文／王德顺 阳谷县不动产登记中心 山东聊城 252300

引言：

随着经济社会快速发展，不动产登记迎来了改革春风。随着不动产登记职责整合，全国上下实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的历史性跨越，不动产登记迎来蓬勃发展。同时登记信息实现全国联网、物联网+不动产登记模式、优化不动产登记流程、一网通办、即时办结、交房即办证、改进工作作风等实现了了不动产登记快速发展，切实方便了群众，维护了当事人的合法权益。如何提高不动产登记的质量、规范登记行为、创新发展是当前乃至以后长期面临的问题。笔者立足不动产登记指出存在问题并提出对策建议，为提高不动产登记质量、规范登记行为、创新发展提供参考。

1、不动产登记的意义

1.1 不动产登记是历史发展的必然

1998年住房市场化以来，人民的法律意识也逐渐提高，不动产登记的诉求逐渐增强。在原有房地分管的行政体制下，不动产登记职责分散在国土、房管等不同的部门，存在登记分散，登记依据不一致、部门之间不协调等情况。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》对物权的设立、变更、转让和消灭都有了明确的规定，同时也对不动产登记做了原则性、概括性的规定。2015年行政体制改革建立了不动产统一登记制度，实现了：“四统一”，结束了以往九龙治水的局面，实现了不动产登记历史性跨越。不动产登记统一登记是行政体制改革的重要内容，是经济社会发展的必然要求。同时对于体现物权公示、财产权保护和提高政府社会治理能力现代化具有重要意义。

1.2 不动产登记有利于维护当事人的合法权益

不动产登记具有物权法定、专业性强、涉及多学科融合等特点。不动产一经登记即产生物权效力，具有排他性，对防止一房多卖、重复设定抵押权等拉起一道安全屏障，切实维护了不动产的交易安全，维护了当事人的合法权益。

1.3 不动产登记数据是城市发展，社会进步不可或缺的宝贵资源

在不动产登记数据是城市拆迁改造、城市管理、税费缴纳、纠纷处理、司法案件处理等重要依据，同时也是政府决策、城市治理能力现代化的重要数据支撑。

2、不动产登记存在的问题

住房供应体系复杂多样，由房改售房、经济适用住房、自建房、新建商品房等多种供应形式；供地形式多样，存在划拨土地、出让土地、集体建设用地等多种权利形式；登记职责分散在不同的部门，登记人员的业务水平参差不齐。同时在原来行政管理体制下不同登记机构产生的数据也存在一定的缺陷。笔者结合工作实际，归纳总结在不动产登记中还存在以下几方面的问题。

2.1 权籍调查不科学

不动产登记机构及工作人员在权籍调查中主观意识不强，调查不够细致；同时由于对有关不动产登记的有关概念理解不够造成调查结果出现偏差，尤其是对权属界线调查一般容易出现错误；权籍调查数据库建设滞后，实景三维数据资料欠缺，不利于不动产登记的发展。

2.2 不动产工作人员对相关法律法规规则把握不够

不动产登记人员存在对不动产法律法规理解不一，在申请审核环节审查不细，尤其在隐性共有人审查上存在缺陷，存在错登或漏登现象。

2.3 不动产登记内容、登记范围须进一步完善

房产的套内建筑面积作为业主的专属所有权，登记内容应由原来的按建筑面积登记过渡到套内建筑面积进行登记。同时居住权、农村土地承包经营权登记应尽快进行开展，实现真正意义的不动产登记。

2.4 存在历史遗留问题，一些老旧小区不动产尚未登记

由于历史原因，从计划经济体制下福利分房到市场经济下住房商品化，住房供应方式存在多元化供应方式，以福利房、房改房、集资建房等方式存在。同时，管理方式为粗放型管理，登记职责分散在土地、房产等不同的部门，再加上一些政策的调整，造成一些老旧小区未办理不动产登记手续。

