李　潼

【摘 要】 本文分析了我国目前对房地产的税收政策现状以及存在的问题,并有针对性的提出改进建议:一是开征统一规范的物业税;二是完善房地产税课税的配套制度与政策,为房地产税收的课征创造良好的环境。

【关键词】 房地产;完善税收;税收调控;税制改革

我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时,目前我国的房地产市场发展极不平衡,存在很多问题,房价居高不下,各个城市住宅价格上涨过快,特别是中低档住房价格上涨过快,房屋的空置率过高,存在大量炒房投机现象。如何合理利用房地产税收政策,发挥经济杠杆调控作用,促进中国房地产市场健康持续发展,是值得我们思考的问题。

一、我国现行房地产税收种类和政策

我国现行的房地产方面税收主要分以下几类。

一是房地产财产税类,主要包括两种:房产税和城镇土地使用税。房产税是以房屋为征税对象,向拥有房产的单位和个人课征的税赋。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城镇土地使用税是国家按使用土地的等级和数量,对范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。城镇土地使用税征税对象为城镇(城市、县城、建制镇、工矿区)范围内使用土地的单位和个人,包括生产和生活等各类用地的使用者。

二是房地产收益税类,主要包括土地增值税和房地产企业所得税。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其所得的增值额计征的一种税赋。企业所得税是根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定,自1994年1月1日起征收企业所得税。企业所得税实行统一的比例税率,不论企业性质如何,税率统一为33%。

三是房地产资源税类,主要包括耕地占用税和城市维护建设税。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非公益事业的非农业建设的单位和个人,依法征收的一种税赋。耕地占用税的征税范围包括国家所有和集体所有的耕地,含菜地、园地、鱼塘和种植粮食和经济作物的农田。城市维护建设税是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,就其实缴的增值税、消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种税赋。

四是房地产流通环节税类,主要是营业税。营业税是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人,就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率,建筑业为3%,土地使用权转让和房地产销售营业税的税率为5%。

五是房地产行为目的税类,主要包括契税和房地产印花税。契税是指由于土地使用权出让、转让,房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。纳税人为房地产权属转移的承受人,包括土地使用权受让人、房屋买受人、受赠人和交换人。房地产印花税是指对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。纳税人是在中国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。

二、房地产税收政策存在的问题

我国的房地产税收政策对房地产市场调节发挥了一定的作用,但是,随着近年来房地产市场的迅猛发展,市场经济的不断发展,现行的房地产税收政策仍然存在着一些问题。

一是税收结构不合理,存在一定的重复征税现象。二是税赋环节分布不合理,流通环节税赋过高,保有环节税赋过低。目前我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用。由于目前房地产生产流通环节税赋较高,而保有环节完全免税,这种典型的窄税基模式造成了严重的税赋不公,也阻碍了房地产市场的健康发展。一方面,房地产流转环节的税费过于集中,势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本,最终这些成本将反映到住房价格上,从而带动整个市场价格的上扬,提高了居民购房的门槛,造成商品房的积压和空置,制约了二手房的交易;另一方面,房地产保有环节税费种类过少,造成了房屋闲置现象,并且导致炒房投机成本过低。目前,房地产市场存在着一个尖锐的矛盾,一方面中低档住房有效需求旺盛,另一方面城市中存在着相当大量的闲置存量资源。造成一部分存量资源闲置状况的原因在于我国对商品房保有税赋偏低,空置商品房可以无偿保有,而进入市场交易的商品房反而要承担税赋,导致房屋开发商或业主将房屋大量空置、闲置或低效利用。保有环节税赋对房子的持有者会起到施加压力的作用,持有闲置的房子,就要白白地交一笔税,这样可以促使房子的持有人尽快将房子售出。

三是计税依据不科学。我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。

三、对我国房地产税收政策的一些建议

一是开征统一规范的物业税。我国物业税的设置应立足于国情。首先,物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别;因此,为了更好的发挥物业税的调节功能,根据不同的经济能力,我们应该设置不同的税率,甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。其次,物业税的设计应该有一定的门槛。只有当个人或集体拥有的房地产超过一定的标准时,才开征物业税。其次,为了适应我国的国情,我们在对物业税进行设置时,要发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后,在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化,这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是,目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求,其资质也参差不齐,尚没有建立起在业主心目中的信用基础。

二是取消城镇土地使用税。我国已建立国有土地有偿使用制度,即国家保有土地所有权,而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲,土地使用权属于地上权的一种,地上权人有偿取得地上权时,须向土地所有人按期支付约定地租(土地出让金)。从经济学的角度讲,市场经济条件下,土地作为一种生产要素进入市场,要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现,是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金,故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。

三是完善房地产税课税的配套制度与政策。首先强化房地产产权登记制度。要清查土地,建立土地位置、权属及面积台帐;改变分块管理的现状,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度,理清管理关系,避免房地产私下交易,增强房地产税收课征的有效性和严肃性。其次,完善房地产价格评估制度,建立房地产评税机构。一方面,要加强对房地产价格评估理论和方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系,为房地产税收计征提供科学的依据;另一方面,要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员,加大房地产税收征管的力度。最后,理顺城市土地和房屋管理体制,改变目前多头管理的积弊,建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。

【作者简介】

李潼,辽宁税务高等专科学校副教授.