■ 程晶蓉，高丽君

（天津商业大学，天津 300134）

一、引言

住宅是人们生活的必需品，2004年以来，随着住宅市场一步步走向繁荣，住宅价格的增长速度超出了预期，与此同时带来了高速的经济增长，但却是一种有隐患的不可持续的增长方式。国民经济的增长高度依赖于房地产业，政府促进一方经济繁荣的方式也是通过高价拍卖地皮等，这将导致产业结构失衡，影响经济的持续繁荣。其次，房价的过快增长将增加银行的信贷风险，影响我国的金融市场，2008年美国的次贷危机就是对世界的一个警醒。另外，房价的过快增长挤出了一部分的消费需求，致使普通工薪阶层未来几十年里都在为还清房贷而努力，降低了对其他产品与服务的消费需求，而更贫困一点的家庭无力购房，损害了民生保障，也抑制了城市化进程，进而抑制产业发展、经济增长。最后，高昂的价格也影响了住宅市场健康、持续地发展，房价过高的现象成为了社会各界所讨论的热门话题之一。政府对此现象也做出了努力，中央坚持“房子是用作住的，不是炒的”以及2021年推出的地产税改革试点工作都在为高额房价的现象做出宏观调控，目前已初见成效，部分地区房价出现小幅下跌的迹象，而未来房价也将趋于平稳增长态势。想要合理适度地调控房价，首先得分析影响房价超预期的因素，进而针对性地做出措施。相应地，关于住宅价格研究的学术论文层出不穷，运用特征价格模型分析住宅价格影响因素并对此提出指导性建议方面的研究也已相当成熟，但是基于特定城市尤其是结合城市自身特征方面的研究还是比较稀少。

山西省大同市，目前住宅均价为每平方米6000元左右，人均可支配收入为25000元左右，购房的压力比较大，所以租房成为了潮流。大同市的租售比达到了1∶610，是良好租售比的一半以下，可见大同市房价与收入的相当不匹配，大大超出了人们所能接受的范围，居民定居但无力买房。纵观大同市房价增速，2019年房价增长率为8.6%，2020年为9.8%，2021年为-4.9%，稍有下降，由此可见国家宏观限购、税收等政策已初见成效。那么微观调控方面，我们又该如何做，这就需要考虑城市自身特征，而大同是我国历史文化名城，拥有中国古都之一的称号，大同古城位于大同市中心，是大同的象征性旅游景点，古城内名胜古迹颇多。在大同市住宅市场发展的过程中，古城以及其他景点都对住房市场产生了一定的影响，研究旅游景点作为周边住宅特征的一部分对住宅价格产生的影响显得尤为重要，进而探索出符合大同市以及大多数古文化遗址颇多的城市的住宅价格调控建议。

二、相关文献综述

特征价格模型思想源于Lancaster的消费者理论和Rosen的特征价格理论。Rosen[1]认为在住宅市场达到供给和需求均衡的状态下，居民在购买房屋时所支付的价格是由其所包含特征属性的特征均衡价格决定的，这一发现可类比于其他具有异质性的商品，从而总结出了特征价格模型的一般理论框架。之后不同的专家学者开始应用这一模型分析异质性商品，应用最广泛的是地产市场的价格，最先应用于国外，后逐渐普及到国内。

在住宅价格影响因素研究方面，宏观层面上一般是基于回归分析的方法，研究政策、经济、社会等因素对住宅价格的影响。李永刚[2]利用面板样本数据，研究房产税、居民收入、信贷规模等9个宏观经济变量对中国东中西部地区商品房价的差异性影响，并且对抑制房价迅速上涨提出合理化的政策建议。微观层面主要运用Hedonic模型，多分为三大块：建筑、邻里、区位特征，分析它们与住宅价格之间的关系[3]。秦佳睿等[4]通过建立Hedonic模型，从微观角度出发，探究了住宅价格的9个主要影响因素，为政策制定者提供了一定的理论基础。董坤杰[5]以郑州市为例，研究了郑州市住宅价格的特征影响因素，并得出了该模型对二、三线城市同样适用，由此得到了该模型的普适性。因此，我们也可以基于该模型分析大同市的住宅价格影响因素。同样，结合城市自身的特点来分析某一城市的房屋价格更具有实用性。韩珍珠[6]以开封市为例分析了旅游景点对其周边住宅价格造成的影响，为此可结合此研究合理开发城市。孟祥懿[7]把天津中心城区文化街区作为研究对象，利用特征价格模型结合空间模型，分析历史街区为周边地产带来的溢价效应，得出历史街区的合理保护可以为城市的经济带来正的外部性。刘青霞等[8]结合GIS空间分析技术利用特征价格模型分析了重庆市生态景观对周边住宅价格造成的差异性影响，可为城市优化生态景观提供一定的理论参考依据。由此，本文考虑大同市自身的特征，结合分析大同的景点对大同市房价产生的增值效应，基于实证方面的支持，可以进而分析从哪些方面控制房价的不合理增长，合理调控其价格。

