赵阿平

摘 要：目前中国房地产税收改革正处于风口浪尖，顶着巨大的压力探索未来的道路。近日中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，决定以房地产税等六大税种引领新一轮税制改革，由人大常委会牵头，加快房地产税立法工作。本文将对现行的房地产税收制度展开创新目标的探索，分析房地产税收制度的改革进程，提出实现房地产税收制度改革的相关策略。

关键词：房地产税收;创新改革;策略

一、我国房地产税收改革面对的压力

第一、我国经历了一段非常贫穷的改革历史，在中国共产党的领导下探索着富国强国的道路。三十年间我们在改革开放的道路上越走越远，农村改革、商业改革以及各行各业都在进行着改革。房地产是重要的生产资料，更是满足人们生活需要的生活资料，对社会和国家的发展都有着至关重要的作用，所以在改革开放的大方向指导下房地产行业也要进行改革。土地使用有偿化是土地产权制度改革和住房制度在中国推广的核心，原有的房地产税收制度是在土地无偿使用的基础上设置的，所以房地产产业的改革是房地产税收制度的改革的主要原因。

第二、房地产产业的迅速发展，使得原有的税收制度与眼下的实际情况出现了不相适应的地方，具体的税收制度和产业现状发生了冲突，而这种冲突的存在使得政府管理部门必须通过制度的改革来解决存在的矛盾，让税收制度与房地产产业的发展适应起来，满足房地产产业的发展需求。

第三、房地产产业发展速度过快，出现了供需失衡的问题，而且如果不采取一定的措施进行处理，这种失衡的关系会越来越厉害，供需结构上的矛盾也会越来越激化。矛盾使得消费者在消费过程中利益受到了一定的损害，而经济发展主要是以消费者的利益为主，供需的矛盾成了影响房地产产业发展的重要因素，所以为了改善这种不平衡的状况，必须要对房地产税收制度进行改革。

第四、社会不断发展进步，财富差距已经不仅仅表现在财富流量上了，更多的财富差距来自于财富的积累，财富积累最典型的方式就是不动产。缩小贫富差距，要在收入分配的政策方面有针对性的进行调整，这个调整一方面是对财富流量而言的，另一方面就是对财富积累而言的。

综上所述，在巨大的社会压力下房地产税收制度改革具有更加重要的意义。

二、推动房地产税收制度改革的策略分析——改进房地产财产税的征收

房产税，对居民的非营利性住房要恢复征税，收税依据是房屋评估价值，适用于统一比例税率。城镇土地使用税，对居民的非营利性住房用地恢复征税，收税依据是土地评估价值，也适用于统一比例税率。

1、征税对象：个人。个人住房的商品化，住房条件的不断改善，住房可以说是家庭财产中最主要的部分，恢复房产税的征收，应当取消个人房产免纳税的优惠政策，彻底结束个人住房在保有环节的无税状态。恢复了普遍征税，提高了房地产税收的负担，有效调节了收支的分配，民众对于住房的消费也会更加理性，可以说将税收的市场调控作用更好的发挥出来，让土地和住房能反映真实的价值，体现社会的公平公正。

2、征税对象：增量和存量房屋。房产分成两大类，增量房屋，也就是新建房屋，和存量房屋，也就是旧房屋，房产税的征收应当包括这两种房屋对象，而且房屋增量是房产税收改革的主要关注点。将增量和存量房屋重新化为税收对象的原因有以下几点：

第一、无论是从房屋交易面积还是交易价格进行分析，房地产市场新房在市场交易中处于主导地位，但随着市场状况的变化，增量房屋交易会减少，存量房屋交易会超过增量房屋交易成为新的主导，尤其是在一线城市和经济发达的地区，更容易发生增量房屋饱和。第二、居民在购买了房屋后，房屋资产成为了购买者的主要的财富积累，那么只有包括了存量房屋在内的房产才能反映家庭的全部财富积累，也就是说只有包含存量房屋的征税才符合税收公平。第三、房地产市场在不断的发展过程中走向成熟，房地产交易中存量房屋的交易量占大部分，才标志着房地产日渐成熟。改革开放过程中，民众大量的资产以存量房屋的形式积累下来，我们也不难发现有很多居民拥有不止一套房产，除居住外出租或保值是主要选择，征收房产税则是最好的盘活存量房产的方法。第四、从某种特定的时间角度来看，房产主要是新房和旧房的差别，同一地区政府对新房和旧房提供同样的服务，社区成本可以说平等的进入新房和旧房之中，新房和旧房无差别的进行缴税，只在新旧的差价上有不同的税收比率。所以说住房税的征收不予区分增量房产和存量房产，对于仅有的居住房屋，超过人均面积的部分也要进行计税。

3、使用税率：统一比率外允许选择比率。房地产税收制度改革应当使用统一的税收比率，考虑到具体的缴税能力和市场环境，制定税率的上下限是科学的，而针对不同的地方政府，上下限提供了一个良好的参考。不同的税率形式，以规定税率执行起来最方便，成本也最低，可是没有办法从根本上调节贫富差距，而强调以纳税能力作为纳税参考这样的税率形式显然不合适。房产税房屋面积是固定的，房价差异则有明显的地区性。如果采用固定的税收形式，影响房产税的只有面积因素，实际的价值却被忽视了。累进税率相比较于固定税率来说，更好的体现了纵向的公平，但是在计算方面太复杂，想要合理控制不是很容易把握，将税收成本提高了一个档次，综合下来，房产税收改革还是要以比例税率的形式更为合理。

