控制性详细规划的分析

2015-04-16李荟娜高战东

建材与装饰 2015年9期

关键词：控制性用地土地

李荟娜　高战东

（新密市城乡规划管理局河南省新密市　452370）

控制性详细规划的分析

李荟娜高战东

（新密市城乡规划管理局河南省新密市452370）

对于城市规划工作而言，其中包括三个层次：区域规划、总体规划和详细规划。所谓控制性详细规划，指的是对土地使用性质进行控制和对使用强度进行控制等不可或缺的内容，而这只是个针对宏观方面的控制。正真的控制性详细规划就应该是在上位规划的基础上在进行工作，这也是对工作的一种延续。

城市规划；控制性；详细规划；分析

引言

我国经济的快速发展，也使得城市化的进程加快，城市建设事业也在不断发展壮大，在城市的规划建设和发展中控制性详细规划有着不可替代的作用。控制性详细规划说的就是把城市总体规划作为依据，在一定的时期内，对城市局部地区的土地利用和空间环境都进行了具体安排，而它也是落实城市总规划的关键环节，具体表现在对各项战略的部署，原则上的要求和具体的规划内容等。随着城市经济的快速发展，控制性详细规划也接二连三的出现新的情况和问题。

1　控制性详细规划的作用

1.1控制作用

控制性详细规划的作用体现在合理的对公共利益和生态价值进行保护，它还有一个很重要的作用，说的就是在知道公共用地的种类、规模和布局的前提下，对城市的公众设施和生态设施进行严格保护，还可以通过提供的服务来保障整个城市的土地发展，对于土地发展的经济效益、公共利益和生态效益都会得到大大的提高。目前，在城市建设中存在着很多问题，如建设密度过大、公众设施不足、绿地面积小等，以上问题给城市的持续发展和城市建设质量的提高带来了阻碍。以上情况的出现是因为在城市建设中没有控制好公共空间和公共设施的用地，而这又在市场的作用下被吞噬。因此，城市规划的目的就要落实到城市的总体规划上，而重点就是控制土地的使用，还要合理的控制城市土地和空间等资源，只有资源的配置主导作用在市场上得到充分的发挥，才能加强政府对公共设施和生态设施用地的调控能力，对保护城市公共利益和生态价值有积极的作用，更能引导城市朝着良性的方向进行发展。

1.2协调作用

对城市的土地功能和建设进行了合理安排，控制性详细规划达成了相邻土地在二维平面上的协调和有序的时间维度，这样就避免了周围土地间的冲突和在开发建设时的冲突，这时就体现出城市土地的整个价值。社会在行动上的协同具体体现了控制性详细规划的协调作用，要对其进行编制，实质上就是政府各部门和社会公众之间就编制区空间利益问题进行的协调过程，也是想在编制区发展这一问题上达到共识的过程。

1.3引导作用

控制性详细规划的引导作用是对土地开发的强度进行确认。通过对地面上的总建筑面积、绿地率、建筑限高和人口密度等空间指标的了解，控制性详细规划就可以明确各处土地的开发权和开发强度，从而引导市场和公众进行合乎要求的开发和经营，还加上在市场机制下对开发需求并不确定，这时就需要规划行政部门来进行裁权，通过对规划进行积极的引导，对土地的价值和开发需求进行合理平衡，为的就是使其有适当的弹性，使开发和经营有利于公众。

2　控制性详细规划的控制体系和控制要素

2.1土地使用控制

土地使用控制是对建设用地进行规划，主要包括建设的内容、位置、面积和边界范围等方面，这些是最基本的，具体的表现在用地的使用性质、使用相容性、边界和面积等。

2.2环境容量控制

环境容量控制是为了使城市的环境质量更加良好，并对建设用地进行合理规划，主要是针对建设量和人口聚集量而言。其中控制指标有绿地率、容积率和建筑密度这些，至于空地率、人口密度和人口容量这些是延伸的指标。城市环境容量有城市自然环境容量和城市人工环境容量之分。

2.3建筑建造控制

建筑建造控制是为了满足公众能够在良好的环境条件下进行生产和生活，对建设用地在技术上做了规定，而这主要是针对建筑物的布置和建筑物群体之间的关系来说。其中主要内容有建筑的高度、间距、后退、沿路高度、相邻地段的规定等。要引起注意的是，控制性详细规划对建筑建造的控制，不是对个别建筑进行具体的控制，而是对地块中建筑建造的一般性规定。

2.4城市设计引导控制

城市设计引导控制是为了形成城市设计的总体概念和结构，才对规划区域的空间结构、用地功能、绿化系统和空间序列等方面进行确定。同时，要以指标的形式来确定空间形态和建筑风貌。

2.5行动控制

行动控制主要有两点：①对交通活动进行控制，其实就是控制道路交通的布置设施和停车场，主要内容有道路红线、横截面、道路控制点坐标、标高和交叉路口形式等，还要规定交通方式和设置出入口，对社会停车场进行控制，主要是就定位、定量和定界方面，对其他停车场控制定量和定点。②对环境的保护内容进行规定，主要保护大气环境、水环境和噪音，并对固体的废弃物进行控制等方面。

3　控制性详细规划中控制指标体系的具体要求

3.1要加强地区差异方面的研究

控制性详细规划工作的基本原则是要因地制宜。规划区有类型不同的用地，如新开发地区、快要建成区、旧城区、城中农村和历史遗留文化保护区等，因建设状况的不同，从而在建设本身和更新改造等方式上也有所不同。所以，要利用规划控制的原则，根据不同的用地、建设项目和开发过程，就要在控制方式上进行多手段的运用，在控制深度上进行多层次的制定。要想适应城市不同类型的建设需求，就要根据建设特点和管理要求来对建设用地进行规划，可分为多种类型，通过这样来明确规划原则和控制要点，并对刚性和弹性控制指标进行确定。根据控制性详细规划的内容，对需要编制的地区进行前期研究和可实施性研究，实施主体要明确，对具体的控规编制区域进行确定。在控制性详细规划编制任务书中对本区总体规划的定位要落实，发展单元的控制要求要落实，总体规划的要求也要延续。

3.2要重视空间形态方面的研究

在控制性详细规划中很多指标只是就城市建设总量上的开发控制，对于城市空间形态上的研究就很少考虑。城市空间环境质量的好坏，取决于建筑物本身，除此之外，并有着举足轻重作用的是空间界面组成的环境。界定的环境空间尺度宜人，对规划意图反应准确，环境效果很理想，并在一定程度上削弱了过度开发而带来的负面影响。

3.3要考虑弹性分区方面的研究

规划的弹性就是指在随机性的市场经济发展中规划思路和指标体系的适应程度。规划与市场有着相互联系和制约的辨证关系。市场经济存在不确定性和不可预见性的特征，所以急切需要建立弹性规划体系，并使其灵活和实用。要调整许多用地性质，这是因为没有准确的把握市场需求，这时就需要对新发展地区进行弹性分区，并对第一用地性质进行确定，还可以以市场需要而定，制定第二用地性质来替代，对控制指标进行制定，使规划控制方法由具体的刚性转变为有较强应变能力的动态弹性。

3.4强化现状调研，制定技术标准

在控制性详细规划中，要保障编制依据的准确性，对现状调研的力度要加强，也要对现状调研的技术标准进行制定，还要对编制单位实行要求，让其首先完成现状的调研，对其进行分析并报告，还要通过评审，在此基础上就可以对控制性详细规划进行编制。要对上层次法定规划要求进行落实，对于总体规划的土地使用功能、人口容量、用地规模、开发强度和配套设施进行合理的分析并解决。