文/罗津（本刊记者）廖世亮(赣县区农业农村局)廖珍珍（赣县区湖江镇人民政府）

赣县区湖江镇洲坪村依托独特的山水生态资源，探索推进农村产权、土地、经营等三项制度改革融合，着力打造以渔岛风情、浪漫色彩为主线的“蜜月岛”乡村旅游点，让“村庄变景区、田园变公园、农房变客房、离乡变返乡、农产品变商品”，成为“宅改”试点的一个鲜活案例。

盘活闲置农房做好实体经济

赣县区坚持农村土地“三权分置”改革，通过保障土地所有权、承包权，放活经营权，推进农户的菜地、果园、水域的规模流转，已出租果园菜地127亩、库湾320亩，用以发展高效种养业。推进农村宅基地改革，按照“闲置房屋租赁得租金，由村集体回购固定资产得补偿金，入股参与景区运营得股金”的模式，已有效激活村民闲置房屋11栋，“三金”模式唤醒了农村闲置的资源资产，令其在乡村振兴中发挥效用。

针对村里众多闲置农村自住房和杂房，村集体在征得农户同意流转的前提下，通过项目扶持，对农房的外立面进行粉刷和改造，有的改造成餐厅，有的改造成店面，由农户自行选择开展实体店营业或居家居住。改造涉及洲坪村3个村民小组、88栋房子，由村集体统一对区域内所有房屋进行立面粉刷，对所涉及村庄里的道路、余坪、果园、菜地、古迹、古树、池塘、河岸、码头等进行改造，改造成乡村自然景区、民宿、餐厅、商店、娱乐场、停车场等景点和设施，结合“宅改”探索了闲置农房和闲置宅基地的有效利用。

赣县区农业农村局有关负责人介绍，村民开办了瓣酷情境餐厅，就是将自己闲置的农房改造成餐厅和民宿，办起了农家菜馆和住宿。还有村庄道路上随处可见的“遇见”“邂逅”“野咖”等饮品店，则是由农户闲置杂房通过有偿流转成为了实体店。自洲坪“蜜月岛”景区开放以来，游客络绎不绝，生意火爆。

用闲置宅基地开发乡村民宿

为深入推进农村集体产权制度改革，洲坪村集体股份经济合作社按照“农户自主申报、村集体统一规划设计、市场主体统一运营管理”方式，成立由“农户+村股份经济合作社+企业”三方共同参与的运营平台。村集体通过基础设施投资固定分红、资产增值出租、停车场投资收益、参与运营管理分红等方式，拓宽集体经济增收渠道。如停车场项目已收益1万余元，引进婚纱摄影公司预计年固定收益17万元。

同时，村集体鼓励支持村民探索宅基地有偿使用和有偿流转。“村民江某福，在江边有一块老宅基地，他愿意将宅基地有偿流转给村集体开发民宿，流转期20年。由村集体投资按民宿设计方案建新房，20年后，房子和宅基地全部归还江某福，江某福不用投入，20年后拥有此房。同时在这20年期间，村集体按每月每平方米1元的租金付给农户宅基地流转收入，”湖江镇有关负责人介绍，“其中，就有村民利用自家农房入股村集体建民宿，建成的花漫里民宿，是拥有8间江景房和一个大露台的假日民宿，他（江某福）也被聘为管理员参与民宿经营管理。”

流转闲置土地打造网红景点

在村委的引导下，村民自愿将部分或全部闲置土地出租流转给村集体，由村集体统一运营管理，建设景区停车场、广场、露营基地等配套设施，实现资源资产变现，增加农民财产性收入。如将农户零散的果园统一流转，建成了露营基地。

此外，洲坪村还强化新型农业经营主体培育，通过招商引入深圳一家旅游公司投资3亿元，用先进理念和专业化团队精神，统一规划、设计、建设和经营“蜜月岛”婚纱摄影景点，打造以乡村游、近郊游为主的旅游点，建成民宿、餐饮等多种新业态成为经营主体获益的新引擎。今年以来，“蜜月岛”一度登上抖音赣州吃喝玩乐游玩榜第一名、赣州人气景点第二名，吸引游客4.2万余人次，成为网红打卡地。

如今，洲坪村通过创新“宅改”思路，针对不同的农户需求，推进了农村宅基地的有偿流转和有效利用，盘活了农村资产资源，赋予了农民更多的财产权益，同时做活了乡村旅游，美化了乡村环境，增添了乡村人气，农民在家门口就业创业、安居乐业，获得感、幸福感满满。