王 璐

（陕煤实业集团渭南分公司，陕西 渭南 714000）

计算机网络技术在物业管理中的应用

王 璐

（陕煤实业集团渭南分公司，陕西 渭南 714000）

随着我国经济的发展，住宅小区越来越成为人们居住的主流，物业管理针对当代社会需要应运而生，用计算机网络技术进行物业管理，能够为管理者更好地维护各项物业管理业务和处理工作带来方便与快捷。

物业；计算机技术；网络技术；效率；瓶颈；展望

1 物业的含义和发展趋势

物业一词早在我国就有记载。《汉语大辞典》中记载，宋朝李纲的奏章中有“在京有物业者”的说法。物业在英语中为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”之意，是一个较为广义的范畴。“物业”一词原是粤港方言对房地产的称呼，国家建设部将“物业”定义为，“已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地”。从这个定义可以看出，物业主要包含3部分内容：①已建成并具有使用功能的各类居住和非居住的建筑物；②与这些建筑物相配套的设备和设施；③相关的场地。

随着人们生活水平的不断提高，传统的社区服务已经不能满足人们的需求。如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今社会所面临的重要课题。面对信息时代的挑战，利用高科技手段来提高物业管理，无疑是一条行之有效的捷径。在某种意义上，信息与科技在物业管理与现代化建设中彰显出越来越重要的地位，物业管理方面的信息化与科学化，已成为决定现代化生活水平步入高台阶的重要标志。

2 计算机网络技术的发展

计算机是20世纪人类最伟大的发明，随着科学技术的不断提高，计算机技术日渐成熟，其强大的功能已深为人知。计算机已进入人类社会的各个领域，并发挥着越来越重要的作用，人类正进入信息时代，计算机和网络的发展正在改变着人们的工作、生活、思维和学习方式。

计算机的发展速度日新月异，仅仅几十年的时间，其处理速度从每秒几千次，到每秒几十万次、上千万次，发展到千亿次。处理二制数位数，从8位发展到64位。广泛使用的微型计算机，20年来其核心部件CPU，也从当初的Z80系列、苹果机系列（6502）、PC 机（8086）、80286、80386、80486、Pentium（奔腾），到 PⅠ、PⅡ，再到目前的PⅣ。发展方向正朝着巨型化和人工智能化方向发展。

作为计算机应用的一个方面，使用计算机对企业单位的物业信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点，比如检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率。

3 计算机网络技术在物业管理上的应用

物业管理标准化、科学化、规范化，已成为物业公司迫在眉睫的任务，通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前物业管理的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流。因此，对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化、网络化的计算机综合管理道路。

物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，首先必须实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确、不失真，同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务打好基础。

当前，物业管理工作大多还应用“传统”的管理方式与方法，从而造成了许多的问题和不便，加之物业管理涉及的管理范围较为广泛、管理内容繁杂、政策性易变动等因素，导致日常工作需要耗费大量的人力和物力，而采用现代化计算机网络管理手段，绝对是一种行之有效的解决办法。

使用计算机（网络）不仅可以避免上述麻烦，还可以节省大量的人力、物力和财力，并提高工作效率和服务质量。主要体现在：

（1）全方位的快速查询，减少重复劳动。物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文件档案的数量庞大，手工整理、统计汇总工作量非常大，而且繁琐，查询某房产或业主资料往往需要较长时间。而通过计算机辅助管理，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等条件任意查询，减少大量重复工作，提高工作效率。

（2）完整的工程及服务档案，提高管理水平。物业管理除了涉及房产、业主和客户管理之外，更需要提供工程设施维护、维修、装修服务与管理。而计算机网络完整的工程档案与服务档案可以使管理人员随时了解最新的情况，更可以规范维护、服务标准，帮助管理人员合理安排上门服务的时间。

（3）各项费用自动计算，减少人工差错与负担。物业管理中一项重要的工作是各项费用的计算、统计、汇总，然而由于费用项目繁杂、计算方法繁琐，造成手工差错率较高，且工作负担繁重。而计算机管理利用了计算机运算速度快、准确率高的特点，使得各项费用的计算、统计、汇总工作，既简单、方便，又能轻松自如。

