◎ 万达商业地产研究部副总经理 杨泽轩

时下，商业地产已成为中国房地产业发展下一个黄金十年的主引擎，就连万科、绿城、金地等这些曾经力主做减法经营的企业，在面对住宅地产调控常态化和其市场空间备受挤压的情况下，也不得不再次擎起商业地产这面大旗。

转战商业地产

2011年商业地产成为地产大鳄角逐的区域。前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙。过去的一年里加码布局商业地产，成为了房企重构发展战略的关注重点。作为国内商业地产的领军者，万达集团2011年上半年收入突破618.2亿，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计万达集团全年收入将突破1000亿。今年年初，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

除万科、龙湖等传统房企试水商业地产之外，一支来自零售业的巨头亦已崛起：王府井、上海百联、宜家、乐购等国内外零售巨头2011年起，纷纷买地自建物业，起航商业地产。

早在2007年，全球三大零售商之一的乐购集团便成立了乐购地产公司，负责国内商业地产的开发运营。最近，乐购地产正忙着在全国各大城市复制其“乐都汇购物中心”。这是一个纯粹的商业项目，由乐购集团买地自建持有经营，规模一般在4～6万平方米，乐购超市自然是当仁不让的主力店，租户则是必胜客、达芙妮等乐购的长期战略合作伙伴。这些零售业巨头不像万达和龙湖那样，斥巨资开发城市综合体；也非一般的地产商，通过出售产品短期套现；而是自成一派，打造以购物中心为主的纯粹的商业产品，既可满足自用需求，又可对外出租，实现长期持有经营。

大批房企选择转型商业地产有如下原因：针对住宅地产的政策调控，这一轮调控严厉且密集，这在一定程度上限制了住宅地产的发展；同时国家对商业地产的发展正在日渐重视，包括在“十二五”规划中，也表明了对商业地产的支持态度。此外，就是企业从自身战略发展角度去考虑从而选择介入。

商业地产如何赚钱

目前，国内进入商业地产圈的企业有三类：一类是房地产出身，从做房地产开发开始然后涉足商业地产。包括万达、宝龙等很多房地产商。第二类是商业零售商。宜家、华人万家等都属于这种类型，这些商业零售商以他们专业优势开始进入商业地产。第三类，以资本优势进入商业地产的投融资公司。

在楼市调控力度不断严厉以及货币紧缩等的叠加效应影响下，大量开发商转型商业地产形成了两种转型模式：销售型与持有型。销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议。但在银根收紧的情况下，快速回笼资金对企业尤其重要。而作为国际商业地产的主流模式的持有型，正逐渐被国内商业地产开发商接受，得到了包括万达、阳光新业、华润等的青睐。根据相关调查数据显示，目前在“北上广深”，有超过70%的商业项目为持有型物业。商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。但对于转为持有型的开发商而言，运营的困难远要比销售型多得多。

房企涉足商业地产，他们是怎样从商业地产市场赚钱的？以新加坡公司嘉德置地为例，北京西直门嘉茂，是嘉德置地旗下项目，首先用13.2亿私募基金买了购物中心的一期，然后迅速通过资产规划，设备重整，专业运作，项目在1年4个月之后试营业。这其中，专业运作费用投入1.5亿，加上前期13.2亿的费用，共计14.7亿。嘉德置地旗下另外一个上市的公司，能过发行REITs，接下来10月份以17亿人民币收购他的一期，这中间有2.3亿盈利空间。接着，这个上市公司通过发行股票收购这个项目，发行过程中，用了1.88亿新元，每股新元比原来新元溢价30%，这两个过程中嘉德置地赚了约5个亿。这个项目仍然在嘉德置地手中，它仍然要收取管理过程中的各项收益，但是在运作过程中，用他的专业在资本市场短短时间内赚了5亿。

商业地产五种模式

目前，企业涉足商业地产有五种模式：第一，国际企业运作模式。主要是资本运作+资产经营；第二，央企孵化运作模式。央企有钱，政府可以免费提供资金和资产，央企做的比较精，比较稳；第三，实力民企的运作模式。主要做法是销售物业现金流滚动资产，做成综合体是最主要的体现，除此之外像世纪金源大盘住宅开发来沉淀持有物业也都是模式；第四，零售企业运作模式。商业专业+现金流保障推动商业地产的发展，目前国内商业主流零售企业采取这种方式发展；第五，金融企业运作模式。这种模式是稳定购买+资产管理。

国际企业运作模式呈现如下特点：第一，多产品和多地区平衡。例如新加坡的凯德置地的平衡是国际企业里面做的非常好的，他的平衡使得这个企业能保持百年基业。第二，全产业链发展。这个行业中如果想多赚利润，想缩短资金周转时间等，把核心竞争力控制在自己的手里叫做全产业链。第三，以资本运营和资产经营为突出优势。第四，注重产品运营效率。它的租金水平各方面比较高，跟资产收益有关。与凯德置业运营相接近的有香港市场发展比较成熟的瑞安、太古等，他们值得业界借鉴的，就是这些大的外资企业进入中国，在他们不了解当地市场时，都选择了合作。

央企孵化运作模式，国内最典型的企业是华润。华润下属有很多公司，有很大现金流资金池，内部资金流通快捷，进入资本市场之前，内部孵化，集团成熟之后打入上市的资产包，从资本市场上给集团获得利益。央企孵化模式是一般的民企根本无法比拟的，目前华润在操作上以专业外包为主，内部建设为辅。这样做的目地就是使建设速度、品质、投资回报这三方面的平衡。和华润比较像的还有中粮地产。

实力民企的运作模式中，以万达模式最为典型。万达的模式专注于城市综合体，他的特点就是多地区平衡，一二三线城市全产业链发展。以速度和模式为突出优势，这是所有的民企模式。你的钱拿的快，还得也快，为了降低成本，为了实现风险的最低化，速度必须要快，否则资金流回转有问题。注重风险控制，这是万达非常注重的，包括从前期拿地开始。目前民企房地产公司主要的方式就是第三产业，现金流稳资产，用销售型物业回转沉淀商业地产。

零售企业的运作模式中，苏宁是个代表的例子。苏宁零售地产双线发展，零售业提供低成本的现金流，有的基本上压供货商的账期，等于免费白用。销售型的地产同时在做，持有型物业沉淀资产，最后通过资本市场获利。这种做法比较典型还有深圳的茂业、宜家、TESCO。

金融类企业运作模式的代表如中投联达平安、国投等，他们手中持有大量现金，由于政策的原因，有比例各方面投资的限制，他们主要以成熟写字楼和成熟物业为主。

无论是哪种商业模式，商业地产市场最终考验的是公司之间的竞争水平和企业的运营能力。