陈思芬

（广州煦和房地产有限公司，广东 广州 510300）

近几年来，我国经济体制不断完善，房地产企业获得了更多的挑战。国家出台了一系列的调控政策对房地产行业造成一定的影响，成本核算在房地产企业极其关键，对企业发展造成重大的影响，因此，房地产企业要想进一步促进企业经济效益不断提高，应当完善核算成本方法，建设新的管理机制，使成本控制体制与成本核算更加健全。

一、房地产企业成本核算概述

为了完善产品核算管理，减少开发过程中的各种开支，提高房地产企业效益，一定要严格核算开发产品成本，在每个生产环节把控各项成本支出。为完善开发产品成本核算，房地产企业要按照成本核算的基本程序，企业的成本核算工作要科学、合理、严密，最终达到成本控制的目的。由于房地产开发企业的经营管理具有独特性，产成品的种类较多，成本核算方法也各不相同，企业须根据不同业务需求，选择不同的核算方式，增强成本核算的科学性。

（一）房地产成本核算的含义

房地产成本核算是指开发成本项目开发商品所支出的全部费用进行归集和分配，计算出每平方的建筑面积成本与成本总额的工作经过。企业在开发经营特定开发项目过程所发生的各项费用包括前期工程费、征用土地及拆迁补偿款、基础设施建设款、建筑安装工程款、公共配套设施款以及开发间接款。

（二）房地产开发成本核算的作用

房地产开发成本核算是企业成本管理工作不可缺少的部分，把房地产企业按照一定的项目对象分配归集各项经营过程中发生的支出，来计算每平方建筑成本与成本总额开发支出核算是否合理，是否直接影响房地产企业成本的测算、分析、考核、计划和改良等成本核算任务，并且对房地产企业的成本核算和经营决策的是否有效造成很大的是影响。项目开发成本核算时，是按实际情况计算企业生产过程各种支出的经过，同时反馈实施成本信息管理的过程，因此，开发成本核算起着至关重要重用是对企业成本计划的实现、成本水平的约束和目标成本的完成。

（三）成本核算对象及成本核算项目

1.前期工程

前期工程是指房地产项目开发之前所发生的项目规划、设计、咨询、水文地质勘察费、可行性分析、政府行政收费、三通一平费用、其他前期等。投资决定后到正式开工之前的时间段，这段时间内要完成取得土地开发的权力、筹备资金及完成项目的计划。行政部门的收费是指向政府有关部门按规定缴纳的相关项目报建时的报批费用，如市政配套建设费、绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、白蚁防治费、建设工程社会保险费。

2.土地成本

房地产企业为开发项目所发生的土地购置成本、拆迁补偿款、土地使用税、契税、土地交易服务费等称为土地成本。土地作为房地产开发企业的重要资源，构成了房地产开发成本的重要组成部分，而对于土地成本的确认和计量，则直接影响着开发企业相关税收（增值税、土地增值税、企业所得税）的计算。

3.土地征用及补偿款

土地补偿费、拆迁补偿费、树木花苗补偿费、水利工程维修费、耕地垦复费、耕地点用税、征地管理费等是房地产企业征用土地发生的主要费用。房地产企业开发项目由于受让原土地使用人或单位造成的经济损失，房地产企业按规定给以补偿费用。主要由征收房屋安置费和补偿费组成。

4.基础设施建设费

红线内外工程费称之为基础设施建设费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种道路和管线等工程费用，主要包括水电、道路、排洪、排污、供气、通讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政施干线、干管和干道的接口费用。

5.建筑安装工程成本

建筑安装工程成本是指用于工程项目所发生的建筑工程和安装工程成本费用总和，有装修安装工程费、建筑工程费，还有电气照明、给排水、煤气管道、消防、防雷、电梯安装等。

开发间接费用开发项目中，不能直接分配到成本对象的各项费用，房地产开发公司的入场支出应该按照部门来划分，每个项目有相应的开发费用，因为这些费用不能直接确定其为该项目所开发产品所承担，所以不能把它直接计入该开发产品成本，包括工程人员工资、工程人员福利费，还有开发期间的折旧费、修理费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及贷款利息等，可以简化核算手续，把费用记入开发间接费用，按适当分配标准，把该费用分摊各项开发产品成本。

