文│颜雪明 中国房地产业协会法律委员会副主任、万科集团首席律师

高房价是通货膨胀的结果吗？

在房子供应量没有明显减少的情况下，价格大涨，毫无疑问，投入不动产市场的钱多了。但这是否说明，是通货膨胀导致高房价？

仅看房价，好像票子确实发毛了，钱不值钱。但通货膨胀应当是在所有的场合，票子都发毛，含金量降低。但我们看到，日用消费品方面，并未出现价格大涨，汉堡包、牛肉拉面、牛奶、啤酒、调和油，涨幅不大；装修材料明显比以往便宜；过去一台普通桑塔纳二十万，现在可以买两台了；电脑、电视、数码产品也都越来越便宜。这似乎反映出，社会上的钱固然多了，但一是普通人的钱没有大幅度的增加，一个普通工人或者白领，三年前挣多少钱，今天还是挣多少钱。2010年全国总工会的调查显示，23.4%的职工5年未增加工资，就是佐证；二是多出来的钱，没有进入到大众消费市场，而是瞄准了商品房。这就说明，房价高与通货膨胀没有太大的关系，至少，二者并不同步。我们甚至可以庆幸，幸亏有大约五万亿的商品房市场，吸纳了社会上多出来的钱，否则，这股洪水如果冲进不到16万亿的城镇消费品零售市场，大多数工薪者早就无法承受，要叫苦连天了。

高房价是高地价推动的吗？

高地价推高房价，也是相当流行的观点。表面上看，地王频频出现，刷新纪录的速度远远超过中国奥运健儿。2012年拍卖的北京万柳地块，楼面地价达到4.4万元，在中央政府眼皮底下，创造了全国纪录。有人据此推算，此处的商品房未来售价将达到每平方米七八万元，这似乎是地价推高房价的一个有力证据。可是我们再想一想，如果两年后这个地段的房价只有五万元，那么谁会因为它的地价高，就愿意出七八万的价格买它的房子？付出了高成本，并不保证就能得到高回报。换一个角度，假设它未来的售价达到7万元/平方米，邻近的土地，如果地价只是它的一半，会不会在销售的时候，减去那2万元地价？当然不会。所以，地价肯定是房价的重要因素，但并不是地价决定房价。如果此处的房子卖不到七八万，谁会花这么多钱来买地？二三线城市有的是一二千元甚至几百元一平方米的土地，为什么出不了地王？由此可见，房价拉高地价，还是地价推高房价，其实是伪问题。我认为，高房价与高地价之间不存在因果关系，它们是一对结伴而来的孪生兄弟，是同一原因的两个结果。

而关于开发商商业伦理缺失推动了高房价，更是无稽之谈。如果用道德来衡量价格，那么石油、金融、保险、通信等国家直接控制的行业，它们的价格又反映了谁的道德水准呢？

增加的社会财富到哪里去了？

改革开放以来，中国经济保持高速增长，经济总量已经位列世界第二。但有两个现象十分值得注意，一是财政收入的增长比例，远远大于GDP的增长——2000年以来，GDP的年增幅大致为10%多一点，而财政收入的增幅，达到20%以上甚至30%；二是在GDP总额中，工资的比重太低，表明人民在增长的社会财富中，所获甚少。工资在GDP的占比，说法很多，郎咸平教授提供的一组数据是：欧美平均为55%左右，南美国家平均38%左右，东南亚国家平均28%左右，中东地区平均在25%左右，非洲国家平均在20%以下，而中国则只有8%。这令人难以置信，但不能说全无参考的价值。2010年全国总工会的调查显示，中国劳动报酬占GDP的比重连降22年，且降幅近20%。可见，相对GDP的增长速度与政府收入的增长幅度，人民收入的增幅在下降，应当是不争的事实。按说，在这种情况下，房价就更没有高的理由，但换一个角度看，一部分人的钱少了，另一部分人的钱就会多，如果多到不合理的程度，房价的不合理也就合理了。

基尼系数

2008年0.491

2012年0.474

国家统计局最近首次公布了我国的基尼系数，显示自2000年开始，我国的基尼系数已越过0.4的警戒线，并逐年上升，2008年达到0.491，后逐渐回落，到2012年的0.474。尽管这一数据已经很高，仍被许多经济学者所质疑。

