物业公司财务管理及会计核算问题分析

2022-11-24李雪花

环渤海经济瞭望 2022年5期

李雪花

一、前言

物业管理作为现代服务业，与人们的生活息息相关。文章通过认知物业公司会计核算的特点和财务管理的特殊性，分析两者在实际工作中产生的问题，找到改善的对策。只有将会计核算与财务管理问题做到真正的完善，才能提高物业公司的整体管理水平，从而促进我国的物业管理水平往更深层次发展。

物业公司作为服务性企业，其宗旨是为了向客户提供相关的服务。从改革开放至今，国内的房地产行业发展迅速，也带动了物业公司的发展。一直以来，人们普遍认为物业公司与房地产公司是相互独立的，但实则不然，物业公司很难从房地产公司中剥离出来，这也决定了物业公司盈利方式的公共性与综合性特点。对于物业公司来说，会计核算与财务管理属于极为核心的两个工作内容，其工作质量直接关系到物业公司的盈利情况。财务管理贯穿在物业公司的内部管理中，构建出良好的财务管理系统可以帮助公司提升运营管理质量，强化公司在整个市场中的竞争力。基于此，现阶段物业公司需要正确认识会计核算工作对于自身持续稳定发展的重要意义，从而结合现阶段存在的问题拟定对策加以解决，顺利实现公司长久稳定发展的目标。

二、物业公司的财务管理的具体内容及业务特点

（一）物业公司财务管理的具体内容

财务管理是物业公司内部管理的核心内容，开展高效的财务管理和会计核算工作，能够为物业公司资金正常周转提供保障，也有利于降低公司经营成本，实现利润最大化。目前物业公司的财务管理主要可以分为三部分内容：第一部分是对物业公司资金的有效管控和合理配置。物业公司项目多且分散，业务范围繁杂，从而涉及的资金管理内容比较广泛，通过加强财务管理，有效保证资金的回收和合理配置，以便形成良性循环。第二部分是结合不同的业务服务内容，对物业公司财务成本进行有针对性的管控，进行成本核算与预算管理。物业的财务成本相对固定，财务成本的控制不是一味地降低成本、减少开支，而是减少不合理、不必要的开支，以实现成本的有效控制。第三部分是财务管理是公司内控管理的重要组成部分。建立财务内控管理体系能使管理规范统一，达到监督改善，优化流程促增效。

（二）物业公司的业务特点

1.物业管理行业的特点

物业公司的具体业务开展涉及房地产建设以及后期业主服务消费的各个环节，其中还需要与政府、房地产商、业主等多方主体联动沟通，并提供相应的服务，因此业务较为复杂烦琐。一般物业公司都是受与之关联的房地产公司委托，对住宅、写字楼、公共服务设施（如学校、医院）中的业主提供后期服务。这种服务内容多样、涵盖范围广，既包括有形的维修管理服务，又包括无形的绿化、卫生清洁等服务。物业管理的业务更加复杂，贯穿于房地产的制造、销售、消费、使用全过程，物业企业需要与政府机关、业主、开发商多方面保持良好的沟通。物业管理的服务对象和服务内容包括业主、租售者等，是特定的群体，而非面对普通大众。这也决定物业服务的公共性和综合性、广泛性和差异性、及时性和无形性、持续性和长期性。

2.物业公司财务管理及会计核算的特点

物业公司实行多种经营，从事绿化、保洁、工程维修等工作，覆盖民居、商场、酒楼等物业，业务较广。物业公司在财务管理中需要综合全面地考虑所有经营单位，财务管理及会计核算的难度大于其他企业。物业公司属于劳动密集型企业，人力资源管理要求较高，但是人员整体素质一般。财务管理与会计核算兼具理论与实践，财会人员在处理时要注意公司特点，了解公司发展的长远战略，从整体着眼，把握公司财务管理大方向。物业公司在会计核算体制上要不断完善，严格要求，依照流程办事，严格进行内部控制，保证单据的提交获取和归纳管理审核等工作，注意科目设置，保证资金使用规范化。

三、物业公司的财务管理和会计核算存在的难点

（一）会计核算不规范

物业管理属于房地产行业衍生出来的全新行业，涉及多方面的内容，会计核算的难度相对较高，这也是目前物业公司财务管理中存在的普遍问题。就现阶段物业公司会计核算工作来看，存在的最核心问题就是会计核算不规范。会计制度不健全是造成会计核算不规范的原因之一，原因在于物业管理是在房地产行业的发展过程中衍生出来的，属于全新行业，在会计核算体系与会计核算制度上面存在不健全的问题，如果沿用以往的记账方式，会计信息的可靠性、完整性都无法得到保障。此外，现阶段推行的会计核算方式较笼统，无法从会计核算结果上看出不同业务活动对应的会计信息。以现阶段物业公司使用较多的二级核算模式为例，一级核算主要针对物业公司的收入和资产等财务信息，二级核算则是通过人工的方式进行数据统计，为一级核算提供数据支持，由于人工统计容易发生人为误差，而且无法做到对相关收支信息的细化，造成会计核算方式过于笼统、会计核算数据应用范围受限的问题。

（二）会计基础建设薄弱

在会计管理方面缺乏丰富的经验，这也是物业公司普遍存在的问题，其主要体现在缺乏健全的财务流程、缺乏高素质的财务管理人才两个方面。前者以财务审批流程不完善，过于粗放等形式体现，会造成部分业务部门或者财务部门“先斩后奏”的情况，在很大程度上增加了公司的财务风险。财务管理人才缺乏的原因主要是物业公司刚刚起步，很难吸收到优秀的财务人才，加上物业公司对财务管理工作的重视度不够，财务管理工作人员懈怠工作，对财务管理制度的执行力度不足，这些都属于物业公司会计基础建设薄弱的重要表现。

