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我国经济发展过程中，房地产行业是一项重要支柱，而随着我国经济迈入新常态阶段，房地产经济也迎来了全新的发展局面。2014年，房地产业增加值在国民经济当中所占比例有所下滑，这是21世纪以来房地产行业的第一次下滑，而这也预示着新形势下的一大转折。因此，我们必须要重视并深入研究当前局面下的地产发展情况，从中找寻适合的发展对策。

一、经济发展和经济新常态下的房地产市场概况

自从改革开放以来，我国经济始终保持着较高的增长率，而这也成功地将我国发展成世界第二大经济体。但伴随着国民经济总量基数的加大，所相匹配的资源、制度、经济要素等也随之产生巨变，加上国际金融危机的屡屡影响，我国经济增速逐渐变缓。如今我国经济发展已然迈入到增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化的叠加状态下，这一状态中经济增速变缓、经济结构转型、经济发展动力要素也有所更改[1]。

在这一新常态局面下，房地产市场发展呈现何种面貌呢？我们可以采用中央分析框架来研究。首先，消费上，之前住房存在短缺问题，消费需求导致购房欲望增长，但2014年限购政策的出台，使得地产行业中这种爆发性增长成为过去，因为我国消费供求本质关系产生了变化。“六普”数据结果表明，其实2011年我国便已实现了户均一套房的目标，同时不同区域城市分化趋势非常显著，比如北上广深人口数量激增，但三四线城市人口则无法消化地产的新增供给，甚至部分区域存在净流出人口。

其次，投资需求上，伴随着需求峰值、供求关系的转变，投资增速有所减缓，换挡迹象明显，保守预测，倘若未来没有出现较强的刺激，那么投资需求率极可能降低到10%以下。

第三，生产能力、产业组织方面，从2010年起我国地产供给能力大大提高，很多三四线城市供大于求，产业结构亟待升级。地产开发企业数量也呈直线上升趋势。但伴随着政策的改变，很显然是无法保持目前的企业组织结构的。未来企业组织结构只会越来越集中化，兼并、重组是不可避免的。

第四，生产要素上，当前我国农业劳动力越发减少，成本却急速增加，要素驱动力愈发减弱。整体上看，房地产行业，尤其是建筑业，是劳动密集型产业，而成本和要素驱动力的改变，促使地产开发要更多地凭借技术升级。市场竞争方面，此前更为重视城市、地段、价格，而今后会越来越朝着功能、服务、舒适转变。同时，推动低碳绿色化发展，加快新型环保材料的研发和使用也将成为不可逆的一大趋势。

二、经济新常态下房地产国民经济的作用

（一）房地产经济新常态下国民经济的价值

房地产经济的发展为国民经济各行业提供基础重要的生产资料，是社会活动中不可或缺的一部分，也是大众安居乐业、社会稳定和谐的有利因素，在国民经济中占据非常关键的地位[2]。

首先，新常态形势下地产行业在国民经济中的地位不会改变。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确表示，房地产的影响力度、带动力度、关联力度都非常强，是不可否认的国民经济的一大支柱产业。住房和城乡建设部部长也多次强调，虽然房地产市场供求有所改变，但并不会影响地产在国民经济中的地位。

无论经济形态如何改变，房地产的属性、业务品类决定了其在国民经济中的支柱性、基础性地位不会改变。地产既具有生产资料属性，又具有生活资料属性，既是大众生活的场所、生存的基础，又是生产中劳动力劳动资料的总和。而且地产商品也是社会所需求的生产、生活资料，关联到教育、文化、科学等多个行业，所以，它的地位必然是无法更改的。

其次，新常态下地产和国民经济其他行业关联度不变。相关统计数据显示，房地产和采矿、家电、装修、家具、建筑、机械等50多个产业部门密切关联，相互影响，换言之，房地产行业的发展状况，直接影响到这些行业的发展势头，尤其是建材、钢材、水泥等关联度尤为高，地产繁荣这些行业也会随之兴旺，反之地产萧条也会导致产能过剩。而这些行业对地产也有反作用力，比如建筑建材政策、价格的变动，影响到地产的开发、成本、进度等，一言以蔽之，地产和这些行业的关联性对国民经济有一定的先导超前启示，某种程度上说可以是国民经济的晴雨表。

