。使用期长、产品成本较高是房地产行业的重要特点。房地产的产品质量不经影响到房地产企业自身的经济利益同时对业主的利益有着重要的影响。因此需要对房地产的质量特点进行分析，做好房地产的质量管理。

1　房地产的质量特点

1.1房地产的质量因素具有综合性

土地和建筑物是房地产的主要结构，水、电、煤气以及通讯、交通等是房地产的相关配套设施。因此房地产的质量因素具有硬件与软件两种。[1]房地产本身的物质结构以及所处位置的自然环境、交通便利度、物业管理与服务是衡量其使用价值的重要因素。除了工程质量外，房地产还包括了规划布局、功能设计、配套设施、居住点的环境以及物业管理水平等多项因素。因此房地产的质量管理具有多种因素的综合性。

1.2具有多元化的质量主体

房地产行业不同于一般的工业产品，产品质量主体是单一的生产厂家。整个房地产行业包括政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位以及物业管理单位、业主等多个单位部门。房地产的最终完工是多个部门共同合作的结果，因此其质量主体具有多元化，每个部门都有着质量责任。

1.3长期性的质量标准

企业需要不断研发新产品以满足社会和消费者的不同需求。要在社会的发展中不断改善产品的质量，提供满足不同需求的服务。但是房地产的更新换代较慢，一旦投入使用就不会及时的进行大规模修改。[2]加上其本身的生产周期和使用周期较长，更新换代自然较慢。因此，需要对房地产做长期性的质量标准，保持一定的预见性，结合房地产的质量改进趋势进行合理的规划与设计。

1.4质量影响具有社会性

房地产行业在国民经济的发展中具有重要作用，同时也是人们最基本的生产生活资料，其质量直接影响到人们的生命财产安全，同时对社会经济的发展造成一定的影响，因此具有影响的社会性。

2　做好房地产质量管理的宏观措施

房地产的质量特点具有综合性与复杂性，同时还有一定的社会性，因此做好房地产的质量管理需要多个部门的共同努力。是一项较为广泛的系统工程。

2.1对房地产质量意识进行全社会的宣传

房地产质量关系到很多人，需要我们加强房地产质量政策与质量目标的宣传，使质量意识深入人心。在政府部门应该将质量政策与质量目标置于房地产政策制定与实施过程中的重要位置。[3]考虑房地产使用周期较长的特点，制定超前的质量标准，延长淘汰周期。在房地产开发方面，要对建筑物作出合理的规划与设计，要面向市场做好建筑施工。在市场竞争中，要以质量取胜，严格将质量第一的观念贯彻于施工的全过程。此外，消费者也要增强质量意识，不能在贪图经济利益的情况下忽视质量问题，要淡化贪小便宜的心理。同时在装修使用的过程中要以保护整体质量为前提。人们对房地产质量的高要求，能够有效的促进开发商提高建筑工程的质量，带来长远的利益。

2.2完善房地产的质量保证体系

有效实现质量管理需要完善的质量保证体系进行一定的保障，在确保产品和服务达到规定要求的同时进行系统性的控制管理活动。[4]要不断建立与完善相关法律法规，实现市场秩序与市场行为的规范化。对房地产市场和建筑市场加强监督，抵制垄断行为与不正当竞争行为，构建公平的就、市场竞争环境。加强对房地产的行业管理、市场管理以及质量管理的有效监督，保证人员的管理素质，使管理部门具有较好的形象。此外加强对房地产质量管理的定期检查，考核企业的质量管理工作并作出相关评价，使企业管理工作有效的进行。

2.3实行质量管理的全面参与

房地产质量具有多元化的特点，它关系到多个部门多个环节。需要房地产中规划、设计、开发以及建设、管理、使用等各个环节的全部参与。要加强各部门的联系，将政府建设部门、城市规划部门、建筑业管理部门以及技术监督部门、质量管理部门等部门统一起来，通过各部门的相互协调与合作，形成统一的质量管理体系。对房地产建设中的各个环节进行有效的监督。

2.4质量标准的全方位控制

房地产质量具有综合性的特点，因此对于质量控制也要具备一定的综合性。要全面考虑工程质量、产品质量、环境质量以及服务质量等多方面的质量要求。对这些质量要求进行具体化与标准化，实现全方位的控制。[5]政府和研究部门应该充分借鉴国外的先进经验，再结合实际情况制定相关的质量标准，在实现经济利益的同时实现一定的社会效益与生态环境效益。

2.5质量行为全过程协调

房地产规划、布局、选址、设计、招标投标、施工、安装、竣工验收等是房地产质量管理的最终体现。通过全过程的质量管理，将不同利益主体的质量行为进行有效协调，实现房地产质量的整体提高。积极开展市场调查，了解市场上房地产业的质量要求做好合理的市场定位，从而制定相关的产业政策与质量控制方针。充分了解政府、社会和企业之间在质量管理方法与目标上的不同，通过对这些不同的分析加强之间的联系，使质量控制更加有效的进行。对不同权益主体的质量行为运用行政、法律以及舆论等多种手段进行激励与规范，形成稳定的质量管理机制。

3　做好房地产质量管理的微观措施

3.1重视建设项目的可行性研究，注重勘察设计

工程项目建设的基础环节便是勘察与设计环节，需要按照国家规定的建设程序进行工程项目的的勘察与设计。要对建议书、可行性研究报告、开工报告以及竣工验收等进行仔细的分析与研究。[6]从设计阶段开始做好质量控制，加强质量监督。结合设计图纸，保证设计内容与业主的要求相一致，符合技术规范要求。充分利用资源，邀请有关专家对设计进行评议，通过更多人的建议，减少设计环节中的缺陷，得到一个最佳的设计方案。

3.2强化施工单位的质量控制

完善施工单位的质量控制体系，做好方案优选、跟踪检测、重点把关以及样板示范等流程，做好重点部位和隐蔽工程的技术核查，对工程关键环节的施工进行责任化，质检员对所检查的环节进行签字，保证质检效果。要注重施工现场的质量控制，加强施工人员操作的规范性，严格控制好各个工序质量，保证偏差在施工规范规定允许之内，注重施工安全措施，减少质量事故的发生，保证工程质量的合格。此外加强对施工技术、使用材料以及设备的质量等方面的质量控制，尤其是材料的质量控制，严禁运用不合格材料。

3.3重视工程项目竣工后的质量管理

工程项目竣工后的质量检测是质量管理的后期环节，做好竣工后的质量管理，及时发现工程项目存在的问题并加以解决，减少质量问题在工程投入使用后发生的情况。根据国家相关的质量检测标准，在工程竣工后进行全面的检查与验收，从而保证整个项目的质量合格。[7]根据检测结果创建质量评估报告，整合工程的质量信息，为今后的工程建设提供相应的指导。

3.4加强施工人员的专业知识培训

在房地产行业的建筑阶段，大量施工人员缺乏相关的专业知识。因此要加强对施工人员的专业知识与业务知识培训。注重对施工过程中设备操作的技术能力培训，提高施工人员的操作水平和技术水品。通过培训与学习，提供施工人员的质量意识，保证其在严格的质量要求下进行施工，使工程达到质量要求。