文/陈霞（春秋朗润健康科技[北京]有限公司）

在国内房地产企业高速发展的背景下，资本的集中度快速提高，尤其在房地产企业依然拥有较大经营规模的情况下，内部控制和风险管理的相关需求也变得更加强烈。因此，对房地产企业进行内部控制与风险管理工作改良策略的制定，是很多房地产企业工作人员重点关注的问题。

一、房地产企业内部控制与风险管理的重要意义

从当前房地产企业在经营规模的集中度逐步提升的情况下，承受着较大的运营风险，实现对内部控制相关工作的调整创新，可以使房地产企业在新时期实现更高水平的运行。在房地产企业探索内部控制工作的改革路径过程中，企业的战略目标将得到更高水平的实现，房地产企业可以在内部各项资源的合理配置之下，更好地满足风险管理工作的运行需要，使风险因素的识别与应对可以拥有更理想的条件。内部控制工作的探索改良可以使房地产企业的内部治理结构得到优化，尤其可以保证房地产企业结合自身的实际情况对风险防控措施进行合理设计，并保证内部成员具备更强的风险控制能力。国内的房地产行业正处在调控的关键阶段，提高内部控制工作的总体质量，并优化房地产企业的风险管理策略，可以使房地产企业更好地满足经济转型的客观要求，使房地产企业的核心竞争力得到有效提升，以此提高房地产企业的风险应对能力。

二、房地产企业内部控制与风险管理存在的问题

（一）财务报表的编制缺乏规范性

目前，一些房地产企业在制定财务报表编制的相关策略过程中，对于房地产企业的资产安全保护需求缺乏有效关注，虽然尝试了拓展财务报表编制范畴，但对于影响生产和经营活动的因素关注程度较低，导致财务报表的编制无法有效规避经济损失。一些房地产企业在制定财务报表编制策略的过程中，对于会计信息的真实性与可靠性缺乏有效的评估，未能对虚假信息进行全面屏蔽，误导性信息的危害分析存在不足，无法在信息遗漏问题得到有效应对的情况下，实现对财务报表的高水平应用。一些房地产企业在制定财务报表编制的具体方案过程中，对于成本控制的相关需求缺乏足够重视，未能根据投资群体的特点，制定财务报表编制方案的创新策略，导致财务报告的编制无法全面满足房地产企业工作人员的利益诉求，也使得财务报告编制团队成员无法在明确信息需求的情况下，为财务报表的进一步改良积累经验。

（二）资金管理与周转存在不足

部分房地产企业在制定内部控制和风险管理方案的过程中，对于资金周转情况的重视程度较低，缺乏对房地产项目实施顺利性的考察，未能根据房地产项目开发建设的特点制定资金周转管理的具体方案，导致危害房地产企业健康运营的因素无法得到有效排除，难以为资金的有效周转及合理应用提供必要支持。一些房地产企业虽然进行了内部控制工作的改革探索，但对于现金流的变化情况缺乏有效分析，未能对资金支出各环节的衔接情况进行精准分析，导致土地评估等关键性费用的构成情况无法得到明确，难以在资金净流出状态得到明确的情况下，凭借内部控制手段为资金的高水平周转提供帮助。一些房地产企业对于自有资本金的应用情况缺乏有效分析，未能对土地款缴纳以及契税登记等关键工作进行合理设置，导致资金流出量无法保证控制在合理区间，也使得款项分期缴纳管理的相关行为难以得到有效应对。

（三）销售风险的防控质量较差

目前，一些房地产企业在制定销售风险的防控策略过程中，对于期房和现房的差异缺乏有效分析，未能结合房地产行业主流业态的特点，实现对销售风险管控策略的有效制定，导致房地产企业销售风险控制行为无法在提高风险应对水平方面发挥积极作用。一些房地产企业在探索改良内部控制手段的过程中，对于销售环节和收款环节的工作特点缺乏有效分析，未能对房地产企业销售工作的前提条件进行有效总结，导致内部控制工作无法在改良商品房预售协议方面发挥积极作用，难以在提高房款预收水平的基础上，为商品房销售合同的改良提供帮助。一些房地产销售风险防控策略在制定的过程中，对于竣工验收等工作的实施情况缺乏详细考察，导致内部控制方案的设计无法与销售风险管控的实际需求实现有效衔接，难以在有效规避销售风险的情况下，为房地产企业的安全运行提供更高水平的保障。

