王秀全 王丹丹

婚后，夫妻共同还贷很常见，携手白头皆大欢喜，若半路分道扬镳，难免会有纠纷，尤其当个人财产和夫妻共同财产混同时，处理起来就更不简单了。

典型案例

申建平是某公司职员，工作数年后攒了一些积蓄，决定买一套房子。挑选许久，最终定了北京市海淀区1102号房产，面积146.23平方米，单价18000元/平方米。

2007年6月，申建平交了1332140元首付，又在銀行贷款130万元，贷款期限为20年，利息总额741865.43元。

2012年初，申建平经人介绍结识了同样在北京工作的钱莹。两人一见如故，感情迅速升温。

经过半年的恋爱，当年9月，两人在北京市海淀区民政局登记结婚。

婚后，夫妻俩居住在海淀区1102号房屋内，两人的收入由申建平统一支取，共同偿还剩余的贷款及其他生活必要开支。

一年后，两人生育一子，取名申亮。因为夫妻俩都忙于事业，申建平的父母从老家来到北京帮忙照看申亮。

但两位老人的生活习惯与钱莹差异很大，对孩子的教育理念也存在巨大分歧，钱莹感觉公公婆婆对自己百般刁难，公公婆婆则觉得儿媳对自己很不尊重，经常顶撞。

眼见家庭矛盾激化，申建平被夹在中间左右为难，与钱莹的关系也日趋紧张。

申建平心里明白，如果解决不好婆媳矛盾，自己这个小家就会岌岌可危。考虑到申建平每月工资4万元左右，除去银行贷款及家庭开支后，收入足够一家人的开支，两人决定让申建平的父母回老家，钱莹辞去工作在家带娃。

2020年，由于公司效益不好，申建平的收入急转直下，每月不足8000元。一家人就算不吃不喝，也不够还8500多元的贷款。

为解燃眉之急，钱莹将自己婚前的公积金提取出来用于偿还房屋贷款。经统计，在婚姻关系存续期间，钱莹共提取婚前公积金12万元。

钱莹的父母一直看不上这个女婿，平时也没少在女儿面前唠叨申建平的不是。而申建平与钱莹在多次爆发矛盾后也渐行渐远。

2021年2月，钱莹向法院起诉离婚并要求分割海淀区1102号房屋，除婚后共同还贷款项及其相对应增值外，还提出使用自己婚前公积金还贷的本金和相对应增值也应当属于自己所有。

申建平则表示，离婚可以，但是，钱莹自愿将婚前个人公积金投入到二人的婚后共同生活之中，应属于她对家庭的赠与。钱莹的婚前个人财产已经转化为夫妻共同财产，相对应的增值部分也应当属于夫妻共同财产。

案件审理过程中，经委托鉴定机构鉴定，海淀区1102号房屋中使用钱莹个人婚前住房公积金还贷所产生的增值部分为50万元。

法院经审理后认为，申建平主张钱莹在婚后使用个人婚前住房公积金还贷的行为属于赠与行为，但其并未举证就该笔款项钱莹具有赠与的意思表示，因此，该部分款项12万元为钱莹的个人财产。

针对海淀区1102号房屋婚后产生的增值部分，该增值属于因市场因素导致的价格上涨，应属于自然增值而非婚后经营所得，故该部分增值50万元也属于钱莹的个人财产。

律师分析：

一、婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房屋怎么分？

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一零八七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

需要注意的是，在前提条件不变的情况下，上述规定强调的是“婚后共同还贷支付的款项及相对应的增值部分”，属于夫妻共同财产。婚后一方的工资、奖金、住房公积金等，在夫妻之间没有特殊约定（如未约定各自所有、部分各自所有、部分共同所有等）的情况下，应属于夫妻共同财产。如果用这部分款项去偿还银行贷款，即便是个人挣的钱也属于共同还贷，如涉及夫妻离婚，这部分款项及对应增值仍要分割。

产权一方需要补偿另一方的款项及对应增值有一个简单的计算公式，可以供各位读者参考：

二、用个人财产解除房屋抵押贷款，不属于夫妻共同还贷

在婚姻关系存续期间，哪一部分财产属于个人财产？这是我们必须要弄清楚的，也是本案的关键。

依据民法典第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

一方的婚前财产属于个人财产，且不会因为婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。用一方的个人财产去归还剩余的银行贷款，可以有效减少婚后共同还贷款项，从而也相应地减少还贷款项对应的增值。

本案中，钱莹使用自己的婚前公积金去偿还海淀区1102号房屋的贷款，该部分财产及其相对应的增值不属于夫妻共同还贷。

三、除使用婚前个人财产偿还婚后的贷款外，还可以善用赠与协议实现财富传承

如果一方在婚前拥有一定银行存款，按照民法典第一千零六十三条的规定，该部分存款属于一方的婚前个人财产。

但需要引起注意的是，由于银行存款具有特殊性，人民币属于种类物，婚前的存款如果与婚后新转入的存款混同在一起，再经过家庭的消费、赠与、投资等多种交易不断转入、转出后，根本无法区分哪些属于婚前存款，哪些属于婚后存款。

一旦婚前财产与婚后财产混同，法院一般会将还贷的款项认定为夫妻双方共同还贷。这也就意味着，一方的个人财产将面临作为夫妻共同财产被分割的法律风险。

民法典第一千零六十三条第三款明确规定，赠与合同中，确定只归夫或妻一方的财产不作为夫妻共同财产。实务中，还可以通过赠与协议来实现财富传承。例如，赠与人（一般为父母）赠与子女部分款项用于归还贷款，并在书面的赠与合同中明确表示赠与的款项归子女个人所有，与子女的配偶无关。在排除赠与合同无效的情况下，应属于子女的个人财产。

现实中，为了使赠与方与受赠方的权利义务得以保障，赠与合同应采用书面形式，对赠与内容进行明确约定，以防出现后续纠纷。实务中，应注意以下细节：

1.受赠与对象应具体

如赠与财产是给予自己子女，不包括配偶或其家庭，或与其配偶及家庭无关。

2.赠与款项的用途须明确

如用以解除受赠人名下位于北京市海淀区XXX小区XX号房产 （房产证号：XXXXX ）的房屋贷款抵押。

3.赠与款项汇入专用账户

赠与财产应存入指定专用账户，如通过银行转账形式存入受赠人还贷专用账户，留存证据以备后续使用。

4.汇款时注意留言

在汇款备注栏标记类似“赠与某某个人专有，用于房屋解抵押”字样，以证明是赠与自己子女个人，并防止挪作他用。