收取房屋定金与订金在营业税纳税时间上有什么区别

问：实践中，房地产企业向有购买房屋意向的人先收取一定数额的订金。请问，所收取的订金是否发生营业税纳税义务？订金与定金在确认营业税纳税义务上有什么区别？

中税税务师事务有限公司 景林

答：所谓定金，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的货币资金，即有合同为前提，没有合同即不可定义为定金。依据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第15号）的相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，定金双倍返还；消费者违约时，定金不返还。定金的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。在会计处理上，根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收款是建立在购货合同基础上的。在营业税纳税义务发生时间上，《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号，以下简称《营业税暂行条例》）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”即营业税纳税义务发生的前置条件是：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号,以下简称《营业税暂行条例实施细则》）第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十八条规定：“‘纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。’此项规定所称预收款，包括预收定金。”因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。基于以上政策规定，预收定金于收到定金的当天发生营业税纳税义务。

但订金与定金不属于同一概念。订金的本身并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用定金双倍返还罚则。订金不属于建立在购房合同上的预收款性质，存在合同签订日之前，此时营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税。订金暂时可以记在“其他应付款”。签订正式合同后，则订金应当从其他应付款转到预收账款，并发生营业税纳税义务。

林宏