钱 卉

(中交地产有限公司，北京 100088)

房地产行业的建设规模巨大，资金投入额高，且项目周期长，因此该行业的发展需要强大的资金流作为后备支撑。近来来房地产行业发展迅猛，但随着国家宏观调控和房地产相关土地、信贷等方面政策的出台，房地产行业逐渐出现资金流短缺、回款困难等问题，造成投融资困难;同时房地产投融资渠道单一狭窄，这些都极大程度地制约了本行业的发展。因此探讨当前我国房地产投融资主要渠道，研究投融资新渠道，改善房地产投融资现状，对于实现其平稳发展意义重大。

1.我国房地产投融资存在问题

房地产投融资具体指房地产企业通过金融市场媒介，运用各种融资方式和工具手段，为房地产项目的开发建设筹措资金、提供风险担保的金融活动。投融资的主要目的在于实现房地产企业项目的顺利实施，保障房地产开发过程的资金充足，实现房地产建设、流通、消费和再生产各步骤的循环。近年来，在国民经济发展中，房地产行业因满足人们日益增长的住房需求，逐步超越了其他行业，位居GDP贡献榜单的前列，是国家发展不可或缺的重要产业。但是由于近期国家金融政策开始紧缩、市场经济因素等多方面的影响，房地产融投资市场份额相对较少，以上海为例，其排名前十的房地产商投融资市场占有率仅23%。

1.1 投融资格局单一

目前房地产项目建设开发以及运用时，其资金来源主要依赖于银行贷款、商家自筹资金、预付款以及定金等资金，其中银行贷款所占比重最大。随着国家宏观调控能力的提升，银行贷款难度相对增加、贷款额度下降，这将导致房地产企业资金大幅度减少，自筹资金和预付款等会相应提升，且其中预付款项中绝大多数为房屋购买者从银行方面获得的住房贷款，由此可见现阶段房地产融投资格局过于单一，投融资渠道狭窄，对于银行贷款依赖程度过高，一旦银行借贷方面政策变动，企业受到影响巨大，容易出现资金缺乏，房地产项目无法正常建设开发的现象，严重制约了房地产行业的稳步发展。

1.2 信托资金额受限

作为房地产投融资的一条重要途径，银行信托融资本身存在一定的周期性，在顺、逆周期中，信托资金额都会受到主要金融机构信贷业务的影响。例如，顺周期时，若主体金融机构中出现大规模群体借贷行为且金额巨大，房地长信托融资会由于自身存在成本高、回流慢及发展空间小等缺陷而丧失竞争优势，银行信贷行为受到排挤而导致融资金额下降，达不到预期效果。而逆周期时，金融机构中出现群体拒贷现象，银行资金充足，银行信托融资将成为房地产项目开发资金的一大来源，房地产行业获得阶段发展时机，但该时机无法确定，具有极大的被动性。2005年开始，银行信贷融资中出现了明显的逆周期特征，房地产行业获得较快发展，相比较庞大的房地产投资总额来讲，房地产信托资金资金额度较小，对于房地产开发资金支撑力度不足。

虽然银行信托相比其他融资方式具有较强的灵活性和适应能力，但随着市场经济的多元化和房地产投融资渠道的增多，银行信托资金的规模仍无法矿大，融资资金额远远不能满足房地产开发的需求。

1.3 市场体系不健全

现阶段我国房地产行业处于快速发展时期，房地产企业获得了较大的发展空间和利润。然而，目前我国房地产投融资市场体系仍不够健全，容易出现资金供用平衡、资金不足及资金链断裂等问题，阻碍房地产建设开发的顺利实施。投融资监管部门工作重心偏移到预防房地产金融风险的发生而忽视了投融资市场体系的完善工作，导致市场缺乏一套行之有效的、符合国情和房地产企业发展现状的金融体系进行市场性监督管理和引导。市场体系的不健全直接引起房地产投融资市场的混乱，导致投融资成本升高，房地产企业由于资金问题放弃项目的建设，转而出让项目甚至冒险采用地下金融救急，这些都严重威胁到了房地产企业的生存发展。

