浅析商贸物流园区规划——以合肥商贸物流开发区规划为例<br/>

浅析商贸物流园区规划——以合肥商贸物流开发区规划为例

2014-08-15李星银合肥市设计规划研究院安徽合肥230041

安徽建筑 2014年3期

李星银（合肥市设计规划研究院，安徽合肥 230041）

0 概述

随着合肥主城区的不断壮大，钢铁、化工等主城区已不再适宜发展的产业逐步向外围地区迁移，主城区与肥东县城逐步连为一体，各项基础设施向撮镇方向延伸。凭借其优越的大交通优势，近年来，吸引了大量大型专业市场在此聚集，带动了撮镇的发展。为更加有效引导物流产业发展，2009年，撮镇提出要在合肥东部建设大型物流园区，并积极申报省级开发区，同时编制园区总体规划。2010年5月，安徽省正式批准其建立安徽合肥商贸物流开发区，成为全省唯一，全国尚不多见的以商贸、物流等现代服务业为主导的开发园区。

1 现状概况

撮镇地处合肥、县城店埠的南大门，有“吞江吐淮，吸东纳西”的独特区位优势，是肥东县南部地区的经济、文化、商贸和交通中心，是合肥市总体规划中城镇体系中重要卫星镇。镇域总面积116.7×104km2，户籍人口8.7万人，其中城镇人口4万人，农业人口3.4万人,辖9个村,10个社居委，3个工业区。镇域流动人口2.1万人。撮镇凭借优越的区位和交通优势，吸引了大量的大型专业市场，推动了撮镇物流产业的第一轮发展，为撮镇的发展打下了良好的基础。

近年来，撮镇的发展势头迅猛，普洛斯、永辉物流、三一重工等一批知名大企业纷纷入驻。

2 现状主要问题

2.1 空间布局散，带状马路经济特征明显

撮镇的发展主要依托裕溪路，形成了长达8.5km、宽仅1.5km的带型空间布局，以高速公路、店埠河为界，形成三块相对独立的板块空间分布。

2.2 交通支撑弱

①南北向仅有一条店忠路通道，东西向仅有一条裕溪路（合马路），货运交通目前经由裕溪路（合马路）穿过撮镇老镇区，大量大型载重车辆，垃圾转运车等对撮镇的发展干扰大。

②路网呈树枝状，未形成体系，道路网密度较低。

③新铺设道路未能解决货运交通问题，必须加快建设货运第二通道，彻底释放裕溪路的货运功能。

2.3 产业效益低

2.3.1 工业企业投入、产出效益低

撮镇现状以龙塘工业聚集区、青年工业园、撮镇工业聚集区为主要载体的工业企业投入、产出效益低。现状工业企业规模小，用地零散，产值效益低。全镇约600家企业亩均产值仅68万元（10.2亿/km2）。

2.3.2 商贸物流市场刚刚起步

现状华东国际建材中心、裕隆农用工程机械大市场等目前已经投入运营，安粮钢材大市场、浙商城目前正在建设。大型商贸市场基本属于新建，目前经营刚刚起步，已基本建成的4个大型市场目前亩均实际投资仅40.9万元（6.14亿/km2）。

3 生态引领空间布局

结合撮镇生态保护和控制，将撮镇分为东部、中部和西部三大建设板块，规划整体空间结构为“一轴三板块，南北保生态”。

“一轴三板块”：以裕溪路为片区发展主轴线，打造现代服务业聚集带和公共服务设施走廊；以合宁高速公路、店埠河为界，将整个片区划分为西部单元、中部单元、东部单元三个板块。

“南北保生态”：采用低冲击开发模式，满足地区防洪要求，保护地区的生态环境。南部地区主要以生态观光农业建设为主，北部地区主要以防护林带建设为主。围绕高速公路、铁路、河流水系沿线设置防护绿化带。

