国家对地震中受损房产有哪些免税优惠政策

问：《财政部、国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》（财税〔2008〕62号）规定：“经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。因地震灾害灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税，具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。纳税人因地震灾害造成严重损失，缴纳确有困难的，可依法申请定期减免城镇土地使用税。”请问，纳税人如何享受上述优惠政策？

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答：为贯彻落实好党中央、国务院关于抗震救灾工作的重要指示精神，积极支持受灾地区做好抗震救灾及灾后重建工作。《财政部、国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》（财税〔2008〕62号）对地震灾害中损失的房产实行减免相关房产税、城镇土地使用税、契税政策，明确规定：“经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。因地震灾害灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税，具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。纳税人因地震灾害造成严重损失，缴纳确有困难的，可依法申请定期减免城镇土地使用税。”为方便纳税人更好掌握相关政策，及时享受上述减免税收优惠政策，笔者结合《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法〉（试行）的通知》（国税发〔2005〕129号）对上述政策进行简要整理如下。

一、现行房产税、城镇土地使用税、契税政策一般性减免税规定

房产税。房产税是对城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房产征收的一种税，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定：纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）规定：经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税；房屋大修停用半年以上的，在大修期间可免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。

土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，需要按规定缴纳土地使用税。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国发〔1994〕17号）规定：纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

契税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令224号）规定：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于条例规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

二、需要注意“纳税人纳税确有困难”具体情形有哪些

房产税。各省规定不同。如广西壮族自治区规定：纳税人有下列情形之一的属于纳税困难：

（一）生产经营受市场因素影响、缴纳税款后出现亏损的。

（二）因自然灾害不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的。

（三）当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。

广东省规定：纳税人有下列情形之一的属于纳税困难：

（一）企业连续3年亏损，且年度职工月人均收入不高于亏损企业税前可扣除计税工资标准的；

（二）因不可抗力导致发生重大损失，难以维持正常生产经营的；

（三）属于国家政策扶持的企业或者由于政策性亏损而导致纳税确有困难的。

契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）规定：条例所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。

土地使用税。由于土地使用税征收范围及纳税人等与房产税基本一致，所以一般各省对纳税人缴纳土地使用税确有困难的情形，与房产税所确定的情形是一样的。如《吉林省房产税土地使用税减免管理暂行办法》（吉地税发〔2005〕28号）规定：纳税人纳税确有困难，符合下列条件，可向地方税务机关申请，经税务机关审核批准，酌情给予减免税照顾；（一）企业关闭、停产、撤消后停用的房产和土地；（二）企业生产经营状况恶化，严重亏损，难以维系正常生产经营，其自用的房产和土地；（三）因严重自然灾害等不可抗力致使纳税人遭受重大损失的房产和土地；（四）因国家宏观经济和产业政策调整等原因，致使企业停用半年以上的闲置房产和土地。（五）因其他特殊原因；企业纳税确有困难的。

综上所述，“因严重自然灾害等不可抗力致使纳税人遭受重大损失的房产和土地”都是“纳税人纳税确有困难”所应符合条件之一，经批准可以酌情给予减免税照顾。芦山地震造成严重损失就是因严重自然灾害等不可抗力致使的，所以有关房产和土地可以享受减免相关房产税、城镇土地使用税、契税政策。

三、办理税收减免要求提供资料有所不同

国税发〔2005〕129号文规定：纳税人申请报批类减免税的，应当在政策规定的减免税期限内，向主管税务机关提出书面申请，并报送以下资料：（一）减免税申请报告，列明减免税理由、依据、范围、期限、数量、金额等。（二）财务会计报表、纳税申报表。（三）有关部门出具的证明材料。（四）税务机关要求提供的其他资料。同时，纳税人报送的材料应真实、准确、齐全。

根据各省现行政策的规定，房产税、土地使用税减免税申请报告需提供的证件、资料：（1）减免税申请报告。申请报告基本内容：①纳税人基本情况。②申请减免理由。③申请减免法律依据。④申请减免事项，包括税种、税款所属年度、金额等内容。（2）减免税审批表。即房产税、城市房地产税、城镇土地使用税减免税申请/申报表；（3）企业工商营业执照复印件；（4）税务登记证复印件；（5）产权证或其他证明材料，如《房产税扣除计税房值审核情况表》《城镇土地使用税扣除计税面积审核情况表》；（6）固定资产（房屋）明细账；（7）税务机关要求报送的其他资料。如所属年度会计财务报表、企业所得税纳税申报表以及纳税人房产税、城市房地产税、城镇土地使用税纳税申报表。

江西省规定：凡申请减免房产税、城镇土地使用税的纳税人，应向当地主管地税机关递交减免税申请报告，由地税机关办税服务厅受理。省局和设区市地税局不直接受理纳税人的减免税申请。申请报告应包括纳税人的基本情况、减免税的政策依据、减免税所属期限、减免金额等，并附以下材料：（一）工商执照和税务登记证复印件；（二）纳税人的财务会计报表、年度纳税申报表；（三）毁损不堪居住的房屋和危房，应报送房管部门出具的危房鉴定材料；（四）遇有风、火、水、震等自然灾害的，应报送各类财产损失具体情况说明，包括数量、金额等以及保险金赔付有关证明材料；（五）地税机关要求提供的其他材料。