（四）成本风险未能得到有效控制

部分房地产企业在制定成本风险管控的相关策略过程中，对于土地款招拍挂的相关情况重视程度较低，缺乏对成交综合价特点的研究，导致符合房地产项目建设需求的配套费用无法得到有效管控，难以在土地契税得到高水平管理的情况下，实现对各类前期费用的有效供给，也使得房地产企业无法凭借成本风险分析的方式实现对内部控制工作的进一步优化。一些房地产企业虽然具有控制成本风险的愿望，但对于房地产项目的结构和形式变化特征缺乏有效分析，未能对房地产项目建设和使用的实际情况进行精准预测，导致成本风险的各项控制措施难以具备更高的有效性，也使得内部控制工作在防控成本风险方面的作用无法得到体现。

（五）内部控制措施存在滞后性

目前，一些房地产企业在进行内部控制方案设计的过程中，对于内部控制措施的滞后性特点分析考察存在不足，缺乏对房地产企业工作流程和工作模式特点的关注，导致内部控制措施的滞后危害无法得到明确认定，难以在内部控制相关举措得到及时执行的情况下，进一步满足房地产企业的风险应对需要。一些房地产企业虽然具备应对内部控制滞后问题的愿望，但对于规划设计和产品标准的重视程度较低，缺乏对房地产企业运营模式特点的关注，导致房地产企业无法在提高制度创新和文化创新质量的同时，为内部控制滞后问题的应对提供帮助。一些房地产企业在管控内部控制滞后问题的过程中，对于房地产市场的差异性特征缺乏有效关注，未能结合多元化市场需求的特点，制定内部控制措施的改革方案，导致房地产企业内部控制工作模式无法得到相应的调整创新，难以在规避内部控制滞后问题的情况下，为风险因素的全面完整控制提供必要支持。

（六）内部控制监督管理质量较差

目前，部分房地产企业内部控制策略在制定过程中，虽然具备防范风险的愿望，但对于内部控制监督管理的相关行为重视程度较低，缺乏对房地产企业利润特征的考察，导致财务纪律无法得到完善，难以在内部控制监督管理工作的帮助之下，实现风险因素的及时有效应对。

（七）内部控制未能有效规避投资风险

目前，一些房地产企业在开展投资工作的过程中，未能有效使用内部控制手段对风险因素进行有效规避，缺乏对投资工作密切关联因素的分析，内部控制风险应对策略的设计存在不足，未能对市场环境变化情况进行总结，导致内部控制策略的制定与房地产企业的宏观监督工作无法实现有效衔接，难以在投资风险因素得到有效控制的情况下，保证房地产企业实现更高质量发展。

三、房地产企业内部控制与风险管理工作的改良策略

（一）提高财务报表的编制规范性

房地产企业在制定财务报表编制工作的改良策略过程中，一定要加强对资产安全情况的关注，尤其要对影响房地产企业常规经营活动的因素进行有效分析，使财务报表可以在规避经济风险方面发挥更大的作用，以便房地产企业能够拥有更强的风险应对能力。房地产企业在探索财务报表编制工作改革路径过程中，要加强对会计信息真实性的重视与考察，尤其要对虚假信息问题进行有效应对，使各类误导性信息能够得到完整的规避，以便能够在提高信息披露完整性的情况下，为财务报表编制工作的进一步调整提供必要支持。房地产企业在制定财务报表编制的具体策略过程中，还需要加强对经营方针制定情况的重视，从压缩成本的角度出发，制定财务报表编制工作的改革方案，使财务报表可以在实现企业利润最大化方面发挥作用。房地产企业财务报表编制工作的改革还需要加强对规避重大差错的重视，尤其要对舞弊现象可能构成的损失进行预测，使财务报表编制工作的重要价值得到显现，进而提升财务报表的应用质量。

（二）提升资金管理与周转水平

房地产企业在制定内部控制和风险管理工作方案的过程中，一定要对资金周转相关情况足够重视，尤其要对影响房地产项目建设和销售顺畅性各方面因素进行总结，使资金管理和周转行为得到相应的改进，以便能够在合理设置资金周转模式的基础上，为房地产企业进一步提高资金管理能力提供有力支持。在设计内部控制的具体方案过程中，要加强对房地产企业现金流情况的关注，尤其要对资金管理各工作环节的特征进行有效分析，以便能够有效地结合资金流占用信息实现对资金管理和周转方案的有效调节，为房地产企业进一步强化内部控制执行力提供帮助。房地产企业在设计资金周转管理的具体策略过程中，需要加强对土地评估费用和土地竞买保证金的关注，尤其要对土地款缴纳与契税登记等行为做出相应的调整，使房地产企业可以有效地提升资金管理与周转质量，保证房地产企业可以在合理控制资金流出量的情况下，为风险因素的有效规避提供有力支持。