2.我国房地产投融资主要渠道

2.1 银行贷款

房地产银行贷款指资金用于房地产开发、建设、经营和消费等活动的借贷行为，其具体可分为商业房贷款、私人住房贷款、土地储备型贷款以及房地产开发用贷款等。房地产银行信贷业务开通以来，银行贷款始终是房地产企业投融资最主要的渠道，每年房地产行业从直接或间接银行借贷方面的资金占50%以上。据调查统计数据，自筹资金居于房地产开发资金流的首位，占总来源的38%;定金及预付款仅次于自筹资金，占总来源的27%;银行贷款排在第三位，占总来源的17%。但在实际情况中，自筹资金一大部分来自个人贷款，定金和预付款项中大多也为个人住房贷款业务，总的来讲银行贷款已占房地产投融资金额的一半以上。然而银行贷款融资渠道相对狭窄单一，银行几乎承担着贷款所具有的全部风险，一旦房地产市场有所波动，势必影响银行业的贷款回款率，甚至导致银行破产。尽管近年来国家宏观调控政策加强，银行贷款增长速率逐渐下降，但房地产开发资金大部分仍来自银行系统，对于商业银行的依赖性过强。

2.2 上市融资

作为一种权益性融资方式，上市融资主要通过发行股票的方式进行公开融资，具体指房地产企业将公司全部资本等额划分为股票形式并报送证监部门审批，通过后上市流通，公开发行公司股票进行资本积累。主要形式有首次公开募股融资、增发股票及配股融资等等。随着货币市场融资困难程度的增加，房地产企业的融资重点已转向资本市场，且上市融资优势巨大，其在短时间内便可筹措大量可用资本，并可作为注册资本使用，无还款期限困扰，对于大中型房地产企业来说，上市融资渠道可行性较大，且收益明显。但是股票上市发行需要的手续繁琐，制约条款和要求异常严格，大部分房地产企业无法满足，通过上市渠道融资就变得极其艰难。

2.3 夹层融资

就风险和收益双重标准来看，夹层融资渠道介于债券和上市融资之间，风险收益相对较中性。夹层融资方式的诞生起源于市场融资渠道无法满足资金需求，房地产企业发展遇到障碍情况。夹层融资的模式大致有基金组织、银行承兑、直存款和多层创新四种。夹层融资对于房地产企业的要求相对较低，无过多硬性要求，且融资形式较为灵活，持续性强可以满足企业的不同需求。夹层融资优点众多，未来必将发展壮大。

2.4 房地产债券融资

房地产债券融资属企业债券的一种形式，债券由所属企业发行和规定期限，到期后企业按照之前提出利率支付。债券融资的优势在于债券发行量大，筹措资金额高，资金使用自由度高，债券持有人不涉及公司经营管理及债券还款时的制度优势等。债券可以聚集一部分社会闲散资金用于房地产开发和公司的运营，能够减轻银行借贷压力，活跃债券市场。现阶段国家正大力支持资本市场的发展，房地产债券融资已迎来了发展的好时期。

2.5 海外地产基金

随着我国房地产行业的发展和繁荣，一大批海外地产基金逐步将目光转向中国。海外地产基金进驻我国房地产投融资市场的主要途径有两条:一是向中国政府提交材料通过申请后进行房地产项目的运作或者购进不良资产;二是成立投资管理公司代为进行，避免过多的法律法规限制。在经济全球化大趋势的引导下，海外基金必将大量涌入开放的房地产融资市场，这对中国房地产行业来说是一把双刃剑，机遇和挑战并存。一方面，海外地产基金的涌入拓宽了房地产融资渠道，为房地产行业的发展注入了鲜活的生命力，推动其快速平稳发展;另一方面外资的涌入会带来金融行业的激烈竞争，本土金融业的发展受到严峻考验，而且由于相关法律和政策的不完善，境外基金引入目前仅能维持企业的短暂过渡时期。

