◎文/王卫洲

能够拥有一套心仪的、属于自己的房子，可能是许多人内心的梦想。虽然商品房基本上都是期房，但购房者买房时，开发商却让购房者交上全部房款。大多数人根本没有能力拿出来那么多钱，只能从银行贷款。

这种购房方式，让还贷成了悬在购房者头顶的一把利剑，他们不得不拼命赚钱，不敢停歇，生怕还不起贷款，银行会收走房子。

但如果遇到开发商破产了，交不了房，银行的贷款还要还吗？

不出意外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为“老赖”，上了银行的黑名单，甚至会被银行起诉，吃上官司。

事情果真如此吗？近日，浙江省嘉兴市一桩“烂尾楼”引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。

2014年年底，许先生看上浙江省嘉兴市一处热销的楼盘，他选中其中一套别墅，以该房为抵押担保，向某银行贷款392万元。许先生如期交了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

此后，许先生边辛苦赚钱如约还贷款，边日夜期盼能早日入住大别墅。

贷款还了三年，开发商资金链断了，通知购房者将延期交房。这真是晴天霹雳！没办法，许先生只能等了，希望开发商争气，把断掉的资金链“焊上”，可是噩耗再次传来——开发商不但没能解决资金问题，反而于2018年年底，正式申请破产。楼房烂尾了！

法院指定的破产管理人经过调查，发现许先生购买的别墅尚未竣工验收，根本无法交付，于是向许先生发了书面通知：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。房子没有了，贷款还压在肩上，能不能停呢？

许先生在咨询了好几位律师后，只得到了一个答案，那就是——应该继续还贷！

因为购房者与开发商签订的是购房合同，与银行签订的是贷款合同，这分属两个不同的法律关系，按照合同相对性原则，两个法律关系不能掺和在一起。所以银行若起诉到法院，法院一般都会认为：房屋烂尾了不能交房，是开发商违约，购房者可以要求开发商退还房款，再用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不退钱，购房者可以起诉开发商。正因为如此，从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉。

所以律师们建议许先生还是继续偿还贷款，以免影响他的资信。

听罢律师建议，许先生一夜白头！愁归愁，作为一个看重信誉和诚信的人，他还是辛苦赚钱，每个月大把大把地把钱捧给了银行。但随着时间的推移，许先生越想越生气，凭什么开发商惹的祸，现在房子不给了，钱也不退给自己，自己还得拼命为银行挣钱，却注定要鸡飞蛋打，最后什么也落不着？

思来想去，许先生大胆决定，不还贷款了！因此从2019年年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。

停止还贷后第二个月，银行就联系了他，许先生一口拒绝了银行的还贷请求，他认为，从银行贷的款都给了开发商，现在房子没了，我凭什么还要继续还贷？

但银行可不这么认为。

我在这里给您解析一下：双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条明确约定：“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”

通俗地说，就是，人家银行说了，你许先生亲口承诺，亲笔签字认可：不管遇到什么情况，跟我银行均不相关，银行有权让你许先生老老实实按月还贷，也有权让许先生提前还清全部或者部分贷款。

许先生一看条款，吓愣了，沉下心来一想，不对啊，当时签合同时密密麻麻那么多字，你们银行没告诉我有这条啊，说的和写的不一样啊，所以许先生把心一横，你们爱咋咋地，我就不还了。

2020年年底，贷款银行向人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。法院开庭后，审查了相关证据，又向双方了解了事实，认为银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约。2021年下半年，法院考虑到房子已经无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故依据银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，判决解除《个人购房贷款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

一审法院这种判决结果，许先生当然不服，他决定豁出去了，不就是交上诉费吗？交！打到底！他上诉了！

2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。归纳本案争议焦点为：《个人购房贷款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？

一审法院不是依据《个人购房贷款及担保合同》第38条判了银行赢吗？二审法院却不那么认为！

二审法院认为：这个合同约定是银行自己提前写好的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，所以依据法律规定，这种格式条款对许先生不具有约束力。

最重要的是，该合同的第38条约定与最高法的相关司法解释21条相抵触，不具备法律效力。

根据2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”

本案中，许先生与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房贷款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。

2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。银行败诉了！