南京环境集团有限公司 刘灯明

位于鼓楼区凤凰街道凤凰西街152号的南京市建筑节能示范服务大楼项目工程，总用地面积为12143.8平方米；建筑高度23.95米；总建筑面积约27213.82平方米，其中：地上(6层,部分8层）建筑面积约20498.34平方米、地下(1层)建筑面积约6715.48平方米。但在城市中心狭窄地段建设该项目给工程施工带来巨大的不便，设计、施工、技术、交叉作业、市政与房建相关方利益和居建矛盾进行综合协调管理至关重要，特别是居建矛盾的高度激化，不解决好，给社会和经济造成巨大损失，甚至会造成建筑节能示范服务大楼项目工程的流产。现对影响该项目有序推进的工程管理经验总结探讨如下。

一、建设背景

（一）立项

南京市人民政府于2011年12月13日召开专题会议研究建筑节能示范服务大楼建设有关问题，并形成《会议纪要》（2011年12月24日第108期），明确了关于土地划转、立项审批、规划公示、工程建设具体工作[附件3]。

（二）代建委托

2012年2月23日，陆冰副市长主持召开会议，专题研究建筑节能示范大楼建设有关问题。明确由市级机关事务管理局负责项目立项，并与市城建集团签订委托代建协议，由市城建集团下属南京建发集团承担该项目建设[附件4]。

2012年3月28日，南京市发展和改革委员会发文《关于新建建筑节能示范服务大楼工程项目可行性研究报告的批复》，明确了为进一步满足南京市建筑节能工作的技术交流和推广服务需求，新建建筑节能示范服务大楼项目是十分必要和可行的。由南京市市级机关事务管理局具体组织实施[附件5]。

2013年12月3日，南京市城建集团发文《关于申请调整建筑节能示范服务大楼项目代建单位的请示》，恳请市政府批准调整建筑节能示范服务大楼项目代建单位为南京城建项目建设管理有限公司承担[附件6]。

（三）规划情况

位于鼓楼区凤凰街道凤凰西街152号的建筑节能示范服务大楼工程经市发改委立项（宁发改投资字【2012】277号），项目概算总投资为19048.6万元；总用地面积为12143.8平方米；建筑高度23.95米；总建筑面积约27213.82平方米，其中：地上(6层,部分8层）建筑面积约20498.34平方米、地下(1层)建筑面积约6715.48平方米。工程竣工交付使用后的整个办公和辅助用房系统智能化程度高[附件7]，为办公、教学、会务、居住、培训等提供了优美的设施及环保节能的环境。

二、工程特点、难点和亮点

（一）工程特点

1.单体工程结构复杂

本工程东、南、西三面与居民楼接壤，北面与狭窄的裕盛东路相连，周边建设环境不佳，外部居建矛盾激烈。同时建设过程中与地方部门、政府部门及利益相关方的协调，加之内部多方建设者的协调配合，安全、文明施工的建制达标管理，形成了代建方综合协调、维稳建设、优质安全、快速推进的建设管理思路。

U型开口朝西方向的建筑东北向的倒L部分为6层办公建筑；南边为8层的住宅辅助用房。这种错层结构形式的建筑给施工带来了很大的难度。

2.地下工程基坑开挖体量大

建筑节能示范服务大楼工程基坑开挖深度为5米，出土量大约4万立方米。基坑开挖时间正处在南京市全民迎青奥创建碧水蓝天的大环境下，而且，是在河西居民密集区内开挖运土，土方运到30公里以外的土场，可谓、举步维艰。

3.智能化程度高

整体系统采用分布式星型物理拓扑结构，建设一套完整的6类铜缆与万兆多模光纤复合的结构化布线系统。整个大楼内网（光纤桌面）点138个，6类信息点1826个，其中外网点416个、专网点391个、普通语音376个，教室及大会议室控制室网络接口221个，红线电话点9个，保密电话点44个，智能化专网点369个。

（二）工程难点

1.居建矛盾尖锐

因该项目地处凤凰西街居民片区腹地，东、南、西侧距居民楼房屋主体仅有3.6米、6.9米、9.4米，周边多为20世纪80年代、90年代老式单元楼房，隔音效果较差，居住居民多为医生、老师，对夜间居住环境要求较高。