（三）预算与业务发生脱离

现阶段物业公司的财务管理工作存在预算与业务相互脱离的问题，如此，物业公司的财务预算结果会发生较大偏差，执行效果也大打折扣，而造成这类情况的原因主要是物业公司的业务部门与财务部门相互独立、各司其职，财务部门主要负责财务预算管理工作，其秉持着“收入按时来，开支不超标”的基本原则，更为关注公司现阶段的经营数据与预期是否相符、公司的钱账是否面临风险等，完全脱离了业务部门。这种管理模式的财务管理将无法给业务部门提供足够的支持，很大程度上制约了公司的业务发展。

（四）财务监督不完善

现阶段的大部分物业公司都存在财务基础建设不足的情况，对财务管理的重视度也严重不足，更缺乏健全的财务监督机制。部分物业公司虽然模仿其他公司照搬套用建立起了内部财务监督机制，但并没有结合自身的实际状况，财务监督机制的作用不仅无法得到发挥，甚至会加重公司内部的财务管理压力，不利于物业公司的整体发展。基于此，物业公司的财务管理需要从顶层设计出发，由上至下完成公司的财务监督机制建立和推广，让财务监督机制引导企业朝着更好的方向发展。

（五）财务信息化建设不足

互联网技术的发展给各行各业均造成了较大冲击，引导了管理方式的创新发展，对于部分中小规模的物业公司来说，在其内部构建信息化管理体系显然投入与收益不成正比，还会增加公司的财务负担，而部分规模较大的物业公司虽然构建了其内部的信息化财务管理体系，但建设水平相对较差，信息化程度不高，而且流程体系方面存在诸多不足，如人力资源部门、财务管理部门、工程部门相互独立运作，存在着严重的信息壁垒，造成沟通效率低下，财务管理与业务发展脱节等问题，都冲击着公司的稳定发展。

四、创新物业公司财务管理和会计核算的路径

（一）进一步加强会计核算的规范性

近些年来，国家出台了一系列政策推动物业公司的会计核算制度改革，强化了物业公司会计核算的规范性，尤其是2021 年实施民法典后，物业公司更是在此借力，不断完善自己的会计核算制度，搭建自己的财务管理体系，形成了一套科学、完整的会计核算制度。这一过程中，物业公司会计核算的规范性主要体现在收入分类规范化、核算业主公告收益规范化、区域模块统筹管理三个方面。收入分类规范化是指对物业公司的营收确认由收付实现制转变为权责发生制，对物业公司在应收账款的收取方面具有很大帮助。规范核算业主公告收益则是以报告的方式对业主的收益数据进行公告，使得所有的物业公司会计数据公正、透明，为其发展提供了莫大助力。区域模块的统筹管理方面，按照区域模块的成本数据和费用数据进行划分，强调相关部门积极配合财务管理工作，致力于提升物业公司财务管理质量，保障物业公司自身稳定发展。

（二）完善财务基础建设

物业公司在提升财务管理与会计核算质量的过程中，必然要从强化物业公司财务管理人员专业素质，构建完善的财务管理体系入手。一方面，物业公司要积极重视财务管理工作，认识到财务管理工作的积极意义，提升财务管理人员的准入门槛与薪酬福利，做好财务管理人员的培训工作，不断吸引更多的财务管理工作人员加入进来，壮大财务管理的组织架构。另一方面，物业公司要帮助内部财务管理人员组织学习机会，帮助其接触最前沿的物业公司财务管理理念和思维，不断提升其综合素养。财务管理制度方面，物业公司要随着自己的公司发展阶段进行调控，发现公司财务管理与财务制度方面存在的漏洞并及时修复完善，确保物业公司拥有适合自己的完善的财务管理制度，提升财务管理水平。

（三）提高预算管理水平

对于物业公司来说，财务部门与业务部门应当保持足够的沟通和信息共享，从而避免财务部门的预算管理工作与业务部门相互脱节，造成严重的预算偏差问题。以往的预算管理是在往年数据的基础上进行加减得到，完成财务预算后直接下放给业务部门，这种管理手段遇到市场环境变化的情况时会直接造成预算偏差。为解决这一问题，预算管理必须与业务执行之间保持良好的信息沟通，实现两者的统一结合，如此，财务部门的预算管理工作会结合物业公司的业务状况、业务进展以及业务难点等相关资料，在信息化技术不断发展的背景下，对先进的信息化技术加以运用，加强信息沟通交流，构建起公司预算管理的信息化管理系统，无疑是解决这一问题，提升公司预算管理水平的最有效手段。

（四）加强内控监督体系的建设

针对物业公司中存在的会计信息失效、财务管理失控问题，最有效的解决手段就是在物业公司内部构建起完善的财务监督体系，强化自身的财务监督。首先，针对物业公司的收入监督，要重点监管物业费、车位管理费等物业公司主营业务的收入，确保所有的缴费流程和服务机制健全，相关收费记录数据、收费标准文件以及退费管理系统都要做好监管。其次是物业公司的物料监督。物业公司内部的各个部门要明确工作职责与权限，划分对应的管理区域，物料管理涉及的所有部门，如使用部门、管理部门、采购部门、财务部门都要纳入进来相互监督，确保物料采购的公平、公正，对于提供物料的供应商，物业公司要做好资质审查工作，将不合格的供应商拒之门外。财务监督体系需要做到事前预防、事中控制、事后问责，三者结合，共同保证物业公司各项运营费用支出的合理性和准确性。