（二）经济新常态下房地产国民经济发展面临的挑战

首先，宏观环境。经济发展迈入新常态阶段后，地产行业也迎来了新的发展阶段，此前，居民住房较为紧缺，地产行业几乎只要拿到地便能有所高收益，而如今，居民已经进入理性消费时期，地产行业应朝着质量化、理性化方向转变。与此同时，我国城镇化速度不断提高，预估到2030年城镇化率会达到70%，换言之，会有3亿多人会在城市安家，购房需求总量上依旧较大，但近几年城镇化速度有所放缓，很明显，城镇化步伐的减慢会大大影响地产的发展速度。另外，我国人口结构近几年也产生较大变化，老龄化加重、年龄结构不够科学、生育率有所降低等，这促使地产业不可能再继续享受人口红利。加上劳动力的紧俏、薪资的上涨等因素影响，地产市场需求会大大改变，就像日本地产泡沫的破裂一样，我们必须提早引起重视[3]。

其次，地产市场环境。房地产行业因为成本上涨、价格停滞、高端住宅需求下滑等因素影响，深受重创，而且国家相关地产政策、信贷收缩等的影响，使得当前地产市场呈现低迷态势，供给大于需求。一方面，房地产行业去库存化压力依旧较大，尽管公积金新政、央行降息等诸多政策的出台，使得楼市库存消化速度有所变快，但总体并不乐观。另一方面，地产开发投资热情、销售量都呈降低趋势，而且不同区域市场的差异化非常大，分化现象比较严重。

三、经济新常态下房地产市场的地位分析

（一）经济新常态内涵

经济新常态指的是我国经济朝着高级形态化、合理结构化、分工复杂化方向转变，经济发展步入新的阶段，自此前的高速增长转为中高速增长，发展方式也自此前的粗放型速度模式转为效率型质量模式，结构自此前的增量扩能转为调整存量，经济动力自此前的传统增长点转为增加新的增长点。这种形势下的中国将面临一系列的挑战，比如大众对幸福生活的诉求得不到完全化满足，会引发一连串反应促使经济结构困于恶性循环中，投资行业长久陷入低迷，导致供需结构失衡，产生部分资源浪费等[4]。

（二）房地产市场的现状

2010年，房地产市场遭遇限贷限购政策束缚，2014年进入到行业冬季。国房景气指数不断下跌，地产投资增速也大大放缓，从19.8%一直下滑到10.5%，商品房销售面积、销售额均出现严重下滑趋势，70个大中城市住宅销售价格中，有64个城市都出现明显跌落迹象。过去，房地产市场经历了十几年的高速化发展，可谓是遍地开花，拿到地便等于超高收益提前落袋，但如今，市场逐渐回归到理性状态中，地产市场也将迈入到提质增效的阶段中。如何确保地产市场长久健康发展，是经济新常态下地产行业需要深思的问题。

（三）经济新常态下房地产市场发展趋势

首先，市场发展逐渐落入平缓。地产市场历经黄金发展期后，将来会进入到平稳时期。从供需上看，由于地产投资比重加大，市场供给也会随之上涨，供需矛盾会有所缓和。但也恰恰因居住需求的基本满足所以会令大规模地产投资需求停滞，随着经济新常态的放缓，地产市场也会慢慢平稳。

其次，适老住宅需求明显增长。目前我国新增人口不断下降，而老龄化却越发严重，这无疑为养老住宅带来了需求。当然老龄化社会对于地产的要求也会越来越高，加上国家各类扶老政策的出台，适老住宅将会成为不可逆转的趋势。

