胡晶晶 苏诗琴

一、引言

改革开放以来，中国经济取得长时间高速增长的一个重要原因就是在一定程度上破除了生产要素流动的体制障碍，保证劳动力按照生产率的高低在地域和产业间自由流动①蔡昉：《中国经济改革效应分析——劳动力重新配置的视角》，《经济研究》2017年第7期，第4-17页。。随着体制障碍因素不断破除，劳动力更多地流向就业市场更完善、工资水平更高的大城市。而另一方面，高房价带来的高居住成本对大城市的劳动力流入也产生了一定程度的抑制作用①张莉、何晶、马润泓：《房价如何影响劳动力流动？》，《经济研究》2017年第8期，第151-170页。。2020 年《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求要“引导劳动力要素合理畅通有序流动”②http://www.gov.cn/zhengce/2020-04/09/content_5500622.htm；《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也强调要将推进以人为核心的新型城镇化作为未来的发展重点③http://www.gov.cn/zhengce/2020-11/03/content_5556991.htm。新型城镇化的推进使得农村人口大量转移，但城镇化的真正实现不仅要依靠人口的大量流入，更要保证已流入人口在城市的长期居住，实现流动人口真正的城市融入。

随着我国城市化、要素市场化程度的不断深化，城市流动人口规模将会越来越大，城市尤其是大城市流动人口的居住问题成为当前亟待解决的重要问题。在“租购并举”的大背景下，租赁住房应当成为解决城市流动人口居住问题的重要途径，通过推动住房租赁市场的高质量发展来缓解城市居住成本过高对人口流动产生的挤出效应有着重要意义。但遗憾的是，长期以来我国房地产市场发展的“重购轻租”导致目前住房租赁市场发育程度较低，这可能会对流动人口真正融入城市产生抑制作用。正是由于住房租赁市场与流动人口的居住生活紧密相关，研究住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策的影响就显得十分重要，这对于探究新型城镇化进一步发展的新路径有着重要意义。

二、文献综述

（一）关于住房租赁市场发展的研究

一是关于我国住房租赁市场发展的现状及问题研究。目前，大多文献认为我国住房租赁市场发展并不充分，存在相当多的问题。曾国安等④曾国安、从昊、雷泽珩等：《促进中国住房租赁市场发展的政策建议》，《中国房地产》2017年第15期，第3-14页。认为，资源利用不足、供求结构失衡、市场运行不规范、竞争不公平、管理缺位等是我国住房租赁市场发展存在的主要问题。黄燕芬等⑤黄燕芬、王淳熙、张超等：《建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”》，《价格理论与实践》2017年第10期，第17-21页。认为我国目前租赁市场相关法律制度缺位，监管体系不健全，导致租赁群体的权益难以得到保障。王振坡等⑥王振坡、郗曼、王丽艳：《住房消费需求、投资需求与租买选择差异研究》，《上海经济研究》2017 年第8 期，第10-20页。则更具体地分析了制度和体系上问题，主要体现在租期、租价和租户权益缺乏法律制度的保障，导致承租双方租赁关系不稳定。

二是关于我国住房租赁市场发展的政策建议研究。易宪容等⑦易宪容、郑丽雅：《中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题》，《探索与争鸣》2019年第2期，第117-130页。通过分析美国和德国的住房租赁市场发展模式，认为住房租赁市场发展的核心和本质是保障中低收入的基本居住条件，即需要大力发展公租房的建设，此外政府还应当进行大量的财政投入，并通过法律和政策保障租赁市场的有效运行。叶剑平等⑧叶剑平、李嘉：《我国商品性住房租赁市场发展的制度约束与个体行为分析——基于2014年北京市租赁市场调查数据》，《贵州社会科学》2016年第1期，第108-116页。则认为制度因素是完善住房租赁市场的必要非充分条件，而改善市场主体的经济动机才是住房租赁市场的发展关键。崔裴等①崔裴、王梦雯：《培育机构出租人是租赁市场发展关键》，《城市开发》2017年第18期，第36-37页。则认为应当大力培育机构住房出租人才能有效解决目前由我国非职化出租人引起的租赁房源供需错位问题。