且唯一的施工断头通道裕盛东路路幅较窄，为9米宽城市支路，夜间道路两侧停放周边居民车辆，建筑材料运输车辆通行效率低，通行极为不畅。周边居民对基坑开挖可能产生的周边不均匀沉降抵触情绪很大，施工期间不可完全避免的扬尘、噪音、灯光等对居民正常生活的影响，导致居建矛盾突出。

2.建设场地狭小

本工程建设用地面积为12143.38立方米，主体建筑占地面积6715.48平方米。在剩下的5000平方米的地面范围内融合了土建施工、室内和室外装饰装修施工、自来水、燃气、强电、弱电、园林绿化等队伍密集施工，高峰期有近500工人“同室操戈”交叉作业，形成“螺蛳壳里建道场”的壮观场景。

因场地狭小，原计划在2014年春节前通过租用江苏健康职业技术学院场地，解决现场工人居住及施工材料周转存放问题，确保现场可进行室内外、地面空中的交叉施工。但因院方不配合，该设想至今未能实现。

虽经多方协调，通过借用原审计学院操场，在四月底解决了内装两标段施工人员的住宿问题。但仍有包括总包、外装等250余人员需在现场住宿，材料周转场也无法解决。由此直接导致室外工程迟迟不能开始，现场材料周转异常困难。

3.综合协调及维稳难度大

本工程东、南、西三面与居民楼接壤，北面与狭窄的裕盛东路相连，周边建设环境不佳，外部居建矛盾激烈，因而工程施工、技术、居建矛盾十分突出。同时建设过程中与地方部门、政府部门及利益相关方的协调，加之内部多方建设者的协调配合，安全、文明施工的建制达标管理，形成了代建方综合协调、维稳建设、优质安全、快速推进的建设管理思路。

（三）工程亮点

建筑节能示范服务大楼的建设遵循环保与节能的理念。功能分区科学合理，秉承以人为本、视觉和谐、协调原创的原则。

（1）环保：从建筑设计、给排水设计、暖通专业设计、电气专业设计等均采用环保节能材料（详见《建筑节能示范服务大楼初步设计》第26—30页）。

（2）节能：该项目主要耗能品种为电力、气田天然气和新水，其中电力238.3万千瓦时/年；气田天然气2.8万立方米/年；新水4.2万吨/年。项目综合能耗330.5吨标准煤/年（当量值）。

（3）功能与造型的和谐统一：要达到对外服务办公的需求，内外装修力求庄重、美观、便捷、简约、和谐统一，展示实用与现代相结合的政府形象。在材料、设施设备、器材器具的选择上多选取色彩沉稳、质感细腻的材料，充分考虑施工成本和后期运营成本；在造型上，强调与周边环境匹配、灵活、大气、新颖、独特，体现原创性和环保特色。

三、工程推进与居建矛盾协调情况

2013年11月8日之前，代建方南京建设发展集团有限公司办理完成了工程相关用地、规划、施工许可等全部手续。工程自2013年1月29日开始，陆续完成了基坑支护、工程桩施工、基坑垫层浇筑、基坑底板1区和2区砼浇筑。

