◎ 北京万科副总经理 肖劲

新“国八条”之后，全国有42个城市限购，包括直辖市、省会城市和部分房价上涨速度过快的计划单列市。对于引领全国限购的北京，在限购令下目前还留给房地产企业多少客户？

在目前北京限购下的市场，如果你是外地人想买房，有两种办法，一种你有工作居住证可以视同北京人，如果你没有工作居住证在北京交五年的社保，如果有五年社保可以买一套。在这种情况下，我们多少客户可以买房子？北京万科股份有限公司做了入户调查。调查范围万分之五，北京按照统计局年鉴有660万的家庭，万科对3000多个家庭进行了入户调查。以前万科入户调查只调查两项内容，第一个调查的内容是“有资格”，第二个调查的内容是“有意愿”，你有资格买，你也想买。现在调查三个方面内容，第一个内容是“有资格”，第二个调查内容是“有能力”，第三个调查内容是“有意愿”。

买房家庭以1/3速度递减

在有资格调查内容方面，3000入户调查里有资格购买住宅的家庭中，有9%的家庭是北京户籍，买过两套，所以他不能再买；有4%的家庭是外地人，但是他买过一套住房也不能再买；有18%的家庭是外地人，但是他没满五年，也不能再买。有70%可以再买，在这70%的名单里，有16%是北京户籍，一套房子没买，可以买两套，这个数字在北京最高。还有46%的人可以再买一套，因为已经买了一套，还有10%的家庭在北京工作五年的外地人可以再买一套。这些家庭加在一起我们管它叫做有资格。

通过调查得知，在有资格买房的家庭中，有30%的人要排除在外，剩余70%的人我们考虑他是否有能力？家庭年收入15万叫做一个门槛。北京房子基本价大概在200万，银行首付要交50%，每个月大约要交7000元，每个月家庭收入1.2万到1.3万，把这个作为门槛，剩余70%的家庭里还有多少人买？有45%的家庭又不能买了，因为在横线以下，有55%家庭可以买。45%里面不能买的家庭是这样：6%是外地人，但是没有满五年；有7%的家庭是外地人，但是他已经买过一套，所以他也不能买了；有32%的家庭买过两套，加在一起是45%不能买的。剩下55%的家庭中有12%是北京户籍还没有买房，可以买两套；有34%是北京户籍已经买过一套，还可以再买一套；有12%是外地人在北京有五年以上居住证明，还没买过房。我们把70%和现在55%进行乘法大约剩37%左右，把37%作为百分之百看待，看这些人还有多少人有意愿？15万以上收入的家庭，基本上以1/3速度递减。到了20万的年收入在北京很少了，我们现在把无资格抛掉30%，200多万个家庭，有资格无能力大约有60%，现在剩下的是什么？就是有资格，有能力买，我们统计结果是在北京9%的家庭，大家有意愿购买多少？有能力的人有1/3的人还想买手，9%乘以1/3，北京现在有3%的家庭有资格，有能力，有意愿买房，折合成户数20万户。

客户一年就消耗没了

2009年北京一年大约卖15万套房，2010年卖13万套，今年实际上卖了6万多套。每年是递减的。以去年13万套来计算，这20万户有资格有能力买房的人基本上一年就消耗光了。现在的库存，目前大约有11万多套，有预售许可证没有卖掉，还有很多房子已经认购没有卖掉，认购在房地产交易网是绿色不被统计，加在一起约15万套。目前北京不再供地，没有新项目产生，也许这些正好够有资格买房的人消耗掉。新项目再出来需要培养新的客户，培养新的客户难度非常大，涉及到资格问题。在这个背景下，我们经常自嘲，你做市场，你所有的动作都做，不一定有结果。就跟家庭要小孩一样，很多人都要过小孩，你什么事都干了，你也不知道你能不能有小孩，这就是时下的市场。万科所做的调查虽有些片面，但通过北京住宅交易统计可以得到佐证。

今年8月，北京商品住宅成交5506套，面积67.15万平方米，环比下降32.03%。1至8月总成交面积624.44万平方米，同比2010年下跌12.80%。

9月15日，中国人民银行发布《2011年第3季度储户问卷调查报告》指出，未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4 个百分点，这已是今年以来的第三次下滑。这个结果是中国人民银行在全国50 个城市共对2 万户城镇储户问卷调查得出的。

对于居民购房意愿的下降，业内共识为限购所致。而央行的调查结果也真实地反应了民意，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009 年有调查以来的最高值。对于下半年的房价走势，41.1%的居民预期“基本不变”，较上季微降0.3 个百分点；37.9%的居民预期“上升”，较上季提高1.7 个百分点；8%的居民预期“下降”，较上季回落0.2 个百分点；另有13%的居民认为“看不准”，较上季回落1.2个百分点。

无论北京住宅市场怎样，居民购房意愿的下降，使得今年房地产企业的发展处于艰难的状态。