（二）关于人口流动影响因素的研究

最早的人口迁移理论将人口流动的影响因素归纳为迁入地拉力、迁出地推力、中间障碍因素以及个人因素②Everett S.Lee,“A Theory of Migration”,Demography,1966,Vol.3,No.1,pp.47-57.。在此基础上，学者们对影响人口流动的因素展开了更为具体的研究，包括城市层面的工资水平、失业率、公共服务、房价③Ray C.Fair,“Disequilibrium in Housing Models”,Journal of Finance,1972,Vol.27,No.2,pp.207-221.④Christopher A.Pissarides, Ian McMaster,“Regional Migration,Wages and Unemployment:Empirical Evidence and Implications for Policy”,Oxford Economic Papers,1990,Vol.42,No.4,pp.812-831.⑤Rebecca Diamond,“The Determinants and Welfare Implications of U.S. Workers’Diverging Location Choices by Skill:1980-2000”,American Economic Review,2016,Vol.106,No.3,pp.479-524.，中间障碍层面的方言距离、文化差异、户籍制度⑥刘毓芸、徐现祥、肖泽凯：《劳动力跨方言流动的倒U型模式》，《经济研究》2015年第10期，第134-146页。⑦梁琦、陈强远、王如玉：《户籍改革、劳动力流动与城市层级体系优化》，《中国社会科学》2013年第12期，第36-59页。，以及个体层面的年龄、性别、婚姻状况和教育程度⑧Dora L.Costa,Matthew E.Kahn,“Power Couples:Changes in the Locational Choice of the College Educated,1940-1990”,Quarterly Journal of Economics,2000,Vol.115,No.4,pp.1287-1315.。

（三）关于房价对人口流动影响的研究

作为劳动力的主要居住成本，房价对劳动力流动的影响也引起了学术界的关注。Helpman首次将住房的可获得性作为引起经济活动分散的主要驱动力来讨论，即住房价格可能通过降低劳动者效用，成为劳动者在地区集聚的推力⑨Elhanan Helpman,“The Size of Regions”,in David Pines,Itzhak Zilcha(eds.),Topics in Public Economics,London:Cambridge University Press,1998,pp.33-54.。而Foote认为房价对于劳动力的影响不是单一的，他首次按房价对于劳动力流动的影响将劳动力区分为有房群体和无房群体两个类型来讨论，房价上升对于有房的劳动力流动同时存在正向的财富效应和负向的锁定效应，而对于无房的劳动力来说，房价上升更单一地从居住成本上增加了劳动力的负担，从而无房的劳动力更容易流出所在城市，这阐明了有房群体和无房群体在居住成本上所受影响是存在一定差异的⑩Andrew Foote,“The Effects of Negative House Price Changes on Migration:Evidence Across U.S.Housing Downturns”,Regional Science and Urban Economics,2016,Vol.60,pp.292-299.。张莉等认为在我国房价对于劳动力的流动产生先吸引后抑制的倒U 型影响⑪张莉、何晶、马润泓：《房价如何影响劳动力流动？》，《经济研究》2017年第8期，第151-170页。。周颖刚等则进一步考察了流动人口进入城市后定居决策的影响因素，研究发现高房价会显著挤出已经进入城市的劳动力，特别是高技能劳动力，从而导致已流入的劳动力再次迁移⑫周颖刚、蒙莉娜、卢琪：《高房价挤出了谁?——基于中国流动人口的微观视角》，《经济研究》2019 年第9 期，第106-122页。。

现有文献主要从房价的角度深入探讨了居住成本对于人口流动的影响，但是随着我国人口不断向城镇转移，以及我国基本住房制度向租购并举方向的转变，城镇租赁住房的流动人口大幅增加，住房租赁市场的发展对于人口流动产生的影响是不容忽视的。同时，由于我国住房租赁市场发展仍处于初级阶段，缺乏权威、系统的市场数据，有关住房租赁市场的分析大多仅能停留在理论层面。基于此，本文从住房租赁视角，利用微观调研数据对住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策产生的影响进行实证检验，并进一步验证住房租赁市场对流动人口长期居住决策的影响的城市异质性和人群异质性，以期对制定和完善住房租赁政策和推进以人为核心的新型城镇化发展提供有益参考。