（三）提高销售风险的防控质量

房地产企业在制定销售风险防控的具体策略过程中，一定要加强对现房和期房差异的研究，尤其要结合房地产企业的实际情况，对房地产行业的主流业务信息进行有效分析，使销售风险的防控可以获得内部控制工作的精准支持。房地产企业在内部控制策略设计过程中，需要对销售环节和收款环节的风险特征进行有效分析，尤其要对房地产销售的前提条件进行总结，使销售许可证管理等行为方式可以得到相应创新，以便能够在预售协议的帮助之下，为规避房地产销售风险提供有力支持。房地产企业的内部控制策略在制定过程中，还需要对销售合同的价值足够重视，尤其要在工程完成竣工验收之后，实现对收入的有效确认，使内部控制手段可以在销售风险防控工作中发挥更大作用。要加强对房地产商品价值特点的重视与研究，并对收入环节的确认情况进行详细考察，使房地产企业可以有效提高预收款安全性，以此具备更强的销售风险防控能力。

（四）提高成本风险的控制水平

房地产企业要从改良内部控制的角度出发，制定成本风险的控制策略，根据土地款与招拍挂的特点，制定成本风险控制的具体策略，使房地产企业可以在配套设施建设和契税管理等方面取得进展，并保证在关键性成本构成情况得到明确的情况下，进一步提高成本风险控制质量，使内部控制工作的重要性可以借此得到显现。房地产企业一定要加强对房地产项目建设安装情况的关注，并对安装成本的预算价格情况加以研究，使房地产企业的成本风险控制工作可以与建筑的结构和形式特点相符合，使房地产项目规划方案可以得到相应的调整，以便能够在施工监理和配套资源供给方面取得更大成效，使房地产企业可以在内部控制手段的帮助之下，具备更强的成本风险控制能力。

（五）拓展内部控制措施的影响力

房地产企业要从调整内部控制流程的角度出发，制定拓展内部控制措施影响力的具体策略，尤其要对内部控制执行过程中各项权力的行使情况进行有效研究，使内部控制工作策略可以得到更高水平的创新，进而提升房地产企业的风险控制能力。房地产企业的工作人员在制定内部控制具体策略的过程中，需要加强对房地产规划设计以及产品标准的关注，尤其要对房地产企业的运营模式特征进行有效分析，使房地产企业可以在内部控制举措得到改进的情况下，保证有效拓展内部控制措施的影响力，使房地产企业可以具备防控财务风险的强大能力。房地产企业要加强对多元化市场需求的关注，尤其要对房地产产品创新的客观需求进行总结，使内部控制工作的调整可以拥有足够明确的目标，以便能够结合风险因素的控制需要进一步提高内控措施的影响力。

（六）提高内部控制监督管理质量

房地产公司需要加强对内部控制监督工作的重视，结合房地产行业的盈利特征，对内部控制监督管理行为进行调整优化，使房地产公司的内部控制举措得到更加顺利的推进，并保证在内部控制相关举措得到有效监督的情况下，更好地满足房地产公司的盈利需求。

（七）利用内部控制手段实现投资风险的有效应对

房地产企业在探索改良投资风险管控策略的过程中，一定要保证内部控制手段得到有效应用，尤其要对房地产行业的宏观形势进行分析研究，结合土地资源储备等关键性信息，实现对投资管理平台的有效构建，使内部控制手段的作用可以得到更加全面的发挥，并保证房地产企业的各项投资风险能够实现更加有效的应对。

四、结论

国内的房地产企业实现了连续多年的快速发展，急需通过强化内部控制的方式实现对风险因素的预防和控制。

因此，对房地产企业内部控制与风险管理的相关问题进行总结分析，并制定符合房地产企业实际情况的内部控制与风险管理工作改良策略，对确保房地产企业的高质量发展，具有十分重要的意义。

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内部控制，是指一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手段与措施的总称。

内部控制是社会经济发展的必然产物，它是随着外部竞争的加剧和内部强化管理的需要而不断丰富和发展的。