王秀云 王琦

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”），是一种通过发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品（林华，2018）。而基础设施REITs顾名思义是以基础设施为底层资产的REITs，即专门对基础设施资产进行投资、经营和管理的一种金融产品。

REITs制度起源于20世纪60年代的美国，荷兰、波多黎各也是较早推出这一制度的地方，进入2000年以后REITs制度开始走进亚洲市场，2001年在日本出现，2002年在新加坡出现，紧接着中国台湾和中国香港地区也相继推出（韩志峰，张峥，2021）。经过半个多世纪的发展，目前世界上已有44个国家和地区推出了这一制度，公募市值约2万亿美元（燕文波，2023），现已成为全球重要的资本市场。我国不动产投资信托基金起步较晚，21世纪初开始探索，由于初期并不具备成熟REITs产品的特点，故被称为“类REITs”，基本上是私募发行。由于“类REITs”产品实质仍属于债性融资，投资门槛高且流动性差，所以我国开始酝酿以基础设施为切入点的公募REITs，2020年基础设施公募REITs正式启动，2021年6月21日首批9只基础设施REITs正式上市，截止到现在我国已有27只公募REITs产品上市，发行规模超过900亿元，这标志着我国基础设施公募REITs已取得初步成效。但相较欧美成熟REITs市场，我国公募REITs才刚刚起步，面临诸多问题，急需进行理论研究和实践总结。因此，总结试点经验，厘清基础设施公募REITs发展中存在的障碍，完善治理机制，对于推动我国基础设施领域不动产投资信托基金的健康发展具有十分重要的现实意义。……