2.6 房地产信托及信托投资基金

房地产信托指房地产企业将所有地产委托于信托公司，使其按照企业要求进行管理、经营，投资者赚取稳定且安全的收益。与银行贷款相比，房地产信托融资成本较低，有利于公司融资结构的优化调整。房地产信托与传统的借贷市场和资本市场融资有所区别，具有制度优势和极大的灵活性，尤其从中央银行‘121’号文件后，房地产企业逐渐重视起房地产信托渠道融资，信托也提升了居民对房地产行业的参与程度属于一种全新的投资渠道。而房地产信托投资基金则指投资信托中涉及房地产买卖、开发和管理等内容。该渠道主要面向中小投资者，流动性较强，风险小，能够有效地抵御通货膨胀等带来的不良影响。该方式的出现拓宽了房地产企业的投融资渠道，改善了市场运作模式，有效地促进了行业的发展。

3.房地产融资新渠道的探索

国家宏观调控的加强和经济全球化趋势的发展，房地产行业面临的挑战逐渐增加。要实现房地产企业的生存和进一步发展，就必须改变投融资格局，探索房地产投融资的新渠道。

3.1 开发房地产金融产品

增加房地产投融资渠道和额度是发展房地产行业的有力保障，其实质在于投融渠道的创新，拓宽现有渠道，构建多元化投融资构架，而开发新型房地产金融产品便是实现目标的途径之一。对于一些高风险性融资产品要进行重新评估整改，开发其衍生品，实现住房贷款、项目权益和信贷的证券化等，为公众谋福利。且证券化有助于提升资产的流动性，降低其风险。新型房地产金融产品的开发能够活跃房地产金融市场，激发金融市场的潜力。

3.2 合理利用境外金融机构资金

经济全球化的发展势必会形成中国金融市场全面开放局面，境外金融机构将大量涌入中国，其在有助于完善国内金融市场的同时，也为经济发展带来无限的机遇和风险，这就要求房地产行业顶住风险，尽最大可能合理利用境外金融机构资金来发展壮大自身实力;同时相关监管部门注意加强外资监察力度，关注资本动向，防止资本冲击我国房地产金融市场，造成不可挽回的经济损失。

3.3 实施房地产公司债券融资

房地产公司债券融资周期长，吸纳资金多且利率稳定，是通货膨胀形势下，房地产企业进行投融资业务的最佳选择之一。当房地产企业资金严重不足且无法进行上市融资时，发行公司债券进行投融资，能够有效解决公司当前困难，且由于利率稳定，企业承担风险相对较小。而且目前国家正大力开发资本市场，积极实施房地产公司债券融资能够借助政策优势，实现企业的长远发展，而且有助于债券融资渠道的推广。

3.4 大力发展信托基金

房地产信托投资基金优势在于其能够大幅度降低企业的融资成本，节约财政开支，基金的投资期限弹性强，有利于公司的持续稳定发展。信托基金凭借这些自身优势，赢得了中小型企业的青睐，占据了广阔的市场。中小型企业由于规模和资金的限制，很难通过上市审核进行融资，而银行贷款成本较高，加上贷款政策的紧缩，更不利于中小企业实施融资。房地产信托投资基金便为中小企业提供了发展契机，大力发展信托基金，通过委托信托公司发行凭证募集资金并由其统一管理经营，保障了收益的稳定性，而企业的风险也所降低，投资者、企业、信托公司三方受益。

4.结束语

综上所述，房地产行业投融资渠道多种多样，各有优势和弊端，房地产企业必须根据自身实际情况和条件，合理选择投融资渠道，寻找有效渠道来筹集房地产开发建设所需资金。同时，政府和房地产企业要注重房地产投融资存在问题，积极采取措施进行处理，探索房地产融资新渠道，为行业的未来的发展打下坚实的基础。经济全球化发展趋势下，我们更应该努力完善房地产金融市场，建立房地产投融资体系，实现投融资渠道的多元化，提高资金筹措效率和质量，促进行业的快速健康发展。

［1］汤清.探析房地产投融资渠道［J］.财经界:学术版，2014，(8):89－89.

［2］刘建华.浅析房地产融资新渠道——房地产信托投资基金［J］.管理学家，2013，(11).

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