房地产成本核算存在的问题成本核算对象不明确多地块、多批次开发是常态，业态、地块、批次的增加会给企业成本核算工作带来很大的困难。成本核算人员是不是能准确地区分成本核算对象，对以后企业所得税汇算及土地增值税清算的结果会造成重大影响，在项目开发成本发生之前，项目工程造价成本就须向当地住建局备案登记，备案后，造价成本不能随意变更，如果要改变成本核算对象，要经过税务部门的同意，在实际工作中，还是有很多随意变更成本核算现象，造成实际成本与成本核算金额存在很大差异，导致成本分析和后期税费清算带来很大的难题。

（四）成本费用归类不合理

成本费用归类可以分成直接成本费用和间接成本费用。企业开发成本费用可以直接划分为某个成本对象的，就按照所对应的成本费用直接入该成本对象，如果某项成本费用在两个或两个以上成本对象的共同承担的，那就要按收入与成本配比原则计入相关的成本核算对象。如果成本核算人员对项目工地施工环境不了解，对预算造价及建筑工程方面缺乏认识，对直接成本费用准确归类到相关的成本对象就不易确定，会造成成本归类不合理。还有对间接成本的分配，标准没有统一。

（五）成本核算周期跨度大

房地产企业开发项目，涉及工程期会比较长，有的一年，有的几年的都有，涉及工作种类也很多，资金的占用时间比较长且比较大，给企业带来很大的经济压力，且开发成本核算也造成一定的困难，加大了开发成本的核算难度。开发项目规模大、复杂的结构、不同的装修档次、较长的开发周期，不确定因素较多，在开发的时候，有时还会出现设计变更，这样延长开发成本的核算周期，所以开发周期能否确定的相关问题对项目成本核算非常重要。

二、房地产开发企业成本核算常见问题的解决对策

（一）统一成本核算对象

成本计算对象又称成本核算对象，是指为了确定房地产核算开发成本，分配和归集开发过程中各项应承成本的主体。成本对象的划分非常重要，成本核算人员应充分熟悉项目的建筑规模、产品业态、产品定价、项目工程总成本及开发周期。财务部应与开发部、工程部、销售部进行会议研讨。清楚项目业态类别、是否可售等对成本对象进行划分。成本核算中需要从设计阶段开始，对开发项目的工期、对项目总成本能清晰划分，对开发项目成本核算周期，建立健全的规章制度。

房地产企业成本归集对象不管开发项目是否单一或多样复杂，都应该按政府批准的立项单个项目作为核算对象，无论该项目是不是与其他项目的地块、名称配套是不是有联系，一个项目不管立项审批或是规划审批，基本是作为一个整体独立于其他项目核算的，对于项目绿化率、容积率等建筑密度，人防设计要求都是单独要求的，如果项目分期分批开发时，如果简单地按批次、按标段还是按建筑类别都不能合理准确核算产品的开发成本。

（二）整理成本核算费用

房地产开发企业成本开发可以分成直接成本费用和间接成本费用。成本核算工作人员对项目施工环境要很了解，对造价方面和建筑工程要有足够认识，对直接成本费用准确归类到哪个成本对象就能清晰定位，合理归类成本，还有对间接成本的分配，标准要有统一规定。需要根据国家相关的税务规定人会计准则制定合理的成本核算标准，提高管理水平和工作效率。间接成本的划分：如果开发项目规模大致相同，结构不同，把开发成本按面积比例分配间接成本，按建筑面积占开发总面积的比例归集分配；如果结构不同，可以按照工程造价与项目工程总造价的比例，把开发成本按造价比例归集分配。成本核算工作人员按照财务会计制度规定对成本费用进行管理与核算时，要按照上述规定分配和归集成本费用，以提高所得税核算的准确性，从而降低纳税风险。

具体可以分别选择以下方法进行。

1.占地面积法

（1）如果是一次性开发的，按成本对象的占地面积与全部成本对象的占地面积之比进行成本归集分配。

（2）分期开发的，先按照该期全部成本对象占地面积当期所有成本对象占地面积占项目用地的总面积的比例进行分配，然后按该成本对象占地面积占项目总成本对象占地面积的比例分配。

