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为停车位估价

2012-05-30任蕙兰

新民周刊 2012年21期
关键词:停车费业委会私家车

任蕙兰

早上8点,上海黄浦区A小区的宁静被刺耳的汽车喇叭声划破,业主车辆在挡车杆前排起长龙,司机的咒骂和鸣笛声交杂,被扰了清梦的楼上居民不时探头张望。

保安向排在最前面的车主敬了个礼,收取10元停车费;车主熟练地熄火,拔钥匙,下车,关门,踱到一边抽烟,留下一串无法通过的车辆鸣喇叭抗议。保安无奈地升起挡车杆,让没有按规定缴费的业主开车通过。

“这样的事几乎每天都会发生。”负责小区管理的华南物业公司经理吴德坤说,他的说法得到好几个业主的证实。另一件被广泛证实的事是,总有车主早上会在自己的车顶发现居民的馈赠——垃圾袋。

有车族不缴纳停车费,小区公益性收入减少,无车族气愤公用面积的权益被变相剥夺,却只能以投掷垃圾和烂番茄表达自己的不满。这样的现实,并非仅见于A小区。

如今,不挑剔的话,几个月的收入就能买辆二手车了。但,我们因此更开心了吗?社会因此更和谐了吗?

车位引发的冲突

下午3点。

A小区地面上划出的车位已经被全部占满,没有抢到有利地形的私家车占据了小区的消防通道,实在无处容身的车辆干脆停在住宅楼台阶前,甚至地下车库出口处等交通要道上。

“这里既有业主的车,也有一部分外面警署、学校的社会车辆,临时停在小区。外来车一般下班就开走了,有些没及时开走,业主下班回来找不到车位就会和保安吵架。”陆明达是小区业主委员会委员,他告诉记者,2002年小区一期刚建成时,地面车位只有少数几辆车,随着这几年车价下降,私家车越来越多,私家车被迫停在周围马路上的小区也越来越多了。

A小区一期二期共618户居民,按照开发商当初设计,户数和车位比例接近2:1,但现在小区业主汽车保有量早已超过50%。吴德坤介绍,地下车库有120个左右车位,开发商将20%车位的永久使用权出售给业主,他们每月交80元停车管理费。地下剩下的固定车位全部被业主长期租用,每个月交400元停车费。没有抢到地下车位的业主每个月支付300元停车费,可以把车停在地面空地上,车位没有具体归属。

僧多粥少,地面车位“先到先得”,车主基本靠抢。地面停车一直是无序而混乱的状态,冲突不断。“找不到车位的私家车主索性眼睛一闭随便乱停,经常有车被别的车堵住出路,挪不出去,业主找到保安联系车主,保安不知道是哪里的车,为此保安与业主经常发生口角。”陆明达无奈地摇摇头。

“我们每月按时交停车费,但车位得不到保证,外来车辆经常占用小区停车资源。我住在这里几年起码发生过十几起车主和保安的纠纷。”业主胡女士向记者抱怨,两年前他丈夫因争地面上的一个流动车位,与保安发生口角,遭到两三名保安殴打,最后事情闹到派出所,当时管理小区的那家物业公司赔偿了1500元医药费。

停车环境混乱,车主抗议的手段往往就是不交停车费。按物业公司规定,如果车主没有按月缴费,每天出门时保安会收取10元临时停车费,但不少车主直接把车停在挡车杆前扬长而去,因此早上小区门口经常上演闹剧。

吴德坤对升级的冲突感到无可奈何,物业公司打算设置电子门禁系统,一切车辆刷卡才能进入小区,业主必须向物业购买停车卡。但这样的方法也不能從根本上解决车位供应紧张引发的矛盾冲突。

“按照开发商当初的设计,地面上的车辆在150辆左右达到饱和,而现在远远超过这个数字,影响到小区生活环境。”业主王先生说,他退休前是交大医学院教授。“很多业主担心私家车超负荷带来的安全隐患,小区的消防通道被占用,有事救护车、消防车都没办法开进来。”

私家车对小区日益造成负担,有车族和无车族的对立情绪在悄然滋长。陆明达感叹,“一些业主实在找不到车位就随便乱停,老人孩子出行很不方便,私家车晚上报警系统响了,影响别人休息,有些业主就从窗口把垃圾扔在私家车上泄愤。”

发达国家现代化进程表明,当一个国家人均年收入达到3000-4000美元,会引来第一个汽车消费大爆炸,中国人均年收入虽只有1000多美元,但在上海北京等大城市已经超过7000美元,高于汽车消费爆炸的临界值。目前上海汽车保有量近200万,随之而来的停车难等问题日益严峻。

汽车高消费国家很早意识到停车问题,美国1971年出版的《停车指导原则》总结了111个城市停车研究成果,停车指标以城市人口为依据,充分考虑停车供应、设施使用、出行目的、停车聚集、持续时间、步行距离及周转率等,停车场的总面积和可以停车的数量往往都是经过精确计算的。日本关于停车的立法也很完善,有车库法、停车场法、道路交通法等。

根据上海市建交委年初公开发布的数据,目前上海路内停车点共有955处,总计车位3.4万个,公共停车位有36.8万个。上海中心城区集中了约120万辆机动车,停车泊位总量明显不足,尤其夜间缺口较大。全市交通大调查显示,中心城区有27万辆机动车的夜间停车需求得不到满足。

车位供需不平衡,当制度和管理未能有效介入,就会演变成人与人之间的斗争。

车位贵不贵?

