文/范云翠 景文伟

引言

自2016年我国率先提出“房住不炒”概念以来，我国政府已经出台了数量可观的“房住不炒”相关调控政策，2022年“两会”政府工作报告指出要继续坚持“房住不炒”政策。但是在这一政策下，房地产投资还存在着许多问题，比如住房供需失衡、非效率投资、行业投资监管不完善、投资受高杠杆风险制约等。这些问题严重制约我国房地产业的稳定发展。在“房住不炒”政策背景下如何规范房地产业发展以促进房地产业投资规模优化等需要加以深入的研究。

一、房住不炒下房地产业现状分析

（一）政策调控

近几年，我国在规范房地产业的发展方面作出了努力，见表1。

表1 2015-2021年房地产业政策

政府最近几年愈加重视“房住不炒”政策。2016年，中央经济工作会议率先提出“房住不炒”的概念。2017年，党的十九大报告把“房住不炒”写入中央文件，表明了我国房地产政策将以“房住不炒”为主导，通过投资、立法、财税等多种方式来规范房地产业的发展[1]。接下来的一年里，在“房住不炒”的基础上，出台多项政策，仅2017年就有200多项相关政策颁发。2018年中央工作会议在原先政策的基础上，强调了因城施策。2019年，政府颁布了大量的房地产业融资政策[2]。2020年“两会”政府工作报告再次强调“房住不炒”，坚持长期房地产政策调控[3]。2021年中央经济会议提出，在“房住不炒”政策基调下，加快完善长租房政策。2022年“两会”政府工作报告指出：继续坚持“房住不炒”，保证房地产业健康发展。由此可见，我国对“房住不炒”政策的重视程度会继续加强。

（二）行业现状

房地产业不断扩张，对我国GDP影响很大。由图1可知：我国房地产业开发投资总额在2015—2021年间呈现稳步提高的态势，到2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.35%。由图2可知：到2021年，全国房企土地成交价款总计17756亿元，比上年增长2.8%。随着这几年对“房住不炒”的日益重视，房地产业开发的前期投入虽然在增加，但是增长率愈加平稳。由图3可知：我国国房景气指数2021年12月为100.36，说明房地产业处于最合适的景气水平。房地产业资产负债率已经由 2008 年的72.3%提高到2020年的80.7%。

图1 2015-2021年房地产投资情况

图2 2015-2021年房地产土地成交价

图3 2021年国房景气指数

二、我国房地产业投资面临的突出问题

（一）住房供需失衡，结构性矛盾突出

我国房地产业发展的矛盾已经发生转移，从之前的住房短缺转变为住房供给不均衡的矛盾[4]。发达城市住房不足，而不发达城市住房库存堆积。从结构上可以发现，在“房住不炒”政策的推动下，普通住宅项目利润大打折扣，而高价商品房却刚好相反。因此，房地产企业的投资向高价商品房转移，普通住宅项目数量减少。在与民生相关的住宅建设上，高价公寓、别墅投资较多，普通住宅虽然投资也在增加，但从居民的总量来看，数量明显不足。如表2所示，2021年住宅投资111173亿元，增长6.4%，商业营业用房投资12445亿元，下降4.8%。2021年末商品房待售面积51023万平方米，比上年末下降2.4%，住宅待售面积22761万平方米，增加1.7%。在“房住不炒”政策基调下，我国住房供需失衡、结构性矛盾突出的问题得到明显缓和。

表2 2021年我国房地产开发结构

（二）房地产业非效率投资

非效率投资行为包括过度投资行为和投资不足行为，两种行为都会造成资源浪费。之前房地产业利润可观、市场约束弱，因此房地产上市公司容易忽略客观因素比如忽略自由现金流、企业自身规模等的限制，而过度投资。但是自2016年提出“房住不炒”政策，我国加强对房地产业的约束，市场环境愈加稳定，大多数房地产企业开始由过激性投资转向理性投资，更加关注企业的长远发展。高负债会使房企约束投资，导致投资不足。房地产业项目时间跨度大、投资回报慢，因此需要的资金很多，负债筹资必不可少。房地产业资产负债率已经由2008年的72.3%提高到2020年的80.7%。企业的负债率高意味着将要承受很大的利息和本金偿还压力，当负债率超过可承受水平时，即便房企面对合适的投资，也将考虑还本付息的压力，最终导致投资不足的结果。信息不对称也会引起非效率投资行为，当房企高估投资项目利润时，会导致过度投资，反之，则会导致投资不足。房企不可能收集到全部信息并控制投资风险，一旦判断失误就会导致非效率投资行为。

