郑欢

摘要：自2011年起，我国城市化率已过50%，这标志着我国城乡结构发生历史性变化。未来几十年，我国将进入城市化高速发展时期，几亿农民进城，对住房将会产生极大的需求。在这个大背景下，房价高企，政府不得不采取各种措施对房价进行调控。于调控措施而言，最大的“亮点”莫过于去年政府落实对房产交易所得征收20%的个人所得税的规定，这一政策引起了社会各个阶层的广泛关注和讨论。在该政策落实一年多以后，到底对房产市场产生了哪些影响？笔者从不同利益集团角度出发，结合该政策实施具体情况，浅析了其对当今房地产市场的影响，并对其政策效果表达了自己的思考。

关键词：20%房产个税；房价；调控

中图分类号：F812.42 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）09-0089-02

一、20%房产个税的产生

2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，其中，该政策的亮点在于对个人交易房屋所获得的收入将征收20%税收的规定。这样的规定，可谓“一石激起千层浪”，社会各界对这一规定进行了激烈的讨论，主要争论集中在这一规定能在多大程度上起到抑制投机，调节房地产价格的作用。事实上，我们首先应当明确一点，对于出售个人房屋所得征收20%的所得税，并不是什么“新政”。早在2011年所颁布的个人所得税法便规定，“财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十”。但在实际操作过程中，由于年代问题等多种因素，一部分房屋无法核实原值，于是，对于此类房屋，国家一律按照销售价的1%征收。与此同时，在经济激励的作用下，就连能够核实原值的房屋也按照1%的标准征收，从而使“对房交易征收20%个人所得税的规定形同虚设”。[1]

众所周知，由于我国正处于城市化进程的高速发展阶段，在未来的相当长的一段时间里，我国还有几亿农民将要进城，大量刚性需求造就了房地产市场的卖方市场，20%的个税有很大可能被卖方转嫁给买方。因此，在打击投机的同时，如何避免“误伤”刚需，是政府考虑的又一个焦点问题。正如住建部长姜伟新说，“无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。”那么，究竟“国五条”会对房地产市场产生怎样的影响？对各方利益进行了怎样的调节？

二、20%房产个税的影响

正如住建部长所言，20%的房产个税不可能让所有人都满意，只能符合大多数人以及长远利益。那么，哪些人是该政策的利益攸关方？显然，与房地产市场相关的各个主体，政府、中介组织、开发商、买房者、卖房者，都会受到这一政策的影响，那么究竟有怎样的影响？

例如，一个家庭在2005年以20万的价格购入一套住房，现在将其以50万的价格售出，中间便有30万的由于房价上涨带来的收益。按照20%的个税规定，需要缴纳6万元的税收。

从政府角度看，无疑，这直接增加了税收收入。但是，依政府而言，该政策的主要目的不在于增加国家税收，而在于打击投资，抑制房价的过快增长。暂且不说20%的个税细则实施的具体情况，最关键的还是要显示政府抑制房价的决心，自2010年1月的“国十一条”开始，政府已多次对居高不下的房价进行调控，但效果并不十分理想。根据中国国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，尽管政府出台了调控措施，但70个大中城市新建住宅售价连续第12个月同比上涨，其中一线大城市涨幅明显。面对复苏的房地产市场，政府必须表明自己的态度，在20%的个税受到较大争议的时候，住建部长姜伟新表示：“20%个税一定要坚决实施，以后可能还会更加严格”，“先实施一段时间，看看市场的反应再说”。这些话语在一定程度上反映了政府的心态，即无论20%个税在多大程度上能起到抑制房价的作用，政府调控房价的决心是相当坚定的。

从中介组织角度看，短时间内，中介组织的业务量激增。长时间看，由于20%的心理预期，购房者极有可能对二手房市场采取观望态度，二手房市场可能遇冷，中介组织发展会受到一定冲击。自2013年3月1日，20%个税公布以来，由于不清楚其具体的实施时间。交易双方都希望能够搭上政策的“末班车”，规避20%个税。因此，二手房市场十分火爆，成交量激增。但是，到去年4月，随着各地相继出台“国五条”实施细则，中介组织的业务量也开始下降。从2014年市场情况看来，随着越来越多的购房者采取观望态度，中介组织交易量剧减，这也反映出其在一定程度上受到了调控政策的影响。