第三，投资越发朝着理性方向回归。习近平总书记明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，对于炒房客国家也给出了严厉的震慑和敲击，同时出台了诸多调控政策，以防止地产市场过热，这些都会促使地产投资慢慢回归到理性道路上。

第四，去库存压力加重。经济新常态下，去库存是一项重要工作内容，最近几年大规模投资促使住房供给力大大提高，市场失衡问题普遍，特别是三四线城市，去库存压力非常大，这也是政府和城建开发的核心任务之一。

四、促进经济新常态下房地产市场发展的对策建议

（一）政府层面

首先，加大对地产市场的监测力。这一时期政府需要对地产市场进行适度调控，各地区要创建地产市场信息系统、统计机制，健全市场监测机制等，以便对地产市场走势动向加强把控，及时发觉新问题、新风险，从而提早预警，加强对地产和金融市场的预见性规划与调控，也便于进行好方法、宝贵经验的分享和推广[5]。

其次，加大地产市场舆论导向。如今地产市场步入了敏感时期，政府要在舆论导向上加以引导，使之朝着正确的方向迈进，防止出现过度紧张状态，从而加大系统性风险的发生概率。要提高保障性住房建设力度，提倡居民住房合理消费，令地产市场在健康发展，同时不断宣传各项国家政策，稳定民心，而对那些散布谣言、鼓吹干扰市场秩序的行为要严厉打击。

第三，制度建设、去行政化同步建设。地产制度建设不够健全时，对楼市进行调控是非常有价值的，但随着制度的健全和市场形势的改变，地产市场去行政化也是必然的。限购、限贷、限价等行政性手段的出台，虽然起到了一定的降温效果，但长期看是弊大于利的。未来地产的调控还需要更多地依靠市场力量。因此，去行政化建设也要提上日程。与此同时加大财税制度改革、金融改革等，创建地产长效调控机制。

最后，保障房建设要坚持以人为本准则。国务院有关部门必须加大职能履行，加快建设保障性住房，推动地产市场的健康化发展，住房城乡建设部要加大对国家补助资金、建设工程质量的监管，尤其是棚户区改造工作。在保障房建设时要以人为本，而非以房为本。

（二）企业层面

首先，对存量进行盘活，对总量进行框定。地产市场进入到存量房阶段，这就意味着要摆脱传统一味追求数量的发展模式，必须要实行存量发展、增量发展同步策略。从总体来看，一方面要保证地产市场供给，保证供需关系平衡，另一方面要对市场存量进行消化，特别是危房改造、棚户区改造、城中村改造等，要提升安置比例。

其次，加强功能需求的满足率。大众生活水平不断提高，对住宅品质也有了更高要求，地产市场自从前的刚性需求转为改善性需求，加上三胎政策的开放，地产企业要集中对房子的功能化予以改良和更新，使之更为多样、个性，符合大众不同群体的差异化诉求。

第三，加快适老房住宅建设。我国已然提前迈入老龄化社会，但适老住宅发展较为滞后，从西方国家发展经验来分析，人均GDP突破2万美元，老龄人口会突破14%，便会进入到养老地产时期。按照这一数据，我国从2017年便已经进入了养老地产初期阶段。而我国早期一些建筑，无论是质量还是标准都不符合适老住宅需求，相关的适老设施也不完善，所以未来地产企业要看到这一发展时机，推动适老住宅的建设，做到真正为民，实现老有所依。

最后，地产企业要重视自身架构的转型升级，比如实行轻资产运营模式，将地产和其他产业进行链接，以产业为依托，以地产为载体，加快土地的综合化开发和营运，搭建产业价值链一体化平台，同时加快人才建设，推进企业的实力化发展。

五、结语

总而言之，经济新常态的到来必然会令房地产市场发展趋于平稳和理性，地产市场将面临一系列的考验和挑战，发展也会受制于诸多因素，这不单单是价格方面的市场问题，更是牵扯到人的社会问题，因此，地产企业必须引起重视，回归到地产建设本心，以人为本从功能性出发，提高自身实力，以满足市场的需求。