4 梯度引领产业布局

引导西部、中部、东部产业梯度发展，呼应区域功能需求，提升片区功能定位，以混合功能+多样性+空间聚集发展模式促进片区由产业园区向新城区提升。

4.1 西部：“退二优二”+“退二进三”

西部单元建立工业企业评价体系，有序引导功能置换，促进产业选择由追求数量向追求质量转变，促进产业布局由低效分散向高效集群转变，以大型连锁企业+商业综合体为主要产业发展方向。

主要发展大型零售连锁企业及其配送中心（基地）、商业商贸、生态居住、都市工业等功能。

4.2 中部：物流产业升级，打造综合物流园区

中部拥有铁路、公路、水运三大对外交通方式，是合肥目前唯一可打造公路、铁路、水运多式联运的地区，以即将入驻的普洛斯、中铁外运等大型专业物流企业为基础，以多种运输方式为平台，完善物流配套服务功能，建设服务合肥市乃至华东地区的综合物流园区，增加物流增值功能，以此带动撮镇产业的发展。

4.3 东部：现代制造+虚拟仓储物流园

撮镇是合肥市东部产业发展翼的中心位置，能便捷地服务周边产业园区，可服务周边产业园区的绿色化工及新材料产业、钢铁及钢材深加工产业、机械加工与制造产业、农副产品深加工产业、家用电器产业。同时可为中部及西部物流产业发展配套。

5 低碳引领交通布局

5.1 加强重要交通节点地区的处理

撮镇拥有铁路、高速公路、河道等各类大型交通设施带来便捷的同时，但各类大型交通设施对城市建设分割也非常严重，尤其是对城市道路的阻隔，部分道路难以贯通，造成目前存在很多交通瓶颈，规划结合交通专项规划对诸多交通瓶颈进行处理。重点对和平路、佳木路、众欢路、桥头集路及淮南路等线型进行调整。对龙塘高速道口进行裕溪路、高亮路双向控制，同时预留裕溪路与高速互通立交空间，近期考虑高速道路设置在裕溪路，远期设置在高亮路。对老镇区路网进一步梳理。

5.2 按照用地功能属性调整道路网密度

西部和东部地区以居住和商业服务设施用地为主，采用中型街区路网密度；中部地区以物流仓储用地为主，采用大型街区路网密度。

公共设施用地采用小街区，路网密度在8km/km2左右，（1.4+1.6+5）。

居住用地采用中型街区，密度在6km/km2左右，（1.2+1.4+3.4）。

物流仓储用地采用大型街区，密度在5km/km2左右，（1+1.2+2.8）。

理想的路网级配：快∶主∶次∶支长度比例约为1∶2∶3∶6

规范范围内路网密度符合中部地区大街区、东部和西部地区中小街区的要求。

5.3 优化客货运交通体系

5.3.1 客运交通组织

①规划裕溪路—众欢路、和平路—木秀路为东西向客运通道，连接镇区与合肥市区以及合宁高速的之间客运交通。

②店忠路为南北向客运通道，连接撮镇与肥东县之间的客运交通。

5.3.2 货运交通组织

①规划高亮路、繁华大道为东西向货运通道，向西连接合肥市区和合宁高速，向东连接巢湖。

②龙兴大道、佳木路、桥头集路和东华路为南北向货运通道。

③结合东部用地性质，相应设置货车禁行区域。

④货车禁行区为店忠路、高亮路、沿河东路与和平路围合的区域。

6 建设模式

我国物流园区的开发模式以广州为例存在以下三种：政府规划，工业地产商主导；政府规划，物流企业主导；物流企业自主开发。[4]撮镇的发展目前的商贸物流趋势意味着政府对于物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设和物业管理，再由物流企业通过租赁或出让的方式进入物流园区——这一模式通常被认为有助于形成园区合理布局、良好面貌，并且有助于物流企业的资源共享，同时往往也意味着短期内的大规模集中建设投入。