李方文

一、绪论

住房作为一种不可或缺的生活资料，是关系人们居家、理财等各个方面的宝贵固定资产。在实际生活中，无论是对于置业者个人来说，还是对于专业的固定资产评价机构，针对住房的评价都显得极为重要。因此，无论是在个人购房时，还是专业机构在对住房进行性能评定时，如果可以根据确定的住房评定因素，建立一套可量化的购房行为评价体系，就可以方便、高效地对住房这一固定资产做出相对合理的评定。

鉴于此，本文试图根据房地产住房项目的特点，运用模糊评价思想，采用层次分析方法，建立住房综合评价体系，并且用此系统对住房的综合性能进行可量化的评价。

二、模糊评价思想和层次分析法理论概述

模糊评价思想就是用可量化的数值表述模糊的概念。人们经常会用到“较好”、“很漂亮”等用语，这些评价语言往往是主观的、模糊的概念，而没有一个具体的“量”的评价指标。因此，要做到对一个具体住房进行科学合理的评价往往比较困难。如果借鉴模糊评价思想，运用层次分析法，通过定量分析方式把复杂的问题表示为一个有序的层次结构，通过对比确定评价因素的相对权重，建立可量化的评价体系进行计算，计算出住房的综合评价值，把对于住房的综合评价结果通过具体数值的形式表示，为购置住房的决策者或者住房性能评定机构提供评判依据。

三、评价过程

(一)选取评价指标、因素，确定其相应权重

不同的住宅项目由于所处的客观环境不同，所选取的评价指标因素注定千差万别，具体来讲，评价因素应该由专业的评价人员根据住宅项目的特点确定，应该为住房项目的关键评价因素。

各个指标因素的权重对于不同的住宅项目的影响各不相同，根据具体项目功能评价的评价体系进行确定。

本文所选取的一级评价指标及其权重为：建筑指标0.2；小区规划指标0.4；周边配套指标0.4。

确定的二级评价因素及其权重分别为：建筑指标：房型因素0.3、楼层因素0.3、建材因素0.1、建筑细部因素0.3；小区规划指标：物业管理因素0.4、绿化因素0.2、设施因素0.2、人文关怀因素0.2：周边配套指标：交通因素0.3、休闲娱乐因素0.3、医疗因素0.2、教育因素0.2。

(二)拟定各个评价指标、因素的分值

在确定评价因素的基础上，把每一个评价因素划分不同的等级(优、良、中、低、差5个等级)，不同的等级对应相应的分值，优对应的分值为1.0，依次确定良(0.8)，中(0.6)，低C₄(0.4)，差C₅(0.2)。在实际操作中，根据评价精度的需要，评价值可以取介于集合[0，1]之间的任意数值。

采取专家评价的方法确定具体因素的数值大小，假设对于“房型因素”，一共有10个专家进行了评价，对其评价等级为优、良、中、低、差的人数分别为：3人、2人、3人、2人、0人，评定该等级的评价人员人数与总人数的比值即为此住房“房型因素”的分值：(0.3，0.2，0.3，0.2，0.0)。以此类推，就可以分别确定所有评价因素、指标的评价分值。

(三)计算综合评价值

根据咨询专家确定的评价因素数值进行计算，本文假设选取住房项目1。首先，对于一级指标建筑性因素，由专家确定如下的评价表格：

2、计算“建筑指标”Y1值：Y1=(1.0 0.8 0.6 0.4 0.2)×A=0.774。同理，可以得出“小区规划指标”的分值Y2，“周边配套指标”分值Y3。

3，根据一级指标的权重(0.2 0.4 0.4)加权相乘计算得到该住宅项目的综合评价分值为：S=(0.2 0.4 0.4)×(Y1 Y2 Y3)^T。

据此得到住房项目1的综合评定值为S，同样的方法可以得出住房项目2的综合评定值为T。比较S、T值的大小就可以直观的看出项目1和项目2的优劣，若S＞T，则住房1比住房2综合性能更加优越。

四、结论

由于住房性能由大量的内在和外在因素影响，因此该评价方法的关键在于确定影响住房综合性能的评价因素，针对这些评价因素，采用专家评估的方式赋予不同评价因素相应的权重，然后进行计算分析，得出综合评价值。该法的意义就在于可以直观地对住房的优劣做出相对科学的评判，从而为人们的决策提供依据。