2013年11月12日，南京建设发展集团有限公司按照市委市政府的部署及市城建集团的要求，将该工程的代建工作移交给南京城建项目建设管理有限公司，并办理了移交手续。

2013年12月10日和12月10日，完成基坑底板3区和4区砼浇筑；12月20日，拆除基坑支撑系统。

2014年1月8日，陆续完成地下结构的墙、板、柱及顶板砼的浇筑。

2014年2月25日，陆续完成地下结构模板、支架的拆除。

2014年3月8日，完成后浇带的封闭。

在项目施工过程中，凤凰西街118号居民多次到现场反映问题，现场均予以接待并将处理方案充分告知居民。2014年3月17日上午9：30分，项目东侧118号约30余户居民集体围堵现场项目部，表示因房屋开裂沉降及项目建成后遮挡其阳光等，提出必须立即停止施工，否则将采用堵路方式禁止施工。为缓解矛盾、不扩大事态，我集团不得已暂时停止了施工。3月18日上午9：20，上述居民再次在项目部聚集，项目部为尽可能不激化矛盾，在当地社区的协调下答应在未明确责任的前提下对一楼前后阳台进行维修。但其他居民对项目建成后遮挡阳光等问题情绪激动，提出必须立即停止施工，与项目手续审批所涉及的规划、住建等部门领导与其对话，否则将采用堵路方式阻止施工。另外，项目南侧相距较远的凤凰西街140号省人民医院宿舍区06栋住宅楼居民前期也因散水沉降事由围堵过项目部，后经协商由其自行委托鉴定单位对房屋进行鉴定，所需费用纳入项目建设，鉴定结果表明房屋主体结构安全。但居民近期要求除对散水沉降等进行维修外对每户居民因房屋局部出现裂纹，导致房屋价值降低及施工干扰正常生活等补偿，约3万元每户（共56户，合计约168万元）。

在此期间内，周边居民自发组织11次（每次约6—50人）到施工现场滋事，要求对话并阻止施工，给工程正常推进造成了延误和制约。

在工程施工过程中，凤凰西街118号居民多次到现场反映房屋受损问题，表示因房屋开裂沉降及项目建成后遮挡其阳光等，提出必须立即停止施工，否则将采用堵路方式禁止施工。为缓解矛盾、不扩大事态，我项目部不得已请示上级部门暂时停止了施工。项目部为尽可能不激化矛盾，在当地社区的协调下答应在未明确责任的前提下对一楼前后阳台进行维修，给工程推进注入了保障的前提。

2014年4月4日，完成辅助用房主体结构砼浇筑。

2014年4月14日，完成办公大楼主体结构砼浇筑。

2014年4月22日，完成办公大楼机房主体结构砼浇筑。

2014年11月15日，完成大楼内装修。

2014年11月28日，完成大楼外装修。

2014年12月18日，工程竣工。

2014年12月28日，竣工移交。

四、解决居建矛盾的经验总结

1.因居建矛盾的激化，造成我司代建的工程项目流产的有：汉口路西延工程项目、城东废弃物处置中心工程项目等。建筑节能示范服务大楼工程的实施完工并交付使用，得益于政府部门的决策及时到位和项目人员的用心用情的综合协调。解决居建矛盾的经验在于《物权法》实施前的政府行政手段和经济补偿得力。

2.周边居民自发组织11次（每次约6—50人）到施工现场滋事，要求对话并阻止施工；政府热线“12345”等投诉居高不下，不稳定因素较多，对正常施工形成了很大的制约，并造成了巨大的经济损失。项目部人员不仅耐心接待阻止施工的居民代表，而且对设计、施工进度的管理也尽心尽力，采取游击战方式和单个击破的上门对话拉家常的战略，劝退阻止施工的居民，保证施工进度的完成。

3.合理、合法利用经济手段和法律手段对个别有影响力的住户进行激励和奖励，让他帮做个别用户不配合项目建设的说服工作。形成了以树典型的方式，对支持建设项目稳步推进的住户优先解决困难的良好局面，牢固树立中共十八大提出以人民为中心的发展思想，提出创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，以绿色理念改善生态环境，提高发展质量和社会经济效益。

五、建议

1.在城市中心狭窄地段开工建设房屋项目，要加大基坑设计、支护和基础施工的投入，宁可超预算打基础，也不要给后期建设、管理和施工带来社会和经济的更大损失。

2.解决居建矛盾最优先的办法就是法制化。从工程项目的规划、环评、稳评、选址、立项、设计、施工上把解决引起矛盾的非项目因素规避掉。

3.最近几年的新冠肺炎疫情爆发且持久，给人民的生命财产带来巨大的损失，而房屋中央空调系统可能带来生化疾病的传播，要引起建筑项目设计者的高度重视，需要对上下风中央空调系统进行科学安全的设计并辅以过滤或消杀功能，在源头上把好传播疾病的关卡。