刘菡

（江苏中核华兴物业服务有限公司，江苏 南京 210019）

在当前市场经济体系深入改革发展的环境下，城市化发展进程加快，城市人口数量增多，社区群众数量大幅度增长，物业企业迎来良好的发展机会，同时也面临一定考验。物业企业为了给群众提供专业的服务，需要保证财务处于稳定发展状态，在某种角度上，财务管理效率决定物业企业经营发展。但是从目前情况来说，我国大部分物业企业在财务管理方面将会面临各种问题，不管是管理理念，还是管理体系，或者是管理方式都存在一些问题，严重影响物业企业更好发展。

一、加强物业企业财务管理的意义

（一）实现企业效益最大化

对于物业企业来说，为劳动密集型企业，人工成本比较大，并且人工薪资、日常经营等固定支出比较多，资金回笼速度迟缓，收入来源比较单一，具体以物业费、车位费、服务费等为主。通过加强物业企业财务管理，可以实现企业资金的科学分配，提高资金使用效率，为企业提供更多的净现金流，实现企业效益的稳定增长，提高企业整体经济效益。

（二）有利于企业控制成本

在物业企业财务中，成本比较固定，财务成本控制并非只是减少财务成本支出，而是通过控制不必要成本支出，实现成本的科学管控。针对一些短期能够看到企业成本增长，但是长期能够促进企业效益提高的成本支出应该继续保持。物业企业属于服务性企业，人工成本支出多，并且也会产生一些固定成本支出，如设备维修管理费用、固定资产采购费用、清洁服务费用等，这些支出比较分散，增加资金消耗量，给财务管理工作开展增添难度。通过加强财务控制，能够控制不必要成本支出，提高企业整体利润，促进企业经济效益快速增长。

（三）促进企业管理水平的提升

企业经营发展需要得到企业管理的支持，财务管理是企业经营管理中不可或缺的一部分，地位不可小视，展现出较强的综合性和系统性，和其他管理工作之间有着密切的联系。通过加强财务管理，能够引导企业其他管理工作的有序进行，而其他管理工作能够为财务管理有序推进提供支持。通过提高财务管理水平，可以带动企业其他管理水平的提高，促进企业更好发展。

二、物业企业财务管理中存在的常见问题

（一）财务管理观念落后

科学的管理理念与完善的管理体系是确保企业稳定经营的重要因素，我国物业企业整体规模相对较小，通常采用的是家族经营模式，大部分企业财务管理依然采用传统的管理理念和方法，缺少长远发展眼光，财务管理理念没有根据业主需求进行改变。并且，家族式组织结构使得企业管理人员容易受到裙带关系影响，过于注重短期效益，忽略财务管理。财务管理理念比较落后，采用的管理方法不科学，再加上缺少完善的管理体系，影响后续财务管理工作的有序进行。

（二）会计核算不规范

因为物业企业经济业务比较分散，涉及的业务种类比较多，如物业管理、车位出售和出租、有偿服务等。在财务管理中，应该对各项资金进行科学核算和管控，如管理费用、维修费用、绿化费用、劳务费用等，这些资金涉及的利益方比较多，在产生业务方面比较复杂，加剧会计核算难度。而会计核算质量将会给物业企业资源整合和分配带来一定影响。从目前情况来说，我国大多数物业企业财务管理中会计核算缺少规范性，对会计核算价值了解不全面，账目记录不清晰，营收核算不精准，没有将权责发生制落实到位，使得会计信息真实性无法保证，不能客观展现出物业企业收入情况。再加上企业缺少专业的会计管理人员，现有人员知识结构不完善，导致会计核算精准性下降。

（三）资产管理不科学

对于物业企业来说，资产数量多，不仅仅包含固定资产，也涉及了诸多低价值资产，如小区内部基础设施、物业管理建筑、机械设备、办公用品等。因为物业费用定价相对偏低，其他有偿服务收入稳定性差，导致物业企业资金基础比较薄弱，可以分配的资金数量比较少。在当前市场竞争比较激烈的环境下，为了顺利完成预期盈利目标，需要做好成本控制管理工作，保证资产流转的规范性。如果企业在资产管理方面不合理，容易造成资产流失，导致业主对物业企业提供的服务产生怀疑，容易发生拒缴、欠缴物业费的状况。由于部分物业企业对资产管理重视度不高，比较强调资金管理，没有注重资产管理，更不会成立专业的资产管理部门，容易造成资产重复采购、资产随意消耗等问题，造成资产丢失，增加管理成本。

（四）财务风险控制不到位

因为物业企业和传统企业比较有着明显差异，经济业务产生伴随一定规律性，需要面临的风险因素多。如管理责任风险、合同风险、债务风险、经营风险等。当前，我国一些物业企业没有对经济业务发生过程进行管理，缺少完善的管理体系。因为管理体系导向缺失，导致物业企业在财务管理上缺少统一规划，账目比较混乱，管理漏洞多，经济活动过于随意，主要停留在财务管理初始阶段，容易产生各种财务风险问题。虽然一些物业企业制定了财务管理方案，对财务风险进行控制，但是没有严格按照制度要求落实，执行力不强，给财务风险出现提供可能。

（五）缺少完善的内部控制体系

物业企业因为行业属性影响，组织结构比较大，属于垂直纵向管理职能型结构，在这种结构下，企业管理者身兼多职，对内部控制工作的重视度不高，也不会制定详细的内部控制体系。即便企业现有的财务管理体系比较规范，但是由于管理松懈而没有将其落实到位，例如物业管理费用收缴比较随意，没有严格按照企业财务体系和内部控制要求操作，资金安全无法保证；闲置房、采暖设施大量闲置，没有定期安排人员进行清查和处理，导致企业资产随意浪费；物资采购、仓库管理业务通常采用专人包办的方式，记录比较笼统，使得实际量价和账目信息不相符，甚至会面临徇私舞弊、贪污腐败等问题。此外，家族式经营模式容易发生一些股东大权独揽的状况，不会受到约束，随意占用企业财务资产，让企业面临严重损失。