（4）自动控制各项费用收缴，保证公司收益。管理费用的收缴是管理公司能够正常运营的保证，通过客户自觉交费和人工催收，往往效率较低，难以应付自如。而计算机管理可以随时监控客户交费和欠费情况，自动打印缴费通知书和催款通知书，能够提高收费效率，使收费工作操作自如，提高了资金的回流速度。

（5）灵活、准确的收费，提高财务工作效率。管理面积越大、户数越多，财务收费工作就越繁重，大量水电费、管理费及其他费用的收费，不但繁杂且容易出现差错。而用计算机管理收费，灵活性、准确性大大提高，客户不但可以分项付款，还可以预付各项费用，大大降低了财务收费人员的劳动强度和工作量。

（6）全面的统计分析，提供决策依据。在物业管理的市场竞争中，计算机快速、自动、强大的统计汇总功能和丰富的报表打印系统，使各项数据的统计汇总、分析表格一应俱全，物业管理公司的领导可随时查阅最新的详细情况，以便快速、准确地做出决策，提高物业管理公司的管理水平与竞争力。

4 计算机网络技术在应用上的瓶颈

计算机网络技术在物业管理中的应用，到目前为止还没有形成规模。归纳起来，妨碍计算机技术在物业管理行业应用的主要困难，表现在以下几个方面：

4.1 认识问题

这种思潮认为，信息系统再好，也不能产生经济效益，或直接产生效益，因此网络对企业来说是锦上添花，可有可无。其实，这是粗放型经济模式下产生的误区，他们不了解管理出效益的真谛，不了解管理与技术的内在联系。网络虽然不能直接产生效益，但它可以产生间接的、无形的、长久的经济效益。

4.2 数据概念

目前，物业管理方面的数据库基本没有什么标准和规定，完全是各单位根据自己的需要开发的一些小型应用。但这些数据库各自为政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部门的数据，尤其是基础数据不共享或不能共享，这就造成了许多重复性工作，浪费了时间和精力。

4.3 数值计算

物业管理有关费用计算的难点不在于计算机软件，而在于物业管理收费数学力学模型的概念化和准确界定。一般来说，数值计算的数学力学模型确定之后，根据确定性模型再去编制计算机程序都不是困难的事情，甚至许多数值计算问题根本用不着自己去编程序。随着物业管理向集约化、专业化方向的发展，这种服务的计费模型将是必须解决的一个问题。

4.4 文档管理

文档资料管理是物业管理的重要内容，历来是各单位技术档案管理的重点之一。一些重要物业的技术档案还有保密性，有严格的管理规定。计算机技术的应用使得传统的档案管理受到冲击。

4.5 网络技术

物业管理的网络系统应用目前尚处在初级阶段，少数单位的局域网可以进行一些文件传输或数据交换，已经迈出了网络应用的第一步，但离真正意义上的网络应用还有相当大的差距。少数单位正在进行深层次的探讨，如按物业类型分类，进行商品房、写字楼、公房等专门类型的系统开发。网络的意义无人质疑，难点是投入与具体应用，期间有许多现实条件和发展问题需要认真研究，并加以解决。

5 小结

减少中间环节、有效降低成本的网络化物业管理，最大限度地解决了提高服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效地削减中间管理层，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本，并实现资源共享、信息公用，从而有效降低了经营成本。

统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务，缩短了领导与员工的距离，实现了公司内部的交互式管理，营造出宽松的企业文化。物业管理是一项系统的管理工作，随着市场的变化，小船的抗风险能力是有限的，大的集团公司的出现，可起到整合市场的功效。只有提早着手建立起远程统一化管理的运行机制，即时调整策略，才有可能走在市场竞争的前列。

然而就目前而言，计算机在物业管理工作中的应用还不尽人意。以上海地区物业管理为例，目前大约有1 700家物业管理企业，其中有近300家物业管理公司采用了物业信息系统进行管理，但从严格意义上讲，这些应用还称不上是系统，更不是真正的信息管理系统，所以物业管理的网络化进程需进一步拓展。

［1］陈耿.信息技术在物业管理中的应用［J］.甘肃科技纵横，2010，39（1）.

［2］罗辉.应用网络技术实现转型升级［J］.中国物业管理，2014（3）.

［3］阮连法.中国住宅设施［J］.中国物业管理，2004（4）.

［4］刘伟.注重细节开展精细化物业［J］.城市开发，2008（2）.

［5］李胜来.行业大发展促进大进步［J］.中国物业管理，2012（2）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.102

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2015-05-07