三、住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策影响的调研情况

（一）调查对象

武汉大学中国住房保障与房地产经济研究中心于2020年6月至2020年12月底对住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策影响进行了问卷调查。由于受到疫情的影响，本次调查采用线上与线下结合的方式进行。本次调查共发放问卷916份，考虑到本文是针对城市区域住房租赁市场对正在租房的流动人口的影响研究，因此在获取最终样本的过程中，只留下了18 岁以上、正在租赁住房、在城市市辖区（县级以上地区）工作且户口地与当前工作地不一致的样本人群，最终回收的有效问卷为426 份，有效问卷回收率46.51%。覆盖的样本城市共97个，具体包括北京、上海、广州、深圳4个超大城市，武汉、长沙、成都等10个特大城市，鞍山、蚌埠、保定等53 个大城市，北海、池州、丹东等21 个中等城市以及百色、鄂尔多斯等9 个小城市①本文对样本所在城市的分类参考2014年国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，按照截至2018年各个城市市辖区年末常住人口数来对城市进行的分类，没有常住人口数据的城市按照市辖区年末人口数进行替代分类。，实现了按人口规模分类的城市类型全覆盖，具备一定样本说服力。

（二）调查内容的统计性分析

1.流动人口的长期居住决策

本文将准备在当前工作地定居5 年及以上视为“长期居住”。在被问及“您未来是否计划在当前工作地长期定居（定居5 年及以上）”时，在本次调研的426 位受访者中，58.45%选择了“是”，而41.55%选择了“否”，这说明在受访的城市流动人口中，相当一部分人群具有再流动倾向。

2.住房租赁交易规范性与流动人口的长期居住决策

本研究用“您是否与房东选择示范性文本签订住房租赁合同”来反映住房租赁交易规范性。调研数据显示，59.39%“签订示范性租赁合同”，35.45%“签订非示范合同”，而5.16%则“没有签订住房租赁合同”，这表明我国住房租赁市场的规范合同签订率较低，交易规范性不强。

如图1 所示，随着租赁交易规范性的降低，选择流出当前城市的人群比例逐渐提高，说明租赁交易规范性的下降可能对流动人口的长期居住产生一定的负面影响。

图1 合同签订变量与长期居住决策的相关性

3.租赁居住质量与流动人口的长期居住决策

在被问及“您的租赁房源质量及周边环境”时，57.51%选择“较好”，38.73%选择“一般”，3.76%选择“较差”，这表明我国租户的居住质量整体不高，低质量房源依旧普遍存在。如图2 所示，随着租赁环境和房源质量的降低，选择流出当前城市的人群比例逐渐提高，说明可能租赁环境和房源质量越差，租房流动人口越倾向于流出当前所在城市。

图2 租赁环境和房源质量与长期居住决策的相关性

考虑到相对于购房居民更为私密的居住环境，租房居民要更多地与房东、合租人等打交道，在租住过程中就更容易受到房东、合租人的打扰，这会从主观上显著降低租赁居民的居住质量，因此，本研究还从租赁方式和是否遭受房东/合租人/邻居的打扰这两个方面来侧面反映住房租赁居住质量情况。在被问及租赁方式时，47.65%选择“整套租赁”，52.35%选择“与他人合租”；在被问及“您在租住过程中是否遭遇过房东/合租人/邻居的打扰”时，27.23%选择“是”，72.77%选择“否”。可见，不论是客观居住环境还是主观居住感受，我国租赁住房的整体居住质量都有待提高。

如图3 所示，从租赁方式来看，与他人合租的租房流动人口流出比重更高，说明可能随着租住方式导致的人均居住面积的下降，租房流动人口会更倾向于流出当前城市。如图4 所示，从是否遭受房东或合租人打扰变量来看，遭受房东或合租人打扰的租房流动人口流出比重更高，说明可能随着主观居住质量的下降，租房流动人口更倾向于流出当前城市。