三、研究方法与设计

（一）特征价格模型的相关理论

特征价格法也称Hedonic模型，该方法即认为像住宅这类异质性产品，它主要的价格影响因素为不同的特征因素。所以消费者购买住房心理接受的价格也是根据其不同特征带来的效用满足程度，尽可能满足其效用最大化,所以又称效用估价法。由于房屋的各种特征的数量和组合方式的不同，房屋的价格产生差异。所以房屋的价格由各种特征价格之和构成，即：

式中，p为商品的价格；xi为商品的各特征影响因素。

将房屋价格的各个特征影响因素进行分解，得到各特征属性的隐含价格，住房的价格一般会随着特征属性的增加而增加，隐含价格一般从市场隐含性中得出，隐含价格随消费者的效用最大化而变化，数量增多边际效用减少。

Hedonic模型有以下三种函数形式。

1.线性方程形式：p=a0+a1x1+a2x2+ax3+，…，+anxn+ε

通过线性方程式计算出的每个特征因素对价格贡献的参数估计值存在缺陷，该表达式假设自变量每增加一单位，给消费者带来的效用满足是相同的，忽视了边际效用递减规律。

2.对数形式:logp=a0+a1logx1+a2logx2+a3logx3+，…，+anlogxn+ε

该式对价格和影响因素做了对数处理，ai回归系数表示价格的弹性。对数模型也存在缺陷:当某个自变量采用虚拟变量进行赋值时，其取值可能为0，这样这一项就无意义了。

3.半对数形式:logp=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn+ε

该式只对价格取了对数，ai回归系数表示特征价格变动一个单位时因变量变动的比率。这种形式既避免了对数形式的缺陷，也消除了数据可能存在异方差问题，其使变量变得更加平稳，使模型更科学，当然也需要对这三种形式的拟合优度进行比较，确定最优的模型。

（二）研究区域

大同市在山西省的最北端，拥有着塞外名都的称号。一直以来，大同以煤矿资源丰富对外著称，也因此拉动了大同市以及全省的经济发展。其实大同更是一个拥有着几千年历史的文化古城，历史气息浓郁，辽金建筑成为象征。在大同市平城区接近中心区域为大同古城，古城每天来参观的人络绎不绝。古城墙是国家4A级旅游景区，它是明代在元故土城上修筑而成的，高大险峻，成为了我国古代军事方面建筑颇具特色的城市。除了北岳恒山及其山脚下的悬空寺和云冈石窟在大同市市区外，大同市的其他景点都主要分布在大同古城内以及古城附近。

大同古城为大同旧城，所以其附近的房屋多为二手房，本文即打算研究大同古城周围二手住宅价格的影响因素。本研究选择小区作为基本单元，由于住宅的异质性，导致即使同宗同块土地上一幢建筑上的同层两面的房屋价格也不一样，首先朝向不同，另外窗外的视野风景等都不一样，而消费者又具有不同的偏好，因此以小区为单位的研究结果更具普适性。另外剔除了经济适用房、别墅等异常值，搜集了2021年10月到2022年1月大同市平城区大同古城周围220个住宅小区，由于此次收集的数据主要集中在一小段时间内，所以时间因素对其几乎无影响，为截面数据。对比各种搜房软件，以及通过对房屋信息发布网站的考察，主要通过房天下地图找房，以及通过安居客等对其信息进行完善。

（三）住宅特征变量的选取与量化

住宅作为一种商品，受供求的影响，其均衡价格由市场经济调节决定，影响因素主要集中在宏观和微观两个方面。宏观方面最大的影响因素是土地，土地的供应量以及土地的价格，其次就是城市规模、国家政策和居民个人以及地产开发商资金方面的充足情况等等，另外还有一些其他的影响因素，如地产商与消费者的预期等，同样这些因素也影响大同市住宅的价格。微观方面的影响因素主要是根据房屋的异质性特点考虑的特征因素，住宅内在自身的因素以及周边环境等影响因素构成了大同市住宅价格的特征影响因素，主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征和景点特征。

建筑特征选取建筑物自身的建筑面积、建筑类型、房龄和装修程度。随着二胎、三胎政策的实施以及人口老龄化现象的加剧，居民对房屋面积的追求也越来越大，而在有限的土地范围内，较大空间的房屋价格也随之上升，同时合适的空间大小才能带给人们更加舒适的体验感。建筑类型方面考虑多层和高层，这也符合大同古城周边住宅的楼层高度，多层房屋让人们交流更加多、人文情怀更重，高层视野更加开阔，采光更好，噪音污染小。房屋的内部装修程度对价格也有很大的影响，随科技的发展，隔音材料、智能家居等豪华装修让人们的幸福指数大大提高。对于二手住房，还需考虑房龄的问题，建成年代早，房屋的价值自然要偏低一些。