2.5 登记人员知识结构偏低，创新动力不足，登记模式固化

现有不动产登记人员都是由原有在土地、房产、林业等部门整合而来，知识结构不同，缺少懂登记、建筑、测绘、评估等知识的多面手。知识结构的不同的处理问题的能力不同，同时登记创新不足，登记模式固化。

2.6 相关机制不健全

不动产登记容错机制、登记风险规避、风险管控及风险赔偿基金机制尚未建立。

3、不动产登记的对策建议

针对不动产登记工作中存在的问题，提出如下建议：

3.1 完善法规体系，打造登记业务办理一张网

（1）完善不动产登记制度体系，促进不动产登记工作进一步发展

随着不动产统一登记的整体推进，不动产登记制度体系需进一步完善。《物权法》是指导不动产登记，不动产登记的法律框架。《不动产登记暂行条例》是《物权法》的配套法规，旨在贯彻落实《物权法》，是办理不动产登记的主要依据。为推进不动产登记统一登记需要，《不动产登记法》已经已在制定当中。完善的不动产登记制度体系将进一步促进不动产登记工作的发展。

（2）实施人才发展战略，加强业务培训，提高服务效能

引进高端登记人才，充实不动产登记队伍，并建立人才储备库。不动产登记具有多学科融合的特点，登记队伍要不断引进具有登记、测绘、建筑等才能高端人才。同时不动产登记工作人员要加强业务培训，不断提高服务水平。

（3）服务延伸，缩短服务距离

登记窗口下沉乡镇，实现与城区同步收件，方便群众办理不动产登记业务。按照“一条龙”服务、“一站式”办理，并指定专人做好“一对一”全程跟踪服务，实现登记通办。

（4）打造业务办理“一张网”，实现“一网通办”

打造业务办理“一张网”，积极推进市县一体化平台建设，实现市、县两级登记业务流程一致、收件材料一致、业务办理统一、数据归集统一、系统运维统一。打通“一网通办”平台与政务服务网、“爱山东”APP、微信公众号等平台的互联通道，为广大群众、企业提供网上办理、事项查询服务，推动不动产登记业务“网上办”和“掌上办”实现不动产登记业务随时随地能够线上申请、网上查看、现场核验，随到随办的“一网通办”新模式。

3.2 规范不动产权籍调查工作，切实保障不动产平稳高效运行

（1）规范权籍调查

开展不动产登记工作，一般权籍调查前置。对于权籍调查成果不全，后期还需补充权籍调查。权籍调查是不动产登记的前提和基础，在开展不动产登记业务时，首先要以确定服务和支撑不动产登记为根本出发点，规范开展权籍调查，形成完整准确的调查成果。开展不动产登记工作，对已有的或是新提供的调查成果，登记机构或登记工作人员要按不动产登记的有关要求对成果的适用性进行评价，包括对界址界限及登记面积的准确性、分摊面积的合理性等进行判断，确保调查成果适用于不动产登记，保障不动产登记客体的真实性、合法性。对委托第三方开展权籍调查的，登记机构要按有关规定及时提供有关资料，同时做好组织协调及指导工作；对应有不动产登记机构组织完成的集体土地所有权、集体建设用地使用权等首次登记的权籍调查工作，不得转嫁第三方，要积极组织、认真完成不动产权籍调查工作。

（2）制定规则，落实“多测合一”制度，实施测绘成果互认

不动产登记机构要按照“多测合一”文件精神，积极引导权籍调查技术支撑机构有序开展“多测合一”，对符合登记要求已有的现势性比较高的界址界限成果，应当继续采用，既保证了资源的合理利用，又避免了重复调查人力物力的浪费。按照市场规则委托第三方测绘的，有权利人自行选择测绘单位，杜绝了“红顶中介”和“垄断经营”行为的发生，同时要规范相关收费标准，防止乱收费的现象发生。在具体业务操作中，外业调查人员要认真查阅邻宗地和本宗地的权属等相关资料，实地勘丈，现场绘制宗地和房屋草图，采集相关地物、地貌的自然地理要素及权属要素资料。务必安排邻宗地和本宗地现场指界并签字盖章，规范填写地籍调查表和房屋调查表。