三、物业企业财务管理的常见问题与改进对策

（一）树立正确的财务管理意识

财务管理作为企业管理的重点内容，企业经营决策制定需要得到财务数据支持，所以需要加强财务人员培训，提高财务人员综合素养。首先，做好业务培训工作。因为财务工作属于一个专业技术比较高的工作，因此需要加强财务人员业务培训，把财务核算培训融入其中，白鸥准核算结果的精准性，给企业领导制定决策提供真实的数据。企业应加强财务人员管理培训，财务管理不仅仅局限在财务会计中，还要适当扩大范畴，建立管理会计，对数据科学分类和处理，增强数据在经营中的实效性。通过对财务人员的政策培训，对国家最新发布的相关政策有一定了解，积极使用，做好财税筹划工作。其次，加强财务人员职业道德培训，除了掌握专业知识之外，还要规范财务人员工作行为，提高财务人员职业素养，增强财务人员使命感，树立正确的工作理念和价值观。最后，对于企业管理者，需要参与到培训活动中，以身作则，学习更多的管理知识，转变传统的管理思想，注重财务管理。通过各种培训，促进业务和财务的结合，利用业务对财务控制，促进业财融合发展。

（二）加强会计核算管理

要想保证会计核算的规范性，提高物业企业会计核算水平，应把业财融合理念应用其中，实施权责发生制。在实际中，在成本核算上，根据成本属性、成本要求、成本类型科学划分，对各个类型成本独立核算，建立相关账目，根据权责发生制要求，对各种费用归属进行确定，利用会计数据展现出企业经营成果。对于一些不能界定归属的成本，可以将其融入公摊费用中。在应收账款核算中，做到统一核算，确定收费标准，精准计算每户业主需要缴纳的费用，定期向业主发送催缴单，报告各种费用交付情况，提高应收账款核算质量。在专项经费核算中，需要根据资本属性、使用途径进行科学核算，细化专项经费核算流程，专款专用，保证专项经费科学应用，提高使用效益。物业企业为了提高财务管理规范性，需要成立专业的财务管理团队，加强财务人员专业培训，科学设定培训方案，选择适宜的培训方法，通过专业培训，提高物业企业财务人员综合能力，满足岗位要求，给财务管理工作顺利开展提供支持。

（三）做好资产管理工作

如果物业企业在资产管理方面存在问题，不但会导致资产大量流失，也会增加经营成本，使得业主对物业企业的信任度下降。基于此，物业企业需要加强资产控制管理，完善资产管理机制，明确资产管理价值，合理使用各种资源，为业主提供专业的服务，得到业主的认可。一方面，物业企业需要结合资产分布规模和价值，设定资产总账，了解资产使用情况，实现资产的科学分配。另一方面，根据物业管理要求、服务标准、资产规模，成立独立的资产管理部门，配有专业的资产管理人员，定期对资产进行核查。通过建立资产数据库，对各项资产使用情况进行记录和核对，通过使用信息技术，提高资产管理水平，便于对资产运行状态进行检查和分析。除此之外，做好资产流转控制工作，减少资产使用过程中腐败问题的发生，避免资产大量流失。例如，在资产采购、使用、调拨等环节中，需要加强资产审批，统一报备。在资产采购之前，应对企业实际情况进行调查，不可出现虚报、谎报等状况。办公用品、服务设备采购、使用应该做到以旧换新，提高资产使用效益，为企业创造更多的利润。

（四）强化财务风险防范

要想减少财务风险问题的发生，应在企业内部营造良好的工作环境，加强财务管理体系建设。所以，物业企业需要结合经营发展规律，根据财务风险管理要求，制定详细的管理计划，确定财务管理要求，科学划分管理职责，保证将经济责任落实到位，提高各级人员职责意识，规避人为风险。并且，物业企业需要把财务工作任务制度化处理，对费用报销、付费结算、单据应用等提出具体要求，明确工作岗位细则，给后续工作开展提供支持，防控会计核算风险。除此之外，物业企业应加强财务监督管理，完善财务监督管理机制，通过机制约束各级人员工作行为，防止权限过于集中，防止发生违规风险。为了提高体系执行力，还要做好内部控制工作，通过内部控制管理保证制度顺利执行。

（五）完善内部控制体系

物业企业领导应该给予财务管理工作高度重视，把现代化财务管理理念引入其中，根据企业实际情况，从收费管理、物资采购、资金支付等多方面入手，制定详细的管理计划，加强管理体系建设，细化财务管理要求。与此同时，提高财务人员风险管理意识，建立完善的内部控制体系。例如，物业企业需要科学划分管理职责，做到不兼容岗位的充分分离，提高财务人员职责意识，挖掘其工作潜力，有效提高企业财务管理水平，给企业创造更多的经济效益。企业可以安排财务人员定期进行资产检查，和项目人员及时交流，了解项目整体情况，帮助物业企业及时找到财务管理中出现的问题，采取相关措施进行处理，降低风险带来的不良影响。物业企业还要加强采购支出管理，建立完善的固定资产报废管理机制，对于满足报废审核要求的固定资产重新采购，从而帮助物业企业节约成本。

四、结束语

总而言之，财务管理是物业企业经营管理中重要内容之一，物业企业管理人员需要树立正确的管理意识，引进现代化管理理念和方法，加强财务管理体系建设，对财务管理过程进行追踪和监督，及时找到潜在问题并处理，将财务管理效能充分发挥，给物业企业健康发展保驾护航。