寻找养老地产的发力路径

2013-08-22程磊

中国房地产业 2013年2期

文│本刊记者程磊

中国式养老

全世界都在变老。身为“美国梦”最佳实现者，生于战后1946-1964的婴儿潮一代也老了，在美国，男女法定退休年龄都是65岁，但实际平均退休年龄为62岁，前几年金融风暴中养老金普遍折损一半；在欧洲，根据欧盟的报告，到2050年，全欧洲每三四个人里就有一个65岁以上长者；虽为老龄化的先锋，但日本人情况要好很多，渡边淳一在《熟年革命》里将“白发一族”，称之为“白金一代”，因为日本更富裕。

去年联合国发布了一份题为《老龄化：21世纪的福祉和挑战》的报告，预测在今后10年内，全球60岁以上人口将达10亿，到2050年，4/5的退休老人生活在发展中国家和新兴经济体。

“中国老龄事业发展统计公报”显示，2012年底，中国60岁以上的老人已经到了2亿，2049年中国老龄化的人口将达到峰值，4.8亿，占到中国总人口的1/3，超过发达国家老年人口的总和。他们当下面临的境遇是：不如美国人福利好，富裕程度不如日本人，更没有一个相对可行的养老解决方案。

中国现行的养老金模式是现收现付为主的制度，即以正在工作的一代人的缴费来支付已经退休的一代人。随着工作的人口越来越少，退休人口越来越的多，这个模式便难以为继，形成了当下讨论的核心：养老金收支缺口加大带来的养老问题。世界银行最近公布的一份关于中国未来养老金收支缺口的研究报告声称，中国养老金的收支缺口，未来可能高达9万亿元。此外，各地政府为了确保当期统筹基金发放，普遍挪用个人养老金账户，形成空账。官方对此的估计是2.2万亿。

十八大报告明确提出，“要实现基础养老金全国统筹，建立兼顾各类人员的社会保障待遇确定机制和正常调整机制。”这也许是一个转折点。但在劳动和社会保障事业的“十五”规划时，就提出了“逐步将社会保障支出占财政支出的比重提高到15%-20%”，后来演变为“逐步提高社会保障支出在财政支出（或GDP）中的比重”的目标，具体数字仍未确定。

海通证券首席经济学家李迅雷指出，中国基本养老保险制度建立时间短，统筹层次低，加之中国正处在持续通胀和工资高速增长期，企业退休人员工资与当今物价水平及社会平均工资差距较大。如果对举世公认的高储蓄率国家的收入和储蓄结构进行仔细分析，就会发现，大部分中国人，无论是收入还是积蓄都难以承受未来为自己养老的负担。

养老金制度的另一个诟病是，大家没有按一样的方式往养老金池子里边交钱，也没有按一样的方式从里边取钱，即所谓的养老双轨制，参保人对制度的预期普遍缺乏安全感还包括对退休后每月提取养老金额的担忧。假设您现在35岁在深圳生活，月收入6600元，今年开始缴纳养老金，假设60岁退休还可以活20年。按社保公式计算，退休后每个月领1450元养老金。即便不考虑通胀，通过缴纳养老金在退休以后每月可以支取费用的杯水车薪普遍是人们担忧的根本。

究竟准备多少钱才够养老呢？国际上常用的计算方法是：如果您现在的年龄是25岁，估计退休年龄55岁，估计退休后再生活年数25年，现在距离退休还有30年。假设您现在每月基本消费1000元，每年物价上涨率5%，年利率3%。退休后的每月基本消费（保持此前1000元的消费水准）为：1000×4.322（1+每年物价上涨率）＝4322元，退休后再生活25年所需养老金总额为:4322×12×25（退休后生活年数）＝1296600元。由于医疗费用的不可预知，上述公式只是一个普通生活状态下的基本生活费用匡算，重疾风险和高消费支出并未考虑在内。

这两组数据，对现在每月从工资里扣掉养老金的工作一代而言，意味着退休后能否有尊严地养老？人们的担忧，显示了人们非常害怕被社会保障制度所抛弃，要求一个公平独立的养老保险体系的同时，也在寻求其他可能的养老方式。

地产商主导不了养老

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人（无劳动能力，无经济来源，无法定赡养、抚养人）提供无偿服务的社会救济为主，随后添加了针对失智失能老人、百岁以上高龄老人、低保老人和重点优抚老人的低偿服务，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

随着老年人人口的增加和生活水平日益提高，与国内养老资源短缺、设备落后形成鲜明反差。而关于养老的争辩，形成了社会救济型如何社会化和为有经济能力者最佳养老方式的两种争辩方向。而建立有特色、功能全面的养老地产“市场潜力巨大”的判断则完全基于后者。