（三）房地产业监管不完善

我国房地产金融体系发展至今已经取得令人瞩目的成就，但是还存在着问题，比如在监督和中介服务方面，银行金融机构对于房地产业的重要性不言而喻，但是缺少监督和中介服务的辅助，房地产业的发展就会问题重重。中介服务包括风险、信用评级等服务，对房地产业的健康发展具有深远意义。因此，中介服务部门体系的完善是目前我国的重要任务之一[5]。在监督管理机构方面，我国有国土资源部、发改委等监管部门，其中地方政府属于比较特殊的监管者，有着土地管理批发的权利，但是在履行职责时，为了实现地方资金的增长，地方政府容易向土地批租倾斜。由于房地产业投资相关法律制度不完善，部分不法房企不重视债权人的利益，用债权人的资金进行不合理的投资，严重影响了房地产市场的稳定运行。我国金融机构在房企投资项目时，会对企业性质、负债结构、赢利能力、资产变现能力等进行审查，但是对赢利能力、资产变现能力的重视程度没有前几项高。随着行业环境发生巨大变化，金融机构应该加强对房企这两方面的关注。

（四）高杠杆导致房地产业投资安全问题

房地产企业投资一个项目需要大量的资金，但是客观情况是，大多数房企流动资金不足，也很难自己筹集大量资金，所以只能通过债务筹资来满足自身的投资需求。从财务理论可以知道，当资产负债率超过65%时，企业会面临很大的风险。目前房地产业的资产负债率早已超过80%，使得房地产企业的投资安全很难得到保证。高财务杠杆会给房企带来财务杠杆效应，即帮助房企快速发展，但如果使用方式不恰当，容易导致偿债风险增加和资金断流，进一步影响到房地产企业的投资安全。“房住不炒”政策一直在强调房地产业安全发展问题，因为房地产业开发、投资、销售都存在明显的债务风险。只有恰当利用财务杠杆进行投资，才能产生“促进房地产业良性循环和健康发展”的积极效果。

三、“房住不炒”政策下房地产企业面临新的发展机遇

（一）国家对房地产业愈加重视

改革开放以来，我国对房地产业的支持力度一直很强，这是因为房地产业对国家的经济发展、扩大内需、促进就业以及产业链协同发展作出了巨大贡献。据2020年5月9日国家信息中心发布的数据，我国有17个城市进入“万亿元俱乐部”，房地产投资在这些城市的GDP中已经占到了10%以上，因此房地产业对这些城市乃至整个国家的GDP都作出了巨大贡献[6]。房地产业对其他产业起着协同促进作用，形成了一条涉及建筑、钢铁等大量行业的产业链。我国房企在国民经济中举足轻重的地位和拉动产业链的效应说明：“房住不炒”政策的颁布虽然在一定程度上限制了房地产业的发展，但是国家调控政策的初心是为了让房地产业高质量地稳定发展。

（二）新发展模式机遇

2022年“两会”政府报告在“房住不炒”的政策基调下指出要探索新发展模式。目前房地产业以轻资产模式为重要方向，轻资产模式也受到了政府的大力倡导。一方面，“房住不炒”政策下的房地产业旧的发展模式将被淘汰。未来房地产业的低杠杆、低负债的发展模式将取代之前的发展模式，轻资产模式就是新发展模式中的重要方向。另一方面，我国房地产市场逐渐结束增量状态，房企将向服务商转变，在轻资产模式下，代建、资产管理、REITs将会有新的发展。

（三）新型城镇化机遇

新型城镇化的政策趋向在未来将会产生大量的住房需求，中国房地产业如果可以抓住新型城镇化的机遇，尽快地研究开发出与新型城镇化政策相匹配的投资战略，可以在未来占据大量的市场份额，占领高地优势。大量中小型城镇在新型城镇化的进程中将会产生改造升级的居住需求，这是房地产业发展增长的重要方向[7]。目前我国城镇化率超过60%，预计2030年我国城镇化率将达到70%。2022年，住建部部长王蒙指出：“我国城镇化快速，城镇新增就业人员超越1000万。”如表3所示，我国2021年城镇新增就业人员1269万。

表3 2017-2021年城镇就业情况

（四）新业态、多元化发展格局机遇

养老地产、旅游地产、特色小镇等新业态、多元化格局建设将会让房地产业的发展更上一个台阶。我国房地产业已经不再是起步时的以住宅地产为主和发展过程中的以商业地产为主，而是进入了新业态发展时代。随着我国经济和科技的全方面快速发展，住宅与商业地产已经不再处于上升区间。随着社会老龄人口变多，养老的需求和养老模式的发展，为房地产业在养老地产的投资指明了方向。当下居民收入增加，居民基本的需求得到满足，居民的其他需求得以产生，比如休闲度假等旅游需求增加，一次性浏览旅游需求减少，这为房地产业投资新型旅游地产指明了方向。我国文化软实力发展与经济总量相比相对落后，而我国传统文化阵地在乡村规模巨大。2016年我国政府部门在“房住不炒”的政策基调下提出：“要建设有特色、有活力的特色小镇，打造美丽乡村。”这为房地产业投资特色小镇地产指明了方向。因此，房地产业应顺应新业态、多元化的发展趋势，开拓地产新领域和复合性地产，将房地产业与教育、体育、农业、科技等产业相结合，打造“地产+”的新型房地产业态。[8]