（3）开拓思路、创新方法、提升权籍调查质量

在不动产登记中，编制不动产登记代码是有效联系房地一体的纽带。对无法实现房屋落幢落宗的，充分利用已有的地形图、影像图等数据资料，依据《不动产单元设定与代码编制规则》，通过预编宗地号、落实房屋位置，并制订不动产登记代码，先行办理不动产登记业务。同时不动产登记机构要组织建立权籍调查数据库，完善并及时更新现势性差的数据成果资料，便于及时调取权籍调查数据，满足日常不动产登记工作的需要，同时降低登记申请人的经济负担，维护当事人的合法权益。

（4）有序开展实景三维数据库的建设

实景三维获取，建立实景三维数据库工作是当前国家、省、市、县的重点工作。实景三维数据库是不动产登记资料的进一步完善，是解决不动产登记可视化、解决邻里纠纷、为政府决策、城市开发建设、城市管理以及社会治理等提供数据的基础性工作。

3.3 坚持合理审慎原则，严格把关不动产登记申请审核全过程

（1）严格执行不动产登记法律法规规定

在不动产登记过程实务中，严格按照不动产登记法律法规规定的登记原则开展业务，严格落实形式要件审查，保证登记过程的连贯性。不动产登记属于形式要件审查。遵循的是程序法，因而具体登记工作中要严格执行不动产登记相关规定，对不动产登记需提供的形式要件进行审查，确保不动产登记合法办理。

（2）及时进行登薄，以保障登记申请人的合法权利

不动产从登记申请发起到资料整理归档整个登记过程，登薄是发生物权效力的关键时点，因此及时登薄能有效的维护当事人的合法权益。在不动产登记中还要注意首次登记及转移登记的衔接，保证不动产登记连贯性。按要求审查需提供的要件，保证不动产主体合法、权属来源清楚、登记要件齐全、无瑕疵。

（3）在登记过程中还要注意隐性共有人的审查

由于历史原因，在房地分设管理，房产登记和土地登记分别在不同的登记机构办理。一部分存量房，存在购房合同或交易合同签订不规范、审查不细致、登记办理不规范导致登记内容漏登或错登的现象发生。出现此类现象发生，建议不动产登记机构应当在登记申请人办理登记业务时告知其进行更正登记。对于新建商品房，要求夫妻双方都到不动产登记机构现场进行确认，一般都能避免隐性共有人的存在；其他涉及隐性共有人审查的登记业务要按法律规定及合理审慎的原则认真审查。同时登记人员一定履行询问职责，询问审查是否存在隐性共有人，实现交易安全，维护当事人的合法权益，规避不动产登记工作不严谨带来的风险；另外不动产登记工作人员还需要按照有关的法律法规以及工作常识、敏锐的洞察力和丰富的工作经验发现、判断是否存在隐性共有人并及时告知当事人，依法办理不动产登记。

3.4 梳理排查，妥善解决历史遗留问题

对于由于历史遗留至今尚未登记的老旧小区的处理，要建立有政府挑头，各职能部门联动的工作机制。认真梳理排查，分类弄清未登记原因，分别制定处理方案，依法办理不动产登记。对于由于房改政策调整未登记的老旧小区，要制定本地《关于公有住房房改出售历史遗留问题的有关意见》，协调组织有关部门补办或完善相关手续，依规办理老旧小区的不动产登记工作，切实解决老旧小区的“办证难 ”问题；对于其他一些原因未办理不动产登记的，要区别对待、分类处理，制定解决方案，妥善解决不动产登记问题；对于违法建设的小产权房，依法不予办理登记。