图3 租赁方式与长期居住决策的相关性图

图4 是否遭受打扰与长期居住决策的相关性

4.住房租赁权益保障性与流动人口的长期居住决策

本研究从是否遭遇租权不稳定、是否因租赁遭遇歧视待遇以及城市租房是否可落户三个方面反映住房租赁权益保障性情况。在被问及“您在租住过程中是否遭遇过房东提前终止租赁合同等租权不稳定问题”时，11.03%选择“是”，88.97%选择“否”；在被问及“您在租住过程中是否因租客身份遭遇某些歧视性待遇”时，10.33%选择“是”，89.67%选择“否”；通过受访者现居住地的落户政策查询，8.216%的受访者所在城市支持租赁住房落户，91.78%的受访者所在城市尚不支持租赁住房落户。这表明我国目前租赁住房的租权稳定性仍然较差，租售不同权问题普遍存在。

如图5 所示，在是否遭遇租权不稳定方面，随着租权稳定性的降低，选择流出当前城市的人群比例提高，说明租权不稳定性对流动人口的长期居住可能产生一定的负面影响；如图6 所示，在是否因租赁遭遇歧视待遇方面，遭遇歧视待遇的租房流动人口流出比重更高，说明遭遇歧视待遇可能会对流动人口产生一定的挤出效应；如图7 所示，在城市租房是否可落户方面，租房可落户城市中流动人口未来选择继续定居的比重高于租房不可落户的城市，说明租房可落户政策可能会增强流动人口继续在当前城市定居的意愿。

图6 是否遭遇歧视待遇与长期居住决策的相关性

图7 城市租房是否可落户与长期居住决策的相关性

综上，我国住房租赁市场发展仍然处于初级阶段，承租人普遍感觉存在住房租赁交易规范性不强、租赁居住质量不高、住房租赁稳定性差，租权保障性弱等问题。同时，调研数据也表明，住房租赁市场发展与流动人口的长期居住决策可能存在一定的相关性，住房租赁市场发展程度越低（住房租赁交易规范性越差、租赁居住质量越差、住房租赁稳定性越差，租权保障性越弱），流动人口越倾向于流出当前城市，而住房租赁市场发展程度越高，则流动人口会越倾向于继续定居。

四、住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策影响的实证分析

（一）模型设定

由于流动人口的长期居住决策是一个二元分类变量，即只能选择定居或不定居。因此，参考周颖刚等的方法①周颖刚、蒙莉娜、卢琪：《高房价挤出了谁?——基于中国流动人口的微观视角》，第106-122页。，本文选择Probit模型进行回归。相关模型设定如下：

式（1）中，流动人口定居决策settleij是一个二元选择变量，当流动人口i选择未来继续定居当前所在城市j，其值为1；选择流出当前所在城市则为0。RCij,k代表反映住房租赁市场发展状况的一系列解释变量，包括租赁交易规范性、租赁居住质量、租赁权益保障性等。Xij,k则表示影响流动人口长期居住决策的一系列控制变量，εij为随机误差项。

（二）数据来源与变量说明

本文住房租赁市场微观数据来源于2020 年6 月至12 月底进行的住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策影响的问卷调查，而根据样本所在城市匹配的宏观层面数据则来源于2018年《中国城市统计年鉴》以及各个地区的统计年鉴。

1.被解释变量

本文对流动人口长期居住决策的测度来源于本次调查问卷中的问题“您未来是否计划在当前工作地长期定居（定居5年及以上）”，受访者需要在对问卷选项“是/否”进行选择。

2.核心解释变量

本文的核心解释变量为反映住房租赁市场发展状况的相关指标，主要包括住房租赁交易规范性、租赁居住质量以及住房租赁权益保障性三个方面的指标。

（1）住房租赁交易规范性

本文以调查问卷问题“您是否与房东选择示范性文本签订住房租赁合同？”作为反映住房租赁交易规范性的指标，受访者需要在三个选项中进行选择，包括“是，签订的租赁合同是建委与工商管理局发布的示范文本”“是，签订的租赁合同不是示范文本”和“否，没有签订合同”，所反映的住房租赁交易规范性程度依次降低。