资料来源：泰康人寿研究部

为何需要养老地产养老产业中的地产并不是盈利的载体，只是住宅产品中的一个产品类型。后期运营服务才是企业持续追求的利润点。而针对老年群体的医疗护理资源是高品质的可持续的养老服务体系的重要保障。

联合国自1991年12月通过了《联合国老人原则》审议。包括五个主要原则：独立、参与、照护、自我实现与尊严。无论从哪种方式介入老年人的生活，都要体现帮助老人实现独立、广泛参与、照护无忧、自我实现的生活和心理需求。

与世界大部份国家不同的是，家庭是中国人最重视的伦理，决定了养老方式的不同。美国总统羡慕中国：家庭承担了医疗、教育、养老等社会义务。中国人的传统幸福观是：子孙绕膝、四世同堂、合家团圆、家和万事兴。

基于此，作为住宅产品的一个类型，养老地产以住宅为主，以护理服务、相应设施为配套核心，以出租或出售为方式。其目标客户的主要特征是：有养老金或有自主房产。这部分人无论未来以何种形式养老，经济能力是其基础。

尽管“养老地产”需求量庞大，但在中国，养老地产却始终处于“叫好不叫座”的状态。“养老地产的核心是养老，养老的核心是养老服务体系的构建，而针对老年群体的医疗资源是高品质的可持续的养老服务体系的重要保障。”无锡九如城养老产业集团副总经理王学东认为，发展养老地产最重要的是设定准入和门槛，要对养老地产有一个明确的界定。

“就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示，作为养老地产首先要有住宅属性、普通商业地产属性、医疗保健甚至旅游这样特种地产的属性，业内统称地产属性。而能不能赚钱和成功主要在于服务属性和金融属性，要服务于核心的需求和增值的需求；最后是人文属性，老人更注重属地性和文化。

专业人士指出，养老地产目前盈利的难点在于，需要政策、资本、服务、开发四方形成合力。可行的方案是，中央政府出台服务标准和方向性的政策，以及在税收、土地、融资等方面的优惠支撑；地方政府负责规划每年住宅用地出让中捆绑的养老住宅的比例，并未新兴社区规划医疗、教育等公共资源配套，甚至拿出配套先行的方案；开发商则扮演建设者的角色，提供符合标准的相关设施；专业机构来提供运营和服务，这些机构必须是国家认可甚至是颁发牌照的机构。运营机构可以引入保险资金，甚至是国家成立专门部门投资、回购、运营。

以土地为例，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。即便是住宅用地捆绑养老的要求，地块周边的医疗、教育等公共资源的配套是否有利于社区中的养老人群，这是政府需要考虑的。

如果不考虑需要政府承担社会化责任的救济型养老人群，购买力反而不用过多担心。中国百姓的购买力大部分被房子压制住了，清华大学经济管理学院教授、中国保险与风险管理研究中心执行主任陈秉正认为：养老地产这个产业前景很好，国外“以房养老”的模式值得借鉴，通常也称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。钱还是老百姓自己的钱，但能通过盘活资产实现养老购买力的，除了政策，实际操作者，保险公司要比银行更有优势。

保险资金：最佳驱动力

保险公司对于养老地产追逐的热情不可谓不高。去年8月，中国太平保险集团正式成立了太平养老产业投资公司，专业从事养老产业投资与经营，并将拿出约20亿元资金在上海投资建设首家高端化国际养老社区，今后还将逐步在其他省市进行复制。早在2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为第一个获得试点资格的保险公司。三年间，国寿、新华、合众、平安、人保等多家保险公司纷纷布局养老地产投资，有的甚至已正式开工建设相应的养老地产项目。

从国际经验来看，保险公司与养老物业之间的关系可算是一拍即合。中国人寿保险（集团）公司副总裁缪建民对此分析认为，国内寿险业比传统保险负债期限长，一直以来保险公司缺乏与负债匹配的资产，目前可以匹配唯一资产就是开发银行长期金融债，但是规模有限。

根据保监会公布的2012年保险业经营数据，2012年末，保险资产总额为7.35万亿元，同比增长22.3%。去年前三季度来看，在保险资金运用方面，截至去年9月底，保险资金运用余额2.88万亿元，较年初增长了7.6%。其中银行存款7039.7亿元，占24.5%；债券16569亿元，占57.6%；股票、股权投资和证券投资基金4075.6亿元，占14.2%；其他投资1077亿元，占3.7%。前三季保险资金运用平均收益率2.1%。

保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资等收益率较低的渠道，是保险资金运用收益率低的主要原因。由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《中国金融报告(2012)》指出，“在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。”