3.5 进一步开展不动产统一登记，优化不动产登记流程、完善不动产登记内容、拓展不动产登记范围

（1）区分建筑物所有权，适时开展不动产按套内面积登记

由原来的按建筑面积登记过渡到按套内建筑面积进行登记。2007年颁布实施的《物权法》就对房屋专有部分所有权和共有部分共有权有了明确规定。共有建筑面积是住房商品化发展的产物，目前争议比较大，有一定的不合理性，取消公摊面积的呼声越来越大。在社会进步、以人为本的大环境下，按包含公摊面积建筑面积售房应当退出历史舞台。同样，按建筑面积登记也应过渡到按套内建筑面积进行登记，并以法定形式固定下来，减少房地产交易纠纷，缓解社会矛盾，保护房屋所有权人的合法权益。按套内建筑面积进行不动产登记既体现物权登记的法律精神，也是经济社会发展所需。

（2）拓展不动产服务领域

物权法已明确分层出让制度，地下建筑向地下纵深发展，水上建筑也会相继出现。不动产登记工作不仅仅是地上，还要涉及地下、水上。同时为加强对自然资源山水林田湖草沙的管理与保护，开展自然资源公园、山脉、岛屿等登记也势在必行。

（3）建立地缘相近的联系纽带，创新发展不动产登记新路子

在房地一体登记的基础上，按地缘相近为纽带，积极探索不动产登记新模式，实现房地一体、地上地下、水上水下等有机联系，开创不动产登记新局面。

（4）开展居住权登记、承接农村土地承包经营权登记

尽快开展居住权登记，同时做好农村土地承包经营权登记准备工作。居住权属于民法新增内容，属于用益物权的一种。《中华人民共和国民法典》对居住权有了明确规定，是物权的进一步完善。虽然居住权登记一定程度会限制了物权变动，但也保护了当事人的合法权益，使当事人的幸福感、获得感明显增强。不动产登记机构要针对居住权进行调研，制订居住权登记相关规则，尽快开展居住权登记。农村承包土地经营权登记，按规定过渡期限到期后，农业部门要向不动产登记部门进行职责、资料等移交。移交后能进一步完善不动产统一登记制度，不动产登记机构要做好有关的资料移交、职责划转及业务开展的前期准备工作，为开展相关登记工作做好准备。

3.6 建立容错机制及风险赔偿基金以及与不动产登记风险相适宜的内部管理机制

（1）建立健全机制

不动产登记机构应建立容错机制，建立风险赔偿基金，保护登记工作人员善意工作失误造成的损害赔偿，能大大提高登记工作人员积极性和主动性。

（2）建立不动产登记风险管理制度

设置不动产登记质量检验工作部门，对登记质量进行监督检查，对登记的风险进行评估、控制；不动产登记机构还可以建立不动产登记会审制度，会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。

（3）充分利用信息技术

不动产登记机构还可以根据相关业务规则，通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒，以降低登记风险。在办理查封登记实务中，无论是首查封、轮候查封、协助司法处置不动产，基本上按照生效的法律文书、法定程序及需提供的资料进行办理。但对查封期限到期失效的查封登记，在司法机关没有协助执行注销登记的情况下，不动产登记机构通常做法是在没有人民法院嘱托文件的情况下自行办理注销。不动产登记机构这种做法是不对的。注销登记也是不动产登记，也要按照法定程序及须提交的要件资料办理。尽管查封期限到期按规定在不续封的情况下已失效，但在无司法机关提供生效的法律文书要求协助办理注销登记的情况下，不动产登记机构要按法不授权不可为，不能擅自办理注销登记。可采取电子登记簿的，在信息系统中解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；对于采用纸质登记簿的，可采取在登记薄附记中记载，同时注明所依据的条款。这种处理方式既不影响不动产物权变动，也不违犯不动产登记法律法规规定。

结语：

总之，不动产登记涉及面广，要做好不动产登记工作，需要有严谨的态度，创新的思维和丰富的知识结构，同时不动产登记制度作为国家的一项基础性制度，促进经济社会发展中发挥了巨大的作用，随着中国特色社会主义建设进入新时代和人民群众法制意识的提高，群众对依法维护其不动产的财产权利、保障交易安全提出了更高要求，进一步完善登记制度任重道远。不动产登记工作要紧跟时代步伐，不断开拓创新、努力开创不动产登记新局面。