邻里特征即住房周边生活所需服务设施的配套程度，选取教育、医疗、商场和公园。首先当地的教育水平决定了当地居民文化素质和技术能力的高低，同时也间接影响该地的就业和产业繁荣，且是每个家庭都切实考虑的问题，所以选择小学和中学来具体分析大同市教育配套对房屋价格的影响程度。其次就是考虑医疗水平和公园休闲场所，这也是公共服务，考虑其对价格的影响程度，可以为政府合理配置资源提供参考性意见。另外，商场的配套，解决日常最基本的生活问题，研究其对价格的影响可以为开发商合理地选择开发片区提供建议。

区位特征主要是交通的通达度，大同市目前还没有开通地铁，本文即考虑附近公交站点的个数。交通的便利性也是居民在购房时考虑的一个重要变量，大大缩短的通勤时间提高了居民的生活幸福指数。而这一研究也将为政府规划公交线路，推进城市化进程提高帮助，同时合理地规划土地用途，出让土地，这也可以为以后修建地铁线路提供一定的参考意见。

景点特征包括名胜古迹、文化街区等，对其的保护、修复往往会对周边的住宅价格产生溢价效应。基于特定城市考虑，大同市景点丰富，如云冈石窟、恒山、悬空寺等，但是由于它们远离市区，现只研究大同市的主要景点即大同古城，古城也为大同市旧城中心，古城古色古香，名胜古迹丰富，走在古城的街头，尝遍风味小吃，体验风土人情，感受历史朝代的兴盛与衰败，其带来的人文休闲关怀以及商业价值都会对经济产生正的外部性，进而影响居民收入以及购房能力，影响地产市场的供需均衡问题。综上，本文选取12个特征量并予以量化赋值，详见附表1。

附表1 住宅变量的选取与量化

四、实证结果及分析

（一）模型的选择

将本文设定的特征变量使用SPSS 25软件分别以线性、对数、半对数形式进行回归估算，得其拟合优度（见附表2）。由附表2可知，半对数形式拟合效果最好，R2为0.6，调整后的R2为0.577，说明所构建的半对数模型可解释全部样本中57.7%的数据。Durbin-Watson检验值为1.434，分布在0～4之间，说明观测值之间相互独立，不存在干扰项。

附表2 模型拟合效果汇总表

（二）模型的估计与检验

由描述性统计分析(见表1)可知，二手住宅销售单价的对数均值为3.828（元/m2）。

表1 部分变量的描述性统计

由表2共线性分析可知建立的半对数模型中，12个自变量方差膨胀因子VIF都是小于10的，表明了模型的特征价格之间是不存在严重的共线性的。

表2 共线性分析

（三）回归结果的分析

通过显著性分析单因素筛查可得进入回归的这12个变量都是显著的，不用进行剔除处理，然后进行整体的回归分析可得附表3。由附表3可知建筑特征中建筑面积、建筑类型、装修风格的影响都是正向的。建筑面积相对越大，带给居民的舒适体验感越好，房价也越高，建筑面积每增加1平方米，房屋的价格就上升0.1%；建筑类型本文区分为多层和高层，高层房屋要比普通房屋基础设施配套建设更完善、便利性更强、视野更加开阔，所以高层房屋比普通房屋价格高2.7%；装修程度方面，本文虽以小区为单位，但小区中特定房屋的装修程度也会极大地影响其价格，精装的房屋要比简装房价格高3.4%。房龄带来的影响为负，房屋越久远，质量越低，价格越低，房龄每增加1年，房屋的价格下降0.3%。

附表3 模型回归显著性表

区位特征中，大同市无地铁，考虑公交的影响，可见其影响程度为正，交通越便利的地方，房屋的价格也就越高，每增加1个公交站，房屋价格增加0.7%。

邻里特征中，小学的影响为正，有小学比没小学的房屋价格高5.2%；中学的影响却为负，同时本文考虑的中学范围要比小学广，原因是大同市重点中学大多没有分布在平城区也即古城附近，古城附近的中学为普通老校且多为职校等，教育价值不高，对居民的吸引力也就不高，同时考虑到由此带来的嘈杂对房屋价格进一步产生了负向效应。医院、公园都是重要的周边配套设施，本文也得出距离三甲医院越近，房屋价格越高，距离每减少1千米，房屋价格增加1.4%；距离公园越近房屋价格越高，距离公园每增加1千米，房屋价格减少1.6%；大型的购物商场满足了居民日常生活的需要，附近有商场的房屋比没有商场的房屋价格高2%。

