◎ 本刊记者 陈桂龙

房地产家居市场充满挑战

中国建筑装饰协会会长 李秉仁

2001年对我国的房地产市场和家居市场来说是充满挑战的一年，房地产市场的宏观调控、保障房政策推出影响了房地产和家居企业的战略布局。

2011年是“十二五”的开局之年，是经济转型和经济调整发展的主旋律，家居企业既面临着挑战，也迎来了新的发展机遇，扩大内需和节能环保为家居企业的发展提供新的成长点。这主要体现在以下两个方面：

一是扩大内需。中国的城市化、工业化、现代化建设持续快速发展，成为拉动内需的强大动力。“十二五”规划纲要确定了我国年均国内生产总值增长7%的目标，促进了“十二五”期间城市化产业提高4个百分点。在这样的形式下，我国的建筑业、房地产业、城市基础建设、城市公共基础建设、家居行业得到了与经济发展相适应的持续发展。就商品住宅领域，国家统计局发布的数据显示，今年1月至7月商品住宅全国销售面积4.66万平方米，比去年提高12%，在宏观调控的前提下，房地产市场的总量仍然是在增长，房地产上半年的成交金额急剧上升。

二是节能环保。改革开放30多年来，我国的经济得到迅速发展，30年国内生产总值10%左右，这样的成绩是辉煌的。环境问题、资源问题对我们的发展形成制约，节能环保、绿色低碳发展战略是中国经济转型的必然趋势。家居行业在老百姓的生活更提倡环保，节能环保不能只停留在概念上，要确实从原材料、生产工艺、创新技术提高企业在环保领域的竞争力，这是大势所趋。提倡绿色消费，谁能够在环保上下功夫就能够赢得消费的信任，也能够获得更大的提升，能够促进整个行业的健康和持续发展。2010年建筑装饰生产已经达到2万亿美元，据统计，2011年全国建筑装饰总产值将达到2.3万亿元，可见家居行业依然能够拓展自身的增长点。在房地产市场宏观调控背景下，家居企业面临着生机，如何在家居品牌中脱颖而出，如何制造消费者信任的产品，成为家居企业必须面临的问题。

中国住宅发展的大趋势

沿海地产集团总裁 王军

我从市场层面来分析住宅发展新趋势：

一、从人口规模和住宅规模来看：中国城镇人口6.22亿人，4.7是户籍城镇人口，还有生活城市的农民工人口1.45亿。以这个来推算，按照当时的统计，户均面积是每套110平米，如果按照每年的指标，考虑这几年人口红利关系，从新增面积可以看出，2008年是8.3亿平方米，2009年是9.32亿平方米，2010年是12.95亿平方米。从销售可以看出，2008年接近6亿平方米，2010年8.6亿平方米，2011年是9.3亿平方米，到2027年中国进入老龄化社会，接近美国人的标准。这个情况下，市场规模会达到每年5.2亿平方米的商品房规模。

二、从房市供需来看：房地产从新开工到供给，周期大约9个月左右，供需之间的矛盾决定房价走势。2007年，新开工面积将近8亿平方米的供给，而在2008年只卖了5.9亿平方米，明显供大于求。2009年，房地产行业日子非常难过，房价也有比较大的回调。2009年，市场供给是11亿平方米，2010年消化了13亿平方米，所以2010年看到的是房价在迅速的上涨，市场大好。在2010年，全国的商品住宅的土地供应是9.3亿平方米，而新开工达到16.38亿，从新开工面积可以看出来，相对于前一年增长幅度非常大，而今年前4个月，从前一阶段的消化速度来看，商品房增速明显减少，很多城市出现了萎缩的局面。这样的情况下，今年下半年到明年是供过于求的局面。按照国家今年年初定的今年供应计划，商品房供应计划是14.55亿平方米，如果计划实现，明年的供应依然是非常大，供过于求的局面在2011～2012年显现。

三、目前国家对房地产行业的政策比较严厉，宏观调控的政策是支持首次置业，逐步向中间阶层改善性置业需求发展，把这一部分的需求逐步释放到市场。在建设市场监管司的城市里面，40个城市限购是长期趋势，其他城市可能是阶段性的限购。限购采取什么措施？采取“1+1”的措施。“1+1”就是拥有一套房子后，让你再买一套改善性的住房。

完善保障性住房标准体系

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师 刘东卫

在十二五“住有所居”的住房保障总体目标下，商品房市场与保障房并蒂开花的住房供应体系已逐渐形成。保障性住房建设已经成为各级各地政府部门工作中的大事，已经迎来规模庞大的建设时期。作为政府满足中低收入人群需求的住宅商品，该类住宅产品具有公共品质的性质，完全按照市场运作，建设品质优良的保障性住房的推进是无法实现的，当前完善保障性住房标准体系的工作的建设刻不容缓，保障性住房建设标准有利于提高建设水平，实现“住有所居”的住房保障总体目标。

当前城镇保障性住房需求依然较大，保障性住房建设将保持快速发展势头。面对大规模保障性住房建设的需求，由于缺乏完善的建设技术标准及其建造技术保障体系，传统方式建造的保障性住房在质量与控制和保障、成本控制、运营维护保障等方面存在巨大的挑战。