契税减免税申请报告需提供的证件、资料：凡发生因不可抗力灭失住房而重新购房的纳税人，需及时到新购房屋所在地的主管税务所办理契税减、免税申请审批手续，提交有关证明资料如下：1.政府有关部门（公安局、派出所、居委会等）出具的因不可抗力灭失住房的证明、新购住房的合同、付款凭证、个人合法性身份证明或法人税务登记证、法人代表个人合法性身份证明等相关资料；2.主管地方税务机关要求提供的其他证明资料。如应如实填写契税减免税申报表或契税纳税申报表，并填报附送资料清单。以上资料需提供原件及复印件，税务机关留存复印件。纳税人若不如实申报减免税情况或作虚假申报，按照《税收征收管理法》等法律法规规定承担相应的法律责任。而《国家税务总局关于印发〈耕地占用税契税减免管理办法〉的通知》（国税发〔2004〕99号）对其他契税减免需提供的材料作了详细规定。

同时，各省财税机关对减免税申请报告需提供的证件、资料的份数、样式等都有详细规定，纳税人在办理税收减免过程中一定要按主管财税机关规定提供有关证件、资料。

四、办理税收减免审批范围与权限有所不同

国税发〔2005〕129号文规定：纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关（以下简称有权税务机关）审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。各级税务机关应按照规定的权限和程序进行减免税审批，禁止越权和违规审批减免税〔注：国税发〔2005〕129号文规定与《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定不一致的，按《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定执行。参见：《国家税务总局关于企业所得税减免税管理问题的通知》（国税发〔2008〕111号〕。所以，纳税人要注意，办理上述三税税收减免审批范围与权限有何不同。

房产税。对于房产税减免审批范围与权限由省、自治区、直辖市人民政府确定，各省的规定往往不同，所以减免房产税的审批管理权限也是不同。如河南省规定：纳税人申请报批的房产税困难性减免，年减免税额在20万元以下（含20万元）的，由县（市、区）地方税务局审批；20万元以上50万元以下（含50万元）的，由省辖市地方税务局审批；50万元以上的，由省地方税务局审批。吉林省规定：对符合减免税条件，年减免房产税、土地使用税税额分别在10万元以下的，由市州地方税务局审批；年减免房产税、土地使用税税额在10万元以上（含10万元）的，报省地税局审批。

城镇土地使用税。《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）规定：根据《国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2013〕44号）及《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第645号），决定把城镇土地使用税困难减免税（以下简称困难减免税）审批权限下放至县以上地方税务机关。各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务机关（以下简称省地方税务机关）要根据纳税困难类型、减免税金额大小及本地区管理实际，按照减负提效、放管结合的原则，合理确定省、市、县地方税务机关的审批权限，做到审批严格规范、纳税人办理方便。困难减免税按年审批，纳税人申请困难减免税应在规定时限内向主管税务机关或有权审批的税务机关提交书面申请并报送相关资料。纳税人报送的资料应真实、准确、齐全。

契税。《国家税务总局关于印发〈耕地占用税契税减免管理办法〉的通知》（国税发〔2004〕99号）规定：契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级征收机关办理减免手续。契税的减免管理，实行逐级备案制度。契税的计税金额在10000万元（含10000万元）以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。契税减免，应向国家税务总局备案减免申报表，计税金额在10000万元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。（山东省规定，减免税额在20万元以上的，报省财政厅审核；减免税额在1万元至20万元（含20万元）的，报市农税局审核，抄报省财政厅备案；减免税额在1万元（含1万元）以下的县级征收机关审核，抄报市局备案。）契税减免申报应由征收机关受理，其他任何机关、单位和个人都无权受理。地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法规规定，擅自作出的减税、免税规定无效，征收机关不得执行，并向上级征收机关报告。

国税发〔2005〕129号文规定：属于“风、火、水、震”等严重自然灾害及国家确定的“老、少、边、穷”地区以及西部地区新办企业年度减免属于中央收入的税收达到或超过100万元的，国家税务总局不再审批，审批权限由各省级税务机关具体确定。审批税务机关应分户将减免税情况（包括减免税项目、减免依据、减免金额等）报省级税务机关备案。而仔细查阅各省、自治区、直辖市对上述各税的提出减免税收时限要求，发现各省规定不一。因此，符合财税〔2008〕62号文规定范围内可以享受上述税收减免优惠的纳税人，务必认真掌握所在地主管财税部门有关申请受理时间限定等规定，以免因超过规定时间逾期申报减免税而错过及时享受税收政策优惠。

五、房屋大修期间免征房产税不用审批

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十四条规定：“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核在大修期间可免征房产税”。《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839号）规定：对《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定做适当修改，取消经税务机关审核的内容。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。享受上述政策要注意“房屋大修导致连续停用半年以上”这个概念，即一要连续；二要6个月以上。

而且国税发〔2005〕129号文规定，纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。所以纳税人在办理减免税时，一定要仔细把握税收政策规定及其变化。房屋大修期间纳税人享受房产税减免时，应及时提请税务机关登记备案后执行，否则一律不得减免税。

六、 注意把握国税发〔2005〕129号文相关政策规定

一是纳税人已享受减免税的，应当纳入正常申报，进行减免税申报。纳税人享受减免税到期的，应当申报缴纳税款。税务机关和税收管理员应当对纳税人已享受减免税情况加强管理监督。二是减免税审批是对纳税人提供的资料与减免税法定条件的相关性进行的审核，不改变纳税人真实申报责任。减免税批复未下达前，纳税人应按规定办理申报缴纳税款。三是减免税期限超过1个纳税年度的，进行一次性审批。纳税人享受减免税的条件发生变化的，应自发生变化之日起15个工作日内向税务机关报告，经税务机关审核后，停止其减免税。四是纳税人依法可以享受减免税待遇，但未享受而多缴税款的，凡属于无明确规定需经税务机关审批或没有规定申请期限的，纳税人可以在《税收征收管理法》第五十一条规定的期限内申请减免税，要求退还多缴的税款，但不加算银行同期存款利息。

罗本珍 黄吉平