城市经济适用房建设用地选址分析

2022-12-01冯利新

建材与装饰 2022年24期

冯利新

（吕梁市规划和自然资源局，山西吕梁 033000）

0 引言

现阶段，经济的发展带动了土地价格的大幅度提升。尤其是对于生活水平相对低下的居民而言，住房成了生活的首要问题。为了给居民提供更好的生活条件就要在住宅选址的经济理论上来突破土地价格的限制，最大程度的提高经济适用房建设的合理度和利用率，满足市场对经济适用房质量上的需要，推动社会的稳定发展。

1 经济适用房总体概论

经济适用房主要指在国家住房建设计划所安排的经济与适用并行的住宅，目的是为了改善城市中低收入水平的居民来提供住房的条件，在政府的财政拨款下，减少土地费用的征收，最大程度地以成本价来安排住宅的选址，让经济水平相对低的居民能够享受到住房的优惠，减少在住房上的负担，切实缓解社会的住房压力，解决社会的民生问题[1]。

2 城市经济适用房建设存在的问题

2.1 建设积极性不高

在城市经济适用房的建设工作中，政府工作人员的积极性会对工作的效率起到一定的影响。因为城市经济适用房属于一项优惠性的民生政策，目的是解决收入少，阶层低的人群的住房问题，因此在开展城市经济适用房用地的选址过程中会存在部分工作人员态度敷衍了事和工作积极性不高的现象，降低了经济适用房选址工作的科学性和可行性。

2.2 建设定位不明确

根据现行的土地改革政策要求，经济适用房的适用人群主要是城镇经济条件差的低阶层群体，在对于土地的选用和价格的制定上要更多考虑群体的经济能力以及对群体生活方面的便利性和舒适性，不能够脱离社会来为民生谋福利，在对于城市经济适用房建设过程中要对购买的对象进行界定，并根据国情以及群体的收入来进行定位，扩大住房优惠的范围。

2.3 建设计划不合理

对于国家政府所支持的民生项目，要提前做出合理的计划，才能更好的推动项目的实施。如果对于城市经济适用房建设用地选址方面的规划没有足够的资金来规划好建设用地选址的科学依据，材料的来源，结构的设计以及人员的安排等工作，那么就无法对建设用地的选址工作质量作出保障，一定程度上会拉慢城市经济适用房建设项目的进度，无法及时的满足社会民生的需求。

2.4 建设监管力度不足

作为政府的一项社会民生福利工程，开展的过程中也要及时的安排好反馈的工作，不定期的对城市经济适用房用例选址的效果进行评估和评价，提高建设人员工作中的质量意识，规范好建设人员的行为，城市经济适用房在用地选址方面的科学性。如果建设的过程中没有得到监管的制约，那么就无法把控好工作的程序，有可能会降低建设用地选址方面工作的质量。

3 城市经济适用房建设选址的必要性

3.1 民生问题急需解决

如今，民生问题严重影响着社会的稳定，为了满足人群的住房需求，缓解社会对住房方面的压力，就要在土地制度改革的基础上来推行城市经济适用房的建设，工程方面在土地的选址上要考虑到低收入阶层居民的承受能力，另一方面也要确保房屋建筑的密度，结构，功能等质量问题[1]。尤其是城市化的迅猛发展，更多的务工人员选择去经济收入高的城市谋生，因此，应尽可能选取靠近城市的区域作为建设用地，并适当采用选购或租赁城市经济建设房的模式，以满足不同人群的生活用房需求。

3.2 社会市场空位补缺

经济飞速发展的背景下，地产行业愈演愈烈，在社会市场中充当着重要的角色。为了满足不同居民的用房要求，各式各样的住宅如雨后春笋般出现，建设材料修的用具也是越华丽越好，因此住宅成了人们生活的必需品，土地价格大幅度的提升。在这一过程中，适合经济水平较低的阶层的住宅就没有受到过多的考虑，部分群体要花费更多的时间和精力来扎根在城市，甚至无法在城市拥有落脚之地，可见城市经济适用房是对于社会市场的补充，也是为弱势群体提供的保障。