保障性住房是一种以政府作为主导的小面积规模套型，有利于系列化设计、标准化部品应用和工业化建造的实施。而住宅产业化、标准化、工业化的生产方式，对于提升住宅产品质量，实现“住有所居”的住房保障总体目标有着无可比拟的优势，可以提高住宅建设质量和建造效率，提升性能，减少资源浪费，从而实现“住有所居”的住房保障总体目标。

住宅未来关键词：健康、舒适、低碳

清华大学建筑设计研究院有限公司绿色建筑工程设计所副所长 黄献明

未来两年，中国住宅的发展将呈现以下四个方面的特点：

1、保障性住房在量上成为设计主流。由于房地产调控的力度加强以及国家对房地产业发展方向的新思路，大量的保障性住宅设计与建造将成为这一领域的主流。如何解决好中低收入家庭的住房需要，廉租与中低收入住宅的健康、舒适、低碳、可持续发展问题，将成为中国住宅未来两年的关键词。

2、养老性住宅是重要的方向。随着人口老龄化加剧，如何实现社区养老，住宅设计与设施方面如何满足未来养老性的需要，将成为住宅精细化设计的重要内容，也是中国住宅发展在该历史阶段急需解决的问题。

3、住宅产业化程度逐步深化。随着城市化进程的加速、劳动力成本的提升、保障性住房大量快速建设以及后期维护便利性的要求，都使得住宅产业化的需求变得更为迫切。中国住宅的产业化水平将在过去几年研发、局部试行的基础上，继续深化，当然这将是一个缓慢的渐进过程。

4、新农村建设带来新农村住宅。新农村建设是中国特色城市化的重要内容，在此背景下，新农村住宅也是中国住宅发展的重要方面。它既有别于城市集合住宅也不同于以往的农村住宅，如何兼顾土地集约利用、新农村产业特点、新农村人的生活与文化需求，将是新农村住宅建设面临的长期问题，也将是未来两年中国住宅发展的一个重要分支。

提高住宅品质的关键

（日本）吴建筑事务所株式会社所长 吴东航

建新的住宅需要消耗大量的材料和能源，拆旧的住宅也要消耗大量的能源而且产生大量的垃圾，无论从经济和环保的角度来说，住宅都必须是长久耐用的优良财产，可持续地保持应有的经济价值和使用价值。

为此，在今天的建设中首先应提高住宅的品质，包括建筑的质量以及作为住宅所要求的各种性能。例如建设良好的生活环境和配套设施，实现无障碍化，提高隔音和保温性能，具备对火灾、洪水、地震等不测灾害的承受力。

建设高品质长寿命的住宅有赖于好的设计，让住宅具备能适应时代进步的可变性，留有充分的更新和改造余地。现在生活水平迅猛提高，住宅要跟上时代的要求，不但能变而且得容易变，现在推广的CSI技术是有效的措施之一。假如我们把住宅的寿命定为50年，并不是只保证它50年不倒，更重要的是保证能满意地使用50年。

维持管理是提高可持续性的又一关键。日常管理的目的是维护住宅日常的正常使用和安全。计划修缮的目的是努力维持住宅长期可持续地使用，并按新的时代要求进行改良，例如追加新的设备等。

中国住宅向绿色发展

美国龙安建筑规划设计顾问有限公司董事长 饶及人

未来中国的房地产，城市综合体、定制屋、结合医疗的老人公寓、度假酒店和绿色住宅五大类产品将会越来越兴旺。

绿色建筑，势在必行。所谓“绿色”，亦即可再生。从第二次世界大战之后19亿的全世界人口到60年以后的63亿全世界人口，人口涨了3倍多，但资源并没有随之增长，长此以往会产生资源争夺战。美国的建筑资源占了美国37%的能源，如果能在建筑里节省能源，就可以延续资源利用。

在美国，建筑正在逐渐从时髦型向时代型和责任型绿色建筑过渡。目前，全世界在绿色能源上还没有一个龙头老大，中国如果能够抓住这个机会，不但能够创造出很多新的就业机会，而且能在世界执行业之牛耳。

在目前高速的城市化发展下，中国的住宅更应该向绿色发展，尤其是政府，更应该身先表率，推动绿色的节能建筑，除去利用法律法规强制规范，政府还必须“威逼利诱”，给予税收优惠和财政补贴。

半成品房退出市场

中国房地产研究会副会长 童悦仲

宏观调控使住房市场回归理性，消费者势必比以往更加关注住房品质。能否向消费者提供品质过硬的住房，成为开发企业生死攸关的问题。

经过装修的成品住宅将成为住房市场的主流，半成品房将逐步退出中国住房市场。

住宅建造的产业化程度将越来越高。住宅产业化是住房和城乡建设部、科研院校包括房产公司都在做的一件事，现在从粗放向精细化转变。目前的住宅建设现状是粗放型的，比较滞后，科技含量比较低，这是一个很大的课题。

目前住宅还是以满足居民基本住宅需求为主，而从我国发展状况来看，绿色科技地产很重要的载体就是绿色建筑。人们不仅满足于普通的住宅更追求高品质舒适的居住环境。目前的住宅产品需要进一步改善，将绿色进行到底，需要不断研究及应用新科技、新技术，采用住房和城乡建设部鼓励推荐的高科技技术及环保节能的材料设备，在施工过程中采用外墙外保温、地热等诸多节能环保的科技，还有从太阳能热水、太阳能采暖、太阳能光电、中水处理、新风系统、科技示范风能、无线上网等技术上不断提升；不断加强集装箱房屋的研究和创新，达到废物循环利用、节能减排。