徐晓静 刘丽彬 李 鑫

陕西开放大学，陕西 西安 710119

物业管理与人民生活息息相关，自然要在法律规范内活动，接受法律的调整。“继2003 年《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）首次以国家行政法规形式确立了物业管理制度之后，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）再次以全国人民代表大会制定通过的国家基本法的形式对物业管理活动予以确认。”［1］《物业管理法规》课程作为开放教育模式下，部分高校物业管理专业的核心课程，具有很强的理论性、实效性和应用性。《民法典》出台后，《物业管理法规》课程的教学也面临新的挑战，只有在《民法典》的统领下重新开展现行物业管理法律法规的学习和教学，以理论创新为依托，才能不断丰富完善物业管理的法律制度供给，所以《物业管理法规》课程教学模式的改革是必然的。

一、《物业管理法规》课程教学目前面临的困境

根据开放教育人才培养方案的设置，物业管理专业一般只设置《物业管理法规》课程，不会单独开设有关《民法典》内容的《民法学》课程。而《民法典》是物业管理的源泉和基础，是建立物业管理关系的重要途径，没有了解并掌握这个基本理论，会造成《物业管理法规》课程中的知识点都是孤立、零散、不成体系的，同时想要融入民法典的《物业管理法规》课程教学主要面临以下困境：

（一）理论知识较多，难以深度学习

我国已经建立起了以《民法典》为基础，以《物业管理条例》为核心，以地方性法规和部门规章为主体，以数以万计的规范性文件为支撑的物业管理法律法规体系。这就决定了“《物业管理法规》课程要求掌握的法律法规种类非常庞杂，除了要掌握《民法典》《物业管理条例》之外，还要掌握与物业管理密切相关的《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国招标投标法》《住房专项维修资金管理办法》等与物业管理活动密切相关的法律法规［2］”，因此，要在有限的课时内完成教学任务，并使学生掌握且能在实际中灵活运用，是比较困难的。这就导致课程教学都是浅显的知识点普及为主，很难深度学习。

（二）学生对理论知识缺乏确信

开放教育模式下，学生群体呈现出多元化特点。“开放教育学员普遍存在学习动力不足的问题。不同于应试教育，开放教育的学员对课程内容的需求完全源自实践经历，出于工具性和实际性的考量，‘无关即无用’，但专业课程安排是固定的。当学生认为当下的学习内容‘没有意义’，那么教师的授课就成了单方面的信息呈现。［3］”随着法律更新速度的加快，物业专业化人才培养必须精进，不是简单的普法式学习，必须要有持续学习的能力，要有实践转化的能力，而学生依据自己的工作和生活经验，已经具备并形成了自己认识、判断、评价社会的能力，认知结构上极具个性化，缺乏思想的稳定性，对所学知识在没有应用体验的前提下，持有怀疑的态度，难以建立起“确信感”。

（三）实践教学的不足

《物业管理法规》课程综合性较强，需要具备很高的实操性，而其中最有效的就是案例分析。但作为非法律专业的学生，案例式学习法的效果并“不尽如人意”，一案一例具体化、形象化，但只解决“个案”问题，是“碎片化”的呈现，不具备将知识系统串联的功能。况且对于物业管理专业的学生来说，未来他们大多数不会成为法律工作者，不会参与审理案件，复杂的案例由于过于专业化，难免枯燥且无趣，而简单的案例，又缺乏普遍适用性和关联性。除了案例以外，很多其他实践性教学方法在开放教育的环境下，实施起来要么受限，要么学生组织不起来。因此，融入《民法典》基本理念的《物业管理法规》课程必须结合开放教育学生的特点，找到有针对性的、不同以往的教学模式的创新，以期能适应新时代的新要求。

二、PBL 教学法构建《物业管理法规》课程教学模式的过程

《物业管理法规》课程的教学目的是以提高物业管理专业学生在物业管理与服务中解决日常问题的能力为主线，侧重对学生服务能力与法律意识的培养。开放教育模式下，“线上教学是我们的优势和长项，但优势不优、长项不长，特别是学习资源低质、线上教学僵化、师生互动呆板等问题长期存在［4］”。因此，引入以问题为导向的教学方法（problem-based learning，以下简称“PBL 教学法”）是有必要的。“PBL 教学法以学生为中心，将课堂打造成真实丰富的问题场景，在此种教学场景中，重心转移到了学生，教师只起辅助者的作用，引导学生以问题为导向，通过自主讨论、协助探究完成‘提出问题—分析问题—解决问题’的教学过程，鼓励学生进行主动的知识构建。［5］”与其他教学法相比，PBL 教学法不会先进行理论知识讲解再解决实践问题，而是以专业领域内的各种真实问题为起点，学生围绕问题学习内容，寻求解决方案的学习方法。教师通过提出问题，设计问题相关知识的学习过程，评估结果，来完成和学生的互动，是能够体现出学习过程的真实学习。

第一步，结合《物业管理法规》课程，PBL 教学模式从驱动型问题（Driving Question）开始，是未来学生在物业管理活动中可能遇到的专业性“真实”现象，它的形式可以是一个生活疑问、一段视频或新闻故事。如，教师通过提出“有业主问：出租物业管理用房是否合法？”的问题，让学生踊跃回答，积极探讨。