（五）户籍制度改革、三孩政策创造机遇

我国政府一直以来都很重视民生问题，特别是《民法典》的颁布，我国政府以人民为中心的理念得到深刻贯彻。在“房住不炒”基础上，我国政府进行了三孩政策和户籍制度的改革。2021年中共中央政治局在二孩政策的基础上提出了三孩政策。二孩到三孩的政策转变，说明目前我国老龄化问题严重，这对于房地产业的未来投资战略布局却有深刻的指导意义。在户籍制度改革上，我国政府优化了城市落户条件，取消了城乡二元户籍的约束。将以往户籍中的权利区别取消，户籍只是地域标志，而不是特权标志，让每一位公民享受到公共服务，让农民与城市居民都享受到社会发展的福利。户籍制度改革是我国以人民为中心理念的深刻体现。对于房地产业的投资来说，随着户籍制度的改革，农民未来在城市的落户规模将会有明显的增大，这也是房地产业响应“房住不炒”减库存的重要机遇。

四、“房住不炒”政策下房地产企业投资发展对策

（一）优化产业结构，促进房地产业转型

随着目前疫情的发展，我国经济受到了不小的冲击。目前我国土地资源在很大基数上投入了房地产业开发，但是发达的城市住房不足，而不发达的城市住房库存堆积。从结构上可以发现，普通住宅项目数量较少，高价公寓、别墅投资较多，造成我国房地产业投资不均衡。我国政府通过调控政策完善产业结构，可是并没有形成长效机制。房企应该改变投资战略，控制在商品房方面的投资，促进房地产市场供给和需求的平衡。另外，房地产业不应只把投资的目标集中在销售产品上，而是应该响应国家的长租房政策，满足人民的商品房租赁需求。房地产业已经迈入了新时代，转型升级势在必行，即实现产业链的转型升级，以住宅产业为主导，拓展到养老、旅游、特色小镇、办公等行业。

（二）抑制非效率投资行为

我国房企应该减少负债规模，减轻偿还本金和利息的压力。近几年房地产业的资产负债率一直上升，目前已经增加到80.7%。由于房地产业项目跨期长、资金投资回报期长，过高的资产负债率，使得房企偿还利息和本金的压力增大，导致投资不足。因此我国房企应该重视董事会和监事会的作用，加强对权力的监督，防止非效率投资行为发生。目前我国经济环境受到疫情的不利影响，房企会适当加强企业权力的集中，权力的集中虽然会有令到必行的好处，但是也会增加非效率投资行为的发生。

我国房企应该提高投资决策水平。对房企的每一项投资决策进行科学的分析和评估，最后通过的投资决策将会降低非效率投资行为的发生概率。

（三）完善房地产金融市场中介服务机构和监管机构

完善的中介服务和公正的监管对于房地产业的发展有着不可或缺的作用。房地产中介服务包括信用、法律等服务，有利于保证房企投资的安全和效率，因此完善房地产金融市场中介服务的重要性不言而喻。我国政府应该颁布相关政策，支持房地产中介服务机构的发展。监管部门要积极监管房地产企业的投资项目，完善金融体系和监管体系的顶层设计，加强对房地产业的投资约束。目前整个行业都处在疫情的不利影响下，企业项目是否可以赢利，将决定房企投资项目的有效性。因此金融机构在项目审查时，应该加强对企业是否赢利以及赢利程度的审查，也要关注房企的流动比率和速动比率，保证房企的投资连续性和偿债能力。在“房住不炒”的政策基调下，各地政府要灵活调整调控政策，完善房地产金融市场中介机构和监管机构。

（四）合理把握财务杠杆，保证投资安全

房地产业的高杠杆型和资金密集特质已经很难改变，但是将杠杆控制在适当较高的区间，也会给房地产业带来快速发展的益处。所以对于房企而言，一方面要采取合适的债务规模，优化内部资本结构，既避免过度投资行为，又能加强投资效率。另一方面也要增加房企的融资途径。融资的多途径可以使房企资金连续性加强，也可以降低融资成本，达到把杠杆降低到合适区间的效果。

五、结束语

在“房住不炒”的政策背景下，我国加大对供给方和需求方的政策调控。虽然房地产业的投资环境得到了改善，但是还存在着住房供需失衡、过度投资、行业投资监管不完善、投资受高杠杆风险制约等问题。因此，我国的房地产业应该抓住投资发展机遇，优化产业结构，抑制过度投资，合理把握财务杠杆。我国政府应该完善房地产金融市场中介服务机构和监管机构，让房地产业处于能投资但不炒作的市场环境中。