从开发商角度看，20%的个税可能在一定程度上是有利于一手房市场的回暖，有利于开发商的（这也是为何一部分民众认为20%的个税是“只打苍蝇，不打老虎”的原因）。如前所述，由于我国的房地产市场从总体上看仍然处于卖方市场，在二手房交易过程中，卖方极有可能将20%个税全部或大部分转嫁给买方。面对这多出来的几万元购房成本，买方自然不愿意承担。尤其对于购买二手房的大部分买主而言，经济条件也不十分宽裕。因此，买方极有可能转向一手房市场，哪怕，再多增加几万购房成本，买房者也更愿意购买新房。这无疑将二手房市场的大部分购买力挤向了一手房市场。更为重要的是，二手房市场在整个房地产市场中几乎占据着半壁江山，一旦二手房市场遇冷，单靠一手房市场在短期内是无法全部实现这么多供给的。在这种局面下，新房价格可能会进一步提升，开发商受益，买房者将会付出更高的代价。从现实状况来看，根据国家统计局公布的2014年5月70个大中城市房价情况来看，尽管过半城市环比下降（35个），但是，同比下降的城市只有一个。这充分说明，虽然当前房价上涨趋势有所遏制，但与去年相比，房价仍未下降，反而有所增加。这从某个角度说明，20%的个税政策对于抑制房价作用仍然有限。

从买房者角度看，20%产生的主要影响还是预期（“国五条”的实施细则很多城市并未公布）。一方面，部分购房者担心卖房者将税负转嫁，于是赶在具体细则还未下达前进行置业，但这毕竟是少部分。更多的购房者是持观望态度，期望“国五条”能够有效打击投资，抑制房价。同时，如果购买二手房，真的要买方来承担税负，买方宁愿增加购房成本购买新房。但是，无论采取哪一种购买途径，购房者的置业成本都会有所增加。

最后，是这次政策的主要打击对象，卖房者。严格说来，卖房者可以分为两部分。一部分是只有一套住房的卖房者，显然，这部分卖房者是希望通过交易购买更大住房，属于典型的改善性住房交易。对于这一部分卖房者而言，从他们身上收取20%的个税显然不合理。因此，按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的收入免征个人所得税。可见，对于家庭唯一的、且业主持有五年以上的房屋，基本不受政策限制。另一部分，是本次政策真正打击的对象，通过投资房产获得收益的卖房者。严格说来，20%的个税规定对这一团体的打击是相当精准的，前提是他们无法转移税负，但按照目前的情况看来，由于卖方市场的存在，卖方不转移税负似乎不可能（只是转移的程度大小罢了）。同时，这部分投资者还有另一种选择，将住房出租。这无形中就减少了一部分住房供给，会造成二手房市场交易量的下降，这无疑是对新房市场的利好，新房价格将会提高。

三、20%房产个税面临的挑战

首先，稳定房价的挑战。“国五条”的主要目的在于打击投机，抑制房价。但是，现实的情况是，二手房卖家会把税负（至少是一部分）转嫁给买方，从而推高了二手房价格。如果买方不愿意承担，转向新房市场，则新房市场回暖，新房价格上涨，开发商受益。从某种角度来看，开发商反而是此次政策的受益者，似乎真正的“老虎”没有打到，只是吓跑了一部分“苍蝇”。至少从当前的市场情况来看，房价并没有受到明显抑制。因此，20%房产个税到底在多大程度上能起到抑制房价的作用，还有待进一步观察。

其次，如何实施的挑战。从各地的实施细则看，大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度，只公布了“房价调控目标”，被媒体称为“温柔的毛毛细雨”。纠其原因，还是地方政府的执行问题，很多地方政府担心20%的个税会影响到投资住房的积极性，从而影响土地财政收入。毕竟，相比土地出让金，20%的个税收入在地方财政中所占的比例还是较小的。另一个因素是，即便是“决心最大”的北京市政府，对于20%个税也采取了“弹性”制度，对于无法核实原值的住房仍按照1%的比例收税。因为，真正要实现20%征税也只能对2006年以后的房屋征收。2006年以前的房屋原值没有入网，如果一定要按20%征收这又牵扯出两项费时耗力的工作：住房信息联网，以及对2006年以前房屋原值的核定。地方政府的执行力以及实施20%个税的具体条件都对征收20%个税提出挑战。这也许是今年来各大政府、媒体对20%个税政策几乎只字不提的原因。

四、结语

20%个税的出台，再一次显示了政府抑制房价的决心，不过，效果并不显著。从2014年的房价走势来看，虽然其上涨势头有所缓解，但这并不能表明就是该政策的调控效果，实际上，左右房价走势的决定性因素仍然是房屋的供求状况。这里我们需要意识到的是，房价的高企，绝不仅仅是由于投资炒房这么一个因素造成的，我们要考虑到我国仍处于城市化进程的高速发展阶段，未来还有几亿农民市民化的过程。面对房地产市场的卖方市场，如何多管齐下，增加有效供给，调节需求，也许才是促使房价合理化的根本途径。

参考文献：

[1] 中 洋.看淡二手房个税[J].大众理财顾问，2006（8）.

[责任编辑：方 晓]