陆明达曾打算买个车位一劳永逸,2004年小区一期地下车库刚建好时,一个车位卖8万元,2010年上涨到15万。“一个车位卖15万,车停在地面上一年停车费只要3600元。如果把15万存银行,按照一年4%的利息6000元,用利息就能付停车费。当时觉得不划算没有买,没想到现在车位这么紧张。”每次停车找不到车位时,陆明达不禁会“想当初”。

开发商出售了20%左右地下车位后就“捂盘”,其余部分只是被业主长期租赁。因为《物权法》规定地下部分如果没有计入公摊面积的,地下车库就属于投资兴建的开发商所有,可以通过出售、附赠或出租约定地下车库的处置。陆明达估计按现在形势,一旦开放车位买卖,价格会直蹿上去。

面对地上车位的争夺战,拥有地下停车位永久使用权或长期租用权的车主气定神闲。但没有分到地库蛋糕的业主并不甘心,提议每年采取摇号的方式重新分配车位归属。只是这个办法除了增加物业权利寻租空间之外,对缓解小区矛盾没有实质益处。

增加车位供应是必然的发展方向。比如日本新建楼房必须修建地下室、停车楼,或是一层留作停车用。今年初,上海发布了《关于进一步加强本市停车规划、建设和管理的若干意见》(征求意见稿),新规中有一条,内环线以内商品房居住停车配建指标从原先1∶0.7提高至1∶1,即一户一车位。

事实上在一些高档小区早已实现1:1车位配置,但计划仍旧赶不上发展,拥有两辆车的家庭越来越多。有业主因为解决不了车位问题,迟迟不买第二辆车,夫妻俩一个开奔驰上班,一个天天挤地铁。

对于车位匮乏的小区,新规规定在不影响小区安全,不占用小区消防通道、绿化设施的前提下,经居住小区2/3以上业主同意,可统筹利用小区的空余场地及相关空间,通过内部改造挖潜,改建扩建临时停车设施。

王教授提议将小区附近一块三角地改造成停车场,满足小区及周边学校教职人员错峰停车的需求。为此年近70的王教授特意去上海城市规划馆考察过,但打听下来这块地是绿化用地的属性。“这块地可以一部分种绿化,一部分改成车位,由业委会向绿化及有关部门申请改变用地性质,钱从周边几个小区维修基金出,对大家都有益。”业委会顾问律师树磊也表示,小区正在考虑在一期地面装立体车架,可以增加几十个车位,需要花费10多万。

这笔改造的钱由谁来出?如果从小区维修基金里面提取,又将是一场不同利益群体之间的博弈。

无车族也焦虑

晚上10点,A小区上演了一场“突袭”,业委会成员带着几个业主打着手电排查小区车辆,经过盘點,一期和二期地面共停了190辆车。按照300元每个月估算,这笔收入应该在57000元,但华南物业账目显示,每个月地面停车费只有16000元。

“这是理论上的数字,有多少车主乖乖交钱?”吴德坤感觉很冤枉,他表示从去年托管该小区后,开始每个月能收2万元左右停车费,现在越来越少车主缴费,每个月只有1.6万左右。

小区的公益性收入来自于小区停车费、广告费等,业主与物业六四分成,属于业主的部分会打入维修基金,用于小区环境改造。业主夏先生是上一届业委会委员,从2007年业委会成立以来一直负责掌管业委会财务章。他告诉记者,由于停车费收缴比例低,以及物业公司多番更替的纠纷,自2008年起没有一笔公益性收入充进小区的维修基金,也就是说无车的业主几乎没有享受到对公用面积的权利。

目前业主专用账户中有1000多万维修基金,大部分是业主购房时缴纳,以及多年来的利息收入。如果按照“谁投资、谁收益”的原则建设立体车位,亦即改造的费用由维修基金支取,日后的运营收益就应当由全体业主所共有。但如果停车费缴纳比例低,这笔未来收益显然不能指靠。

“如果要动用维修基金,要由业委会提出议案,所有业主参与投票,同意户数超过2/3,同意业主居住面积占总面积2/3以上,才可以通过。”夏先生表示。

然而实践中这套流程只能保证“程序正义”,未必能保证弱势者的利益。夏先生举了个例子,上个月业主公投选举新一届业委会,同意的户数达到600户以上,但其中有400多户只是视作同意,“就是联络员把选票送到业主家里,业主签了字,其实并没有填写同意或不同意。”如果无车族对形式大于实质的投票结果不认可,又将产生新的纷争。

业主李阿姨退休多年,她听说业委会考虑铲掉部分绿化增加车位。“我们这么大年纪了,每天就是看看花看看草,上次拔掉几株开得正好的月季,我心疼了很久。”她经常下楼侍弄花坛里的植物,对老年人来说,绿化对他们比车位重要得多。

“即使70%的人开车,同意扩建车位,剩下30%的人对绿化的权利就应该被牺牲?”很多人担心随着小区汽车越来越多,无车业主的声音会在“少数服从多数”的过程中被“合理”地消解,但是,以垃圾和钥匙划车来表达不满,其实是谁都不愿意见到的结局。

“老百姓都能买上车”看上去很美,但梦想照进现实,汽车生活却带来一地鸡毛,往大里说,还可以扯到“公地悲剧”、发展模式……这些都不说了,只要想想上海每月新增的近万个牌照,就够让人焦虑的了。

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