4、税收依据：统一估价。无论何种类型的房屋，房产税的计税依据始终统一为价值评估，通过房屋价值的评估来确定征税量更加符合税收目的。促进房地产税收改革，房地产税的价值评估必须要遵循合法、公平等原则。时点原则是指经济情况不断变化时，房产不同时间点所体现出的价值不同。通常情况下，一个评估周期作为一个时间点，按照统一时间点的价格标准进行评估是比较合适的。符合房地产税收改革的评估工作要从以下五个方面进行：第一、全面统计房地产信息，作为评估的基本参考。第二、制定评估的统一标准，确保评估的准确性。第三、税收价值评估要针对所有房地产应税单位。第四、设立监督和抽检机制，以确保税收评估工作的有序进行。从以上四点开展房产估价工作，首先是准备阶段，也就是了解评估的方法和具体要求，必要时要对评估人员进行专门的技能培训;其次是拟定价阶段，合理分配人力资源，对房地产市场进行调研，确定估价技术指标，利用模型等数据处理技术设计处理方案，并将采集的数据利用确定的模型进行分析，得到初步评价内容了;最后是评价阶段，对评估工作进行反馈，检查评估效果和准确度，最终确定评估结果予以公布。

三、推动房地产税收制度改革的策略分析——普遍征收城镇土地使用税

1、征税对象：居民非营利住房占地恢复征税。配合房产税征收，对居民的非住宅房产税进行征收后，可以借鉴城市居民非营利性住房征税经验，恢复对非营利住房土地税的征收。这样做结束了居民拥有个人住房保有阶段土地使用的无税状态，与房产税相结合，适当的制定一些免税项目，或者层次化税收额度，将低收入阶层排除在该项税收范围外。

2、使用税率：与房产税类似统一比例税率。房地产税收创新改革后，城镇住房占用土地要按照一定的比例税率进行税收，对于不同的地方也允许有适用的税率，以此来适应阶段内不同经济地区的发展需要，不同的市场环境，不同的经济发展现状，有较大的税率制定空间。

3、计税依据：土地评估。计税基础同样可以借鉴房产税的改革形式，城镇的土地使用税要以土地价值评估作为主要的计税依据，这也是为了房产税和土地使用税形式的进步打下制度基础。

四、推动房地产税收制度改革的策略分析——房地产商品税的改革

1、城市维护建设税：将城市维护建设税修改为正式税收。城市维护建设税是城市维护建设的主要资金来源，能够有力推动城市建设的发展。保留城市维护建设税拓宽了城市建设的资金来源，公共事业有了更大的保障，保障房和廉租房更能帮助城乡的建设与发展。在保留的基础上，突出城乡维护的作用，交通、污水处理等公共项目也加入其中，扩大征税的范围，所有享有城市建设设施的单位或个体，有能力纳税帮助城市发展建设的都有义务纳税。原本城市维护建设税多依附于商品税，这种相互绑定的税收无法突出税收作用，应当直接将纳税人的收益作为纳税依据，在享有城市建设设施的前提下，营业收入都应计入纳税依据。不同的地区需要根据地区的具体情况调整，主要原则就是满足城市基础建设的资金需要。有了明确的城市维护建设税的征收，政府再向纳税人分派建设资金投入则是不合理的，需要在工作中注意避免。

2、教育附加税：将教育附加税改为正式税收。教育附加税是地方教育发展的资金来源，促进城乡教育事业的发挥也关系到城乡建设和未来的经济发展。教育附加税有效的提高了财政教育经费的指出，促进城乡教育事业的发展，也是促进城乡经济发展。按照“费改税”的要求，教育附加费应当以教育附加税的形式进行征收，职工以工资收入作为计税依据，单位和企业以销售收入为计税依据，确保城乡教育事业有充足的发展动力，这也是房地产商品税改革的重点项目。

3、房地产所得税。节能减排是促进科学发展的核心理念，扩大内需确保增长调整结构更好的实现了经济发展中的节能减排。在房地产业，节能减排要求建筑设计、施工和监理等都从节约的角度出发，住房的设计和建设要符合具体要求，经济美观，因地制宜。可持续发展战略在城市发展中，不再只是追求城市经济发展，更多的要注重城市的环境和居民满意度，文化教育水平和生态经济水平也成为衡量城市发展的重要因素。房地产所得税的改革，重点在于企业所得税。节能减排支持节能减排技术的研发和转让，鼓励企业使用节能减排的设备。房地产产业中，更应当鼓励节能环保住房，所以环保住房和环保装修应当得到一定的税收优惠，从税费优惠来鼓励节约型住房的交易，确保房地产产业也能跟上城市节能减排的发展节奏，改善住房环境，鼓励节约可持续的税收策略。

参考文献：

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