2.建筑面积法

（1）一次性开发的，成本对象建筑面面积与项目成本总额对象建筑面积之间比例进行分配。

（2）分期开发的，先按照期间内成本对象建筑面积与项目用地计划建筑面积之间的比例进行分配，然后按单一成本对象建筑面积与期间内成本对象建筑面积总额之间的比例进行分配。

直接成本法期内单一项成本对象直接开发成本与项目开发成本总额对象直接开发成本之间的比例进行分配。

预算造价法期内单一成本对象预算造价与期内项目开发成本总额对象成本预算造价之间的比例进行分配。

（三）明确成本核算周期

在项目开发过程中，关于成本控制与成本核算要有专门的控制与审计部门，专职负责相关工作，把可以促进企业发展的员工给予奖赏，把拖累企业发展的要处罚，控制好人力成本，明确成本核算周期。开发项目规模不大、地块较小，开发时期较短的，可以单独核算；如果开发规模比较大、地块也不小，规模设计复杂、成本计算周期较长、单独计算会不合理，那就按照开发物业类型进行分类计算。

月度成本核算应在当月月底进行，除工程开工的第一个月之外，其余月份的成本核算都应在上一月度核算的基础上进行当月成本和累计成本的核算。季度、年度成本核算季度、年度成本核算和月度成本核算所不同的是扩大了核算期的范围。节点期成本核算对于签订工程项目责任目标书的项目经理部，应根据责任状规定的考核期，进行节点期成本核算，以备接受上级管理部门的节点考核。所以选择节点期责任目标考核，是因为按照形象部位规定的节点期，有着便于将节点期前后的成本划分的有利条件。竣工成本核算是项目成本核算的总结，也是进行项目责任目标考核与奖罚兑现的依据。竣工成本考核必须在竣工结算得到业主正式批准确认后进行。竣工成本考核必须经过项目成本专业审计并做出审计结论后，方能最终被确认。

（四）完善房地产企业借款费用核算工作

根据我国的新会计准则，我国房地产企业成本核算中的借款费用项目在成本核算中的借款费用应资本化，房地产企业在项目的建设过程中需要投入大量的资金成本，确保项目建设过程中有资金不断，在筹资过程中，主要以银行贷款为主，房地产企业要重视借款费用资本化工作，在核算借款费用的时候，需要对成本核算方式与分配原则对借款费用进行分配，提高核算过程的准确性，并且确保在限期内能归还借款费用。

（五）完善成本核算方式

开发房地产项目的过程中，相应的成本核算责任人员必须意识到成本核算是非常重要的，可以借鉴以往成本计算方法的优点，在实际中遇到的问题不断地优化，企业内部设立责任制，明确职责，把项目开发的公共成本与间接成本合理进行分配。定制成本核算的规章制度与核算方式，加强对成本数据审计。

（六）强化成本内部控制

我国房地产开发企业控制成本力度不够，存在普遍现象，项目成本控制过程中增加控制力度，可以实现最大化的经济利益，监督招投标方面的工作要严格，有效避免财务风险与经营风险，精细化管控每一环节，防止资金浪费，内部企业需要建立完善的内部控制制度，加强成本核算基础，提前做好事前风险评估工作，设立专门审计监督工作人员，对全面工作进行有效监督，确保成本控制工作有效实施。为了预防预算成本与实际成本出现比较大的偏差现象，核算工具与审核需要相应责任人员进行核查，企业要想持续发展目标，必须通过增加成本内部控制，保证企业获得最大的经济效益。

（七）加强信息化管理

以信息化管理技术，建立成本数据更新与监控系统，提高成本核算效率，开发过程中对项目要进行动态化监控，有效运用信息化技术，确保房地产项目开发成本信息的及时性、准确性，而且对发生风险时可以及时发现，可以做出有效的解决方法，为企业重大决策提供有效的依据。

三、结束语

房地产在开发过程中，要严格按规定进行成本核算与成本控制，有些房地产企业由于开发项目过程中，成本核算与成本控制的方法不当，造成经济效益受到损失，为了保证项目顺利进行，了为争取企业利润最大化，促进房地产开发项目开发顺利，要建立健全相关的成本控制机制，运用合理的成本核算方法，规范整个流程，加强对财务部门的管理，提高成本核算相应责任人员的综合素质，加强重视对成本核算及控制，促进房地产企业健康持续发展，实现企业经济效益最大化。