吉建军

四大国有商业银行关于存量房贷优惠利率措施终于在2009年的第一天出现松动。新的优惠利率措施显示：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。存量房贷是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。

有专家分析：占据个人房贷市场67%份额的“四大行”对房贷让息，完全可以理解为金融业发出联手救市的信号。一直以来，房地产业的“蓬勃发展”离不开金融行业特别是银行业的鼎力支持，双方在房地产行业赚得盆满钵溢之后，遇到困境一起度过也完全可以理解。因为房地产崩盘，贷款给房地产商和广大购房者的银行业必然首当其冲。然而这条政策仅仅针对已售房，对存量房的房贷利息并没有规定，因此说银行开始救市并不完全。那么银行为什么要对房贷利息作此调整呢？

当然，“四大行”联手让息会让部分房奴负担减轻，表面看来房奴的“悲惨还贷”境况将有所改观，而实质上并没有得到根本改变。

客观来说，银行此次让息力度是非常大的，然而享受七折利率的购房者毕竟有限。根据新的还款制度，七折利率的受惠者主要集中在2005年后承受高房价高利率的购房者。因为绝大多数贷款者用递减法还贷，2005年以前实施按揭的购房者，很多利息早已被扣完，享受此优惠政策的购房者相对众多的购房者而言确实少得可怜。从这方面来看，“四大行”的房贷让息政策只不过是有些现实意义的幌子，亦即摆出一副让利于民的形象，骨子里仍然打着自己的如意算盘：如何在让息的名头下实现银行利益的最大化？这就促成了“只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户”这一特殊群体的划定。如果这个分析还不能让大家看清银行让息的本质，那么下面这条规定会让大家明白银行这样做的道理：“只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日至2月22日之间，申请七折利率优惠。”这下应该真相大白了，银行根本就是在担心购房者还不起房贷或在低迷房价中不愿偿还房贷利息。因为银行一直是以三期为基准线的，在出台优惠政策时却故意将此基准线提高了一期，其意图昭然若揭。有此噱头，“四大行”的政策一经出台，网上顿然嘘声一片。有不少激进的网友更是以“挂羊头，卖狗肉”对此进行批评；也有人认为这个政策能够实施让购房者看到了一些曙光，因为银行房贷政策有了调整的一线希望。

仔细分析我们不难看出，在当前房产市场交易量严重下滑、房价持续下跌的大趋势下，购房者却顶着巨大的还款压力，偿还高房价时期的银行贷款利息。为了不使银行和购房者之间的还款协议与时下经济形势过于不协调，也同时为了稳定还款者的情绪（不至于在房价低迷时期把他们逼急了），银行及时出台这个政策其实是必然的。

众所周知，2006年之后，房价泡沫开始大规模泛起，特别是大部分一线城市和少量二线城市的房价不正常上涨，那个时候的房价较如今要高出三四成甚至5成，而2006年、2007年的地价高出现在的3倍，建材成本高出一倍。存量房价问题不解决，银行的七折利息优惠，也只能是对房产市场细枝末节的一些调整，稳定一部分购房者还贷的信心，根本动摇不了高房价这个最根本的问题。试想一下：那些动用了两代人甚至三代人的储蓄交了首付，才买进一套不足90平方米住房的年轻人，面对高出如今市场30%甚至更高房价的还债压力，这样的利益优惠能给他们带来多大实惠？