第二步，“项目引入（Introduce the Project）”，就是引导学生带着问题进入学习过程，它的实现路径可以是要求学生看一段视频微课，阅读教材部分指定内容，或者查找部分法律法规的规定。从此形成性评价开始并在接下来都持续存在。此处的形成性评价往往通过小测试来完成。如：要想回答“出租物业管理用房是否合法”这个问题，我们就得弄清楚物业管理用房的权属，也就它们的来源，然后物业管理用房的产权和收益就能确定了。关于“物”的权属的确定，《民法典》有明确规定，这里就要确定使用《民法典》规定的范围，并以微课、法律解读的方式，理解法律规定的内涵。接下来学生需要在老师列举的法律规范文件中进一步查找、提取和理解。实际教学中有学生回答法律依据时：有的列举了《民法典》的相关规定，有的提交《物业管理条例》的相关规定，而有的学生则引用的是《陕西省物业服务管理条例》的规定，尽管法条语言表达不同，但都指明了物业管理用房属全体业主共有。

第三步，“示例教学（Tutorial-by-Example）”，主要通过查阅相似案例、讨论、相互评价、思维导图等连接学习者对于问题解决思路的设想和实际实施方法的列举。同时，作为阶段性学习任务，学习者需提交自己的初步方案，可以是论坛、头脑风暴、交互式交流的参与。如：物业管理用房属全体业主共有，并没有回答和解决“出租物业管理用房是否合法？”的问题，但“已有案例”显示了物业管理用房可以出租，物业企业和业委会都可以，只要全体业主同意，显然实践操作中获得全体业主同意不现实，就需要延伸至“建筑物区分所有权中共有权和成员权”的程序内容，才能补全。

第四步，就是“构建内容知识”（Build Content Knowledge），PBL 教学法中，法律法规和物业服务理念、管理方法很自然地被整合在一起。主要通过聚焦真实问题的本质，找到关键点，结合法律手段，找到最优解决办法。如：物业管理用房属全体业主共有，出租之后的收益自然也归全体业主，那物业企业为什么还要费心费力做这件事呢？法律规定并不能帮我们回答这个问题，但此问题却是工作岗位中切实存在的管理问题。出租物业管理用房对物业企业而言，第一是要解决“物”的闲置和再利用的问题，增加收益；第二，能扩大物业企业业务范围，增加就业岗位；第三，虽然出租之后的收益归全体业主，但物业企业作为管理者可以扣除必要的成本和费用，意味着物业企业的管理活动是有偿的，对于业主而言交给专业的人来管理省心、放心，并且有剩余利润，是一件“共赢”的事。

第五步，学习者要提交总结性成果，就是问题的解决方案，这也是学生对自己的任务结果进行回顾修正的一次机会。教师要通过这个总结性回顾来给学习者做出总结性评价，对学生的学习表现进行评分，完成形成性评价。如：总结性评价内容为物业管理用房若出租，必须满足：程序合规、实体合法、收益归全体业主所有三个条件。

三、PBL 教学法在《物业管理法规》课程实施中要注意的问题

教师的教学是建立从自己“已知”到学生“已知”之间的桥梁，学生的学习是根据教师搭建的桥梁实现从“未知”到“已知”的过程，PBL 教学法反向推演，从学习知识所经历的思维过程和思维方式着手，进行教学知识的加工处理和教学活动设计。“一直以来人们把学科教学理解为知识教育，忽视了学科整体育人功能，导致学科系统育人功能的结构性沉默。［6］”

（一）课程教学内容的重构

融入PBL 教学法的《物业管理法规》课程需要以实现学生职业能力素养为核心，需要在教材和理论知识的基础上实现教学结构的设计重组，形成以“情景问题”为手段，以“法律规范”为突破口，以“温度服务”为纽带，以“关系解读”为本质，作为教学创设的“四要求”，并包含激发主动性、增强体验感、着眼思维性、融入情感性、贯穿实践性作为教学内容的“五要素”。借助现代化技术手段，在学习过程中了解学生知识掌握、认知结构、思维发展状况，“探究学生学习所要经历的基本环节，以及学生在学习过程中所遭遇到的困难和挑战，才能以此进行教学内容和教学过程的调整［7］”。PBL 教学法下的《物业管理法规》课程并不排除其他多元化教学法的存在，PBL 教学法只是作为主线逻辑，这样也就应运而生了实践探究、问题导入、情境案例等多种教学方法的并存。

（二）数字化资源的跟进

随着信息技术的发展，教育也已进入数字化时代，数字化学习就成为必然。开放教育在线学习普遍应用，学习空间已足够开放，但资源的优质性、技术的包容性、评价手段的灵活性还不够。数字化资源是PBL 教学模式下的《物业管理法规》课程的支撑点，优质、多样的知识、案例资源，迅速、生动的教学互动，及时、有效的指导服务，大量的、个性化的数据分析，都是PBL 教学模式中不可或缺的元素。《物业管理法规》课程数字化资源不需要全部重新构建，PBL 教学模式的特点决定了只要在平台和学习空间的基础上搭好框架，在学习互动过程中会逐步生成所需资料，从而形成自主创设的数字化资源。

（三）“课程思政”和“人文关怀”精神的融入

PBL 教学法中的“情景问题”具有真实性的特点，对此类问题的解决尽管仍是“纸上谈兵”，但不是只有亲身经历才是实践的唯一维度。《物业管理法规》在PBL 教学法中，不可忽视“课程思政”和“人文关怀”精神的融入。物业行业是服务行业，走进千家万户，是实现“美好生活”的基础之一，“情、理、法”三个要素缺一不可。党的二十大报告指出，育人的根本在于立德。这就需要让学生在“情景问题”中，关注关系的存在，在关系互动中考量法律设定权利义务的目的，理解法律利益平衡的初衷，体验友善、和谐对减少关系冲突的力量，才能达成人和社会的交互作用，实现促进知识向“立德”转化，实现育人的根本。