3.3 政府公信得以增强

城市经济适用房的建设工作目的不是为了给予住宅，而是为了提高经济水平低的群体购房的能力进而改善居住环境。在土地选址的工作中，政府会适当的给予价格补贴，在追求房屋质量的同时，也会对基础设施进行完善，因此做好城市经济适用房建设选址的工作，也是响应民生问题的一个工程，可见只有切实的为人民考虑才能够增强政府的公信力，获得人民的支持[2]。

4 城市经济适用房建设用地选址的应用

4.1 制定建设激励与评价体系

虽然经济适用房建设工程得到了政府的补贴，但是建设用地的选址工作仍然是一个基础性问题。因为交通，生活，环境等方面的因素，加上不同地段的价格的影响，无疑给城市经济适用房的建设带来了巨大的困难，需要投入更多的时间和精力来合理地实地考察和分析建设的可行性。为了给中低收入水平的群体的潜在需求预留部分的发展空间，就要制定好建设的激励与评价的体系，鼓励工作人员端正好工作态度，积极响应土地改革的政策，从而提高土地的利用率，解决经济适用房在用地选址方面的难题[2]。

例如，可以通过对政府和开发商来制定不同的激励模式和评价体系来推动城市经济适用房建设工作。首先要对房地产开发商开展激励工作，因为作为房屋建设的主要责任方，城市经济适用房的用地选址与建设质量与工作人员有着重要的联系，因此可以在相应的原则上采取激励的手段，来提高城市经济适用房建设开发商的积极性，并将城市经济适用房选址工作的质量与其工作绩效相挂钩，责任分工的基础上来提工作的质量。同时对于开发商的激励工作，政府也要做好相应的安排，可以通过采取补偿激励合同的方式，一方面可以考虑到开发商的经济效益，另一方面也可以满足社会对城市经济适用房的需求。在制定激励体系的期间也要对开发商的工作制定相应的开发标准，开发商向规范化专业化的方向来发展城市经济适用房用地选址的工作，包括建设用地的面积规划，建设用地的价格优惠很方便，既要保证经济适用房的开发利润，也要做好相应的补贴工作，对城市经济适用房的用地减免相应的税款。正因为当今土地价格的大幅度提升，土地成为房地产市场中的奢侈品，更多的开发商想要在土地上谋求更多的经济效益，因此对于开发商的选择中，也要尽量选取业绩考评优秀和道德水准高的开发商来进行城市经济适用房用地选址的工作，避免在城市经济适用房工程开展的过程中出现人为方面的问题，工程的质量带来了威胁。因此必须要结合和激励体系与开发标准来对开发商的行为作出规范，推动城市经济适用房建设工作朝着正向的方面发展。其次在对于地方政府的激励体系的制定工作中，要明确好政府工作人员的责任与职能，相应地建立起问责制，将责任与职能相联系确保工作人员的效率。同时为了提高工作人员对城市经济适用房政策的认识，加深对土地改革制以及市场资源优化配置的理解，就要将民生工作来归入到工作人员的考核体系中，从而提高政府对民生工作的支持性与积极性，真正的做到为人民谋福利，推动社会的良好发展[1]。最后要对政府以及开发商的工作情况作出相应的评价体系，安排专门的人员来对政府以及开发商的工作质量进行评估和评价，及时纠正城市经济适用房用地选址中不规范的行为，并将考评的结果公开出来，促使政府与开发商在城市经济适用房工作中受到来自社会各界的监督，进而提高开发商社会责任感与政府的公信力[3]。

4.2 提高资源配置的合理性

城市经济适用房的建设工作是一项大工程，无论是在土地选取的范围还是位置上都要审慎地考虑，能够确保用地选址的合理性，按照市场的机制来科学的配置土地的资源，减少土地资源的浪费或闲置，给社会造成另一难题。因为在旧体制下出现了大量国有土地的出现，无法根据原有的划分方式来对土地进行科学的配置，容易造成土地方面的冲突，有需要合理的分析市场的资源配置的情况，并根据实际的建设要求来制定相应的对策，组织好城市经济适用房的土地选址工作，利用政策的优惠来降低土地方面的成本支出，保证中下阶层的正常生活条件。