不合理的分配制度与贫富差距

国家统计局最近首次公布了我国的基尼系数，显示自2000年开始，我国的基尼系数已越过0.4的警戒线，并逐年上升，2008年达到0.491，后逐渐回落，到2012年的0.474。尽管这一数据已经很高，仍被许多经济学者所质疑。西南财经大学中国家庭金融调查发布的报告显示，2010年中国家庭的基尼系数为0.61，中国已经进入国际基尼系数最高的前十位。高企的基尼系数意味着悬殊的贫富差距，这种状况，一方面由城乡二元社会结构（这是历史后遗症）所决定，另一方面反映出分配制度上存在的严重不公平。根据经济学家王小鲁2010年发布的《灰色收入与国民收入分配》研究报告，中国收入最高的10%家庭与收入最低的10%家庭的人均收入相差65倍。社会主义讲按劳分配，多劳多得，而现实当中，从事最艰苦、最繁重、最危险工作的劳动者，收入最微薄；创造财富、从事科技创新的行业生存艰难。而在新兴的资本市场，巨额的金钱就像变魔术一样滚滚而来。沪深股市2005年底总市值3.2万亿，2007年8月就突破了20万亿。这一年正好发生了房价暴涨，难道是偶然的吗？一个无人问津的破企业，包装上市就是多少个亿。孙立平先生在《当前中国的贫富格局》中指出：创业板设立当天造就13位10亿级富翁。2010年上半年，平均每2天有3个公司上市，半年造就近600个亿万富翁。刘植荣先生的《世界工资研究》表明：中国10%的富裕家庭占城市居民全部财产的45%，而世界均值为31.7%。其实，所谓最富裕的家庭，30年前都是一无所有，就是在这30年中，发现和掌握了“资本运作”这个现代点金术，由此一跃而成巨富。在此过程中，他们所依赖的并不是辛勤劳动或者聪明才智，而是权力这个法力无边的魔杖。这一部分五彩泡沫般的财富，从股市总市值来看，就达到10几万亿。

规模惊人的“灰色收入”

王小鲁先生经过多年研究，提出了2008年国民收入的研究报告，其中指出，2008年全国居民可支配收入总额，官方统计数据为14万亿元，而他的研究测算，认为有23万亿元，比官方数据高出9万亿元，他称之为“隐性收入”。隐性收入中的“灰色收入”，即因腐败、寻租行为、公共资金流失和垄断性而产生的收入部分，就有5.4万亿。如此庞大的灰色收入，意味着整个经济规模实际上更大，但劳动报酬占GDP的比重更低，收入差距更大。现在又过去了4年，在官方GDP超过52万亿，权力干预市场、垄断日益加强的情况下，隐性收入估计会超过20万亿，灰色收入会超过10万亿。

10万亿的泡沫财富，10万亿的灰色收入，去掉重合的部分，最保守的估计，还有10万亿以上，这笔巨额而又轻易得来的财富集中在极少数人手里。替他们设身处地地想一想，魔术变出来的财富靠得住吗？只有把作为符号的钱变成真的财产，才算落袋为安。但中国虽大，却没有多少可买的东西。全国商品房销售总额2008年仅2.4万亿（注意本年度的灰色收入为5.4万亿）；2009年4.4万亿，2010年约5万亿，2012年估计不到6万亿，这点房子，根本不能满足暴富者兑换的需要。于是，一切能够保值的财产，黄金钻石、古董字画、田黄石、和田玉，古家具旧邮票，价格都暴涨起来，这也就是所谓“盛世收藏”的背景。最近中国经济周刊做了一个中国富人地图，显示北京、江苏、上海、浙江、广东5省市富人最多，宁夏、青海、西藏和海南富人最少。用这张地图套在房价地图上，二者一定有很高的重合度。

钓鱼台七号两年前的北京钓鱼台七号，每平方米定价30万元，被政府干预后降到15万元，唯一的效果就是替有钱人省了一半钱，与民生么可以关系。

财富的高度集中是房价暴涨的根源

现在我们可以做结论了。高房价如同一个病人的高烧，是由多种病灶引发的。包括：急剧的城市化过程、一级土地市场的垄断、资本运作导致泡沫资产、收入分配不合理、权力干预市场导致巨额灰色收入，等等。这一切，造成财富集中在极少数人手中；而在缺乏法治的环境下，有钱人缺乏安全感，缺少投资渠道，他们除了将财产转移到境外，就是把账面财产变成实体财富，这就产生了兑换的需要，在他们兑换的市场里，价格全都暴涨起来；政府未向低收入者提供住房保障，引发普遍民怨，使商品房价格这样一个市场问题，演化为民生问题、社会问题。政府又把民生问题归咎于市场，以保障民生为由，行政干预房价。这是只追求降温，不管治病的做法。北京的房价就算降一半，对一般工薪阶层有意义吗？潘长江和姚明打蓝球，把篮板降十公分，只能对姚明更有利。两年前的北京钓鱼台七号，每平方米定价30万元，被政府干预后降到15万元，唯一的效果就是替有钱人省了一半钱，与民生么可以关系。这样的宏观调控，对于病灶毫无触及，所谓房价回归基本上都是数字游戏。行政之手对市场的干预越深，只会导致权力寻租变本加厉，这将使灰色收入更高，财富更加集中，贫富更加悬殊。至于减少土地供应、收缩银行信贷，则体现了用减少供应来降低价格的奇异思路，除了让我们想起缘木求鱼，不知道说什么好。所有这些，都是在温度计上做手脚，千方百计让温度显示低一点，这如果不是大愚若智，就是自欺欺人。

作为发展中国家，存在较大的贫富差距是不可避免的。政府控制与分配资源，组织与调控市场，在一定时期内也是需要的。但法治社会的合格政府，应当充当资源的公平分配者，成为秩序的公正裁判者，政府应当通过税收和财政支付保持社会分配的基本合理，缩小贫富差距；应当把财政收入的大部分投入到社会福利中去，对低收入人士，提供充分的社会保障；应当限制变戏法式的“资本运营”；应当减少对市场的干预，禁止权力在经济领域的寻租等等。做到了这些，即使商品房价格完全市场化，社会经济和房地产行业的发展只会更加健康。