景点的影响，根据大同市自身的特征，小区周围有名胜古迹的房价要比没有的高6.9%，小区在4A级景点周围的房价要比不在的高3.9%，文化旅游景点带给了大同市人民更深的文化体验，生活更加多彩。同时，有无景点的影响效果要比景点是否为国家A级景点的影响效果要大，说明大同作为一个旅游城市，整体带来的体验感要比某一突兀的景点带来的体验感要高。

五、研究结论及政策启示

（一）研究结论

本文以大同市为例研究了大同古城周边住宅价格的影响因素，运用Hedonic模型，选取了220个住宅样本，从建筑、区位、邻里、景点特征四方面进行研究。结果表明：大同古城周边住宅价格的特征因素对其住宅价格有影响，结合城市自身考虑的景点特征也有重要影响。建筑特征，影响效果有正有负，这属于住房的基本满足面以及消费者的偏好，居民热衷于大面积、高层住宅。区位邻里特征，小学教育影响效果为正，医院、商场、公园是最基本的生活配套设施，其对房价都有一定的正向影响。公交线路的分布，即住宅周围公交站点的个数对房价有正向的影响。有无景点对住宅价格的影响最大，同样景点的知名度影响也比较大，都可以促进房价的上涨。

（二）政策启示

房地产作为国民支柱性产业，其涉及的产业链上下游长，并且在固定资产投资、财政收入、金融市场方面都占据较大的份额，不利的房地产企业发展将会为经济金融发展以及社会稳定带来系统性风险，其稳定的发展有利于宏观经济和就业。占地产行业较大比重的是住宅市场，保障居民的住房需求是调节民生的关键一环，因此政府应采取多种措施，保证房地产市场的健康持续发展。基于本文的分析，可以从以下几点发力，调控大同市的住房市场，促进其经济的繁荣发展。

一是推动公共服务的均等化。教育资源、医疗、商场等生活配套措施都对房屋的价格产生了重要的影响，对此，政府应当继续完善政策措施以应对学区房热的现象，同时也可以考虑教育引流使每个区的教育尽量趋于平衡，避免扎堆购房的现象；城市建设更新改造过程中要注意医院、公园等公共服务设施的建设位置以及完善程度，保障基本民生，避免虚高房价。公交线路站点的设置也应考虑城市的架构，注重合理化、均等化，避免为此带来的高房价现象。

二是大同市政府应当注重文化遗址的保护与修缮，提高景点质量。在规划土地的时候，要严格把控古城周边以及其他景点附近住宅的开发密度，既发挥文化古迹对此带来的溢价效益，即带动景点周边经济，增加运输业、餐饮业、住宿业等从业人员的收入，同时又避免古建筑的过度开发。过度的仿古建筑以及拆旧翻新可能会严重地抬高地价，对居民产生挤出效应，而缓慢谨慎地就保护文物而保护，又会使其出现老城式的街道拥挤，城市基础设施建设更不上时代的发展，也会产生挤出效应，所以应合理平衡这一保护力度，控制房价的增长，使经济外溢效益最大化。

三是调节产业结构，利用其比较优势，转型发展旅游业等，使大同市摆脱单一的煤炭主导型、资源衰退型产业状况，促使其产业结构多元化高级化，带动经济的发展。大同作为历史文化名城，其人文特性却一直被忽略，在城市的规划过程中，也更多注重商业化开发，而忽略了其历史特性，考虑其历史文脉的传承价值，制定合适的城市更新政策，打造文化品牌，对于大同市产业结构转型、产业集聚、科技创新等都具有重要意义。这样也将提高居民的收入水平，吸引周边城市外来务工人员，促进城市发展，创造大同市合理的房价收入比。

四是调节居民的消费心理以及预期。目前地产市场经过一系列的调控，房价已经趋于稳定，但个别企业的发展也因此受到了制约，并暴露出了一系列的债务问题，如恒大的债务危机，房企的衰败也间接导致了地产市场的萧条、居民消费的悲观情绪，这有可能导致地产市场的恶性发展，同时影响经济的发展。所以我们在调节价格的同时，要考虑到方方面面，既要控制企业的盲目投资，资不抵债，也要适度宽松，不能搞一刀切式，要让房价处于稳定的状态，也兼容小幅的增长，尤其是面对当前疫情对经济的冲击，让房地产市场恢复信心，继续保持健康良性的发展态势，同时也要发挥其产业的作用。

住宅市场的根本目的是保障居民住有所居，经济的欣欣向荣导致GDP的提高，同时引起人均可支配收入的增加，使居民可以买得起首套房或改善性住房；或者发展长租房市场，改变居民传统的消费观念，结婚以后也可以租房住，另外使外来务工人员可以有定居的地方，促进城市化进程。这二者都是为了保障与改善民生，因此本文的研究意义也就得到了凸显，未来还可以基于宏观层面考虑大同市以及其他城市住宅价格居高不下的问题，稳定我国的房地产市场。