例如，可以通过经济适用房建设与旧城改造相结合模式来提高城市经济适用房选址的合理性，减少在土地方面的价格支出。为了满足不同阶层居民的需要，就要从环境，地段，绿化状态以及交通情况等方面来进行综合的考虑，政府可以通过有偿出让土地的方式来为城市经济适用房的用地选址工作增加便利，保证城市经济适用房周边基础设施的完善度，满足居民对住房的环境与功能的要求。在这期间可以先对中心区体系的选址工作进行分析，确保城市经济适用房的用例选址工作，不会影响到城市的功能定位，发展方向和周边环境等因素的发展，并邀请相应的专家来对位置的选举进行综合的考虑，再对城市经济适用房的选址进行确认和规划工作。其次要完善好城市房屋拆迁管理方面的法律法规，根据城市的实际发展情况以及市场的变化来合理的调整不适用的部分，既要保证居民在房屋拆迁中得到应有的利益也要土地结构方面的优化和利用，最大程度的响应土地改革方面的政策要求，为城市的稳定发展做好准备工作。最后是对城市经济适用房的规模进行合理的安排，要安排专门的人员对用地选址，周边的环境，城市的人口状况，就业分布等来综合考虑，协调好不同小区之间的联系，确保城市经济适用房在用地选址上能够合理的布局，发挥更大的积极作用。

4.3 加强选址的监督力度

城市经济适用房的选址工作上要在经济适用房的法律法规的要求上加强建设用地选址的监督力度，确保建设的位置能够最大程度地符合人们的要求。尤其是对于经济适用房建设中特殊事项提高重视，包括经济适用房与旧城改造计划，房屋购置管理法规的修改工作以及经济适用房用地选址的成效与反馈等，都要安排专门的人员来落实好工作的执行情况，一旦发现不足的地方要及时的纠正，避免造成负面的影响。在这一期间，工作人员必须端正好监督的态度，执行好监督的职能，才能真正的提高城市经济适用房用地选址工作的质量，将社会民生工作真正落实到实处。

例如，可以对城市经济适用房的适用人群进行界定，避免城市经济适用房的分配中出现福利导致的问题。因为城市经济适用房作为特殊性住宅，住宅的规模与选购对象方面有着严格的要求，尤其是政府对于居民收入仍没有可行性的标准的情况下，需要加强对保障对象的考察工作，确保真正有需求并且符合条件的人群能够享受到城市经济适用房的优惠政策。首先要不断的完善经济适用房保障对象的进入机制，根据收入水平，人口数量等方面来划分标准，制定相应的指标，不同的群体进行不同层次的划分，从而确定城市经济适用房的适用对象的范围。尤其是对于低收入和中等收入的人群而言，在住房的问题上呈现着行有余而力不足的现象，因此要相应的位置移的人群提供住房补贴同时也要提高优惠的针对性，不能盲目地开展城市经济适用房的分配，导致真正有困难，有需求的人群得不到相应的帮助。其次为了提高选址的监督力度，就要利用好社会的监督力量来保障城市经济适用房的选址工作的科学性，将工作人员的行为透明化，提高城市经济适用房申请的公平性，才能真正的将民生工作落实到位。最后，为了提高城市经济适用房供应的长期性与稳定性，就要不断的加强相应的法律法规的建设工作，提高城市经济适用房保障的效果，利用法治的力量来为城市经济适用房的建设提供法律的支持[3]。尤其是对于城市经济适用房保障的范围，用地的建设，房屋的分配，房屋的购置等方面也要根据相应的标准来进行规范，在政策与制度的基础上来提高管理的力度，对城市经济适用房建设工作中不明确的方面进行修正，确保城市经济适用房建设工作的每一环节都要有相应的法律依据，以免出现脱离法律来谈效益的现象。正因为城市经济适用房的建设工程不仅是一项民生工作，而且也会对社会的经济效益产生一定的影响，因此，在用地选址方面要确保提高工程的质量。