“从国际经验来看，针对供需产品的保险资金投资是40%左右，国内是80%，通胀来临时是巨大的考验。在高通胀环境下，购买包括房地产在内的实物资产是对冲通货膨胀很重要的手段，也是一种避险工具，目前保险公司还没有对冲通胀的产品。”缪建民指出，“所以说，保险政策允许将一部分保险资金配制到不动产，对于保险企业分散风险，优化资产组合，改善资产组合收益，有着十分重要的意义。”

住宅和商业地产等产品收益虽大但风险更高，相比之下养老地产更符合保险资金寻求长期稳定回报的资金需求。保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年。据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，与养老地产的投资回收周期十分匹配。

按照去年7.35万亿元的保险业总资产、通行5%的不动产投资匹配来计算，从理论上讲，相当于为市场释放了超过3600亿元的保险资金进入不动产领域。目前养老地产处于起步阶段，收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但养老地产投资收益率将高于银行存款、债券且风险低于股票投资是基本共识。

2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》使保险资金投资房地产在法律上已无障碍。2011年8月保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中更是明确规定：“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体”，并提出研究保险资金投资养老产业的税收支持政策。国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但目前仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免等方面的优惠政策。而社会资金投资养老地产还在等待《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》的相关细则。

无论是债权、股权还是物权，保险公司投资养老地产的方式可算是全面放开。保险公司开发养老地产主要选择长期持有作为其经营模式利润主要来自于社区的入住费与配套的管理服务费用。持续的回报满足了保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求，可以有效地将寿险产业链拉长，并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。

保险公司都希望效仿国外的“双赢”模式，利用老人原有房产，以出租、置换、出售等多种方式将养老地产与老年客户房产盘活，在保险公司的帮助下使旧房资产变成一笔稳定的现金流，老人的晚年生活得到保障，保险公司赢得入住率和周转率，促进对长期护理险、年金、以及退休计划的需求。

嵌入式模式

作为众多欲在养老地产方面有所建树的地产公司之一，万科养老住宅的计划最早在2006年提出，在内部会议上，万科总裁郁亮要求北京、上海公司首先探索突破养老地产的成熟运营模式。

2012年初，北京“万科幸福汇”推出146套养老地产房源作为试点，预计2013年下半年完工。该项目的养老地产试点将分成两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者是后者的类似会所的“配套”，是针对老年人的公共活动空间，具体经营管理将由上海亲和源负责，万科是资产持有者。“活跃长者住宅”则是面向市场销售的养老住宅，在户型设计上针对老年人的生活起居特点进行了考虑，如防滑卫生间和其他无障碍设计等。

由于目前万科在养老住宅方面还处于尝试阶段，所参与的两个的养老住宅项目的规模都非常小。在万科集团董事长王石看来，中国的养老住宅更多的是住宅产品类型的一种细分，很难像西方国家那样以单独的住宅社区存在。“我觉得在中国，老年人的需求更多的是两代或三代人居住在一个住宅或一个社区，所以说万科的重点是在社区里混合这样的需求，在社区中增加匹配的住宅产品，配套相应的设施、管理和服务。”

在王石看来，一个理想的养老地产项目不仅仅要在硬件配套上考虑老年人的物质需求，还应该在软件服务上照顾老年人的精神生活。影响老年人身体健康最大的因素是孤独感，所以一个理想中的养老住宅小区不应该全部是养老型的，而是小区以养老住户为重点，再一些年轻的群体居住这样一种混合的模式。

关于这种模式，《2012中国城市养老居住模式研究报告》已有论述。该报告是北京润土咨询公司去年在上海、北京、石家庄、济南四个城市采集了近1000个样本发布。润土咨询是一家专业房地产调研咨询的公司。

《报告》指出，采集的样本平均月退休金是2600多元，90%以上都有自己的产权房，接近40%的人感觉自己比较宽裕。希望单独居住的超过70%。60%希望居住在同一个小区或临近小区；期待子女看望的次数基本上是一周至少一次。

“理想的居住模式是混合养老的模式，也就是普通社区里增加养老机构或照料中级，老人既可以做到空间上的独立，又可以得到亲情的照顾。这样的社区充满活力，不像单纯的养老社区只有老人。”润土咨询董事长于贵红说。

所谓混合养老的模式其实就是日本的“镶嵌式”养老住宅，该模式的著名实践者是日本的港北新城。该项目就是把老少户住宅、养老公寓等产品类型镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，一套为老人居住，另一套为子女家庭住。将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。在规划设计时，将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便。

日本并不主张盖大型养老院，而是强调在自己的家中养老，加强与社区的互动，“小规模、多技能的社区养老”是其特点。通常建在城市发达区域内，以便于享有城市各类公共资源。