（2）租赁居住质量

本文以调查问卷问题“您的租赁房源质量及周边环境是？”作为反映狭义租赁居住质量的指标，受访者需要在三个选项中进行选择，包括“较好”“一般”和“较差”，所反映的租赁居住质量依次降低。以调查问卷问题“您的租住方式是？”和“您在租住过程中，是否遭遇过房东/合租人/邻居的打扰？”作为反映广义租赁居住质量的指标，对于前者，受访者需要在“整套租赁”和“与他人合租”之间进行选择，一般认为“整套租赁”的居住质量优于“与他人合租”；而对于后者，受访者需要在对问卷选项“是/否”进行选择，一般认为选择“否”租户的居住质量优于选择“是”的租户。

（3）住房租赁权益保障性

本文以调查问卷问题“您在租住过程中是否遭遇过房东提前终止租赁合同等租权不稳定问题”和“您在租住过程中是否因租客身份遭遇某些歧视性待遇？”作为反映住房租赁权益保障性情况的指标，受访者需要在对问卷选项“是/否”进行选择，一般认为选择“否”租户的居住质量优于选择“是”的租户。此外，承租人租赁权益获得保障的一个重要标志就是“租购同权”的实现，其更具体地体现在租赁住房的居民落户的实现。因此，本文通过查询样本城市地方落户政策，以城市租房居民是否可落户来构建0-1 变量，即租房居民可落户的城市设置为1，租房居民不可落户的城市设置为0，构建的相关指标作为宏观层面反映住房租赁市场租赁权益保障性的指标①由于各个地方落户政策尚在不断更新中，本文查询的地方落户政策截至2020年末。其中，样本范围内已公开发布租房居民可落户政策的城市有佛山、海口、济南、嘉兴、青岛、苏州、天津、无锡、长沙、郑州。。

3.控制变量

根据已有文献，本文从影响人口流动的角度构建了反映个人因素的性别、年龄、学历水平、职业状况、婚姻状况、收入状况、技能水平、住房拥有情况、户籍状况的微观层面控制变量。此外，还利用调查问卷构建房价租金比指标，作为反映流动人口直接居住成本的控制变量。房价租金比指标根据实际房价与平均租金的比值得到。其中，实际房价主要根据各个城市商品住房销售额除以商品住房销售面积得到，相关数据来源于各地区的统计年鉴。平均租金按照调查问卷中“您的月租金是多少？”这一问题并利用同地区微观个体数据汇总取平均值得到。此外，利用市辖区职工平均工资，市辖区在校中学生人数与中学数比值作为反映城市工资水平和公共服务水平的宏观层面控制变量。

表1 变量说明及描述性统计总体描述性统计

（三）实证结果

1.基准回归

本文利用二元Probit 回归模型来实证检验住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策的影响，回归结果如表2所示，其中，模型（1）未加入控制变量，模型（2）则加入了控制变量。本文主要基于模型（2）的回归结果展开分析。

表2 基准回归结果

回归结果显示，住房租赁合同签订变量的系数显著为负，签订非示范性合同、未签订合同的流动人口继续定居的可能性分别是签订示范性合同流动人口的0.654 倍和0.38 倍，这表明住房租赁交易规范较低会对流动人口产生显著的挤出效应；是否因租赁遭遇歧视待遇变量的系数也显著为负，且因租赁遭遇歧视待遇租房流动人口继续定居的可能性是未遭遇歧视待遇流动人口的0.611 倍，表明因租赁遭遇歧视待遇的租房流动人口更倾向于流出当前所在城市，即租赁权益保障性较低会对流动人口产生显著的挤出效应。此外，除租房落户变量之外，其他反映租赁居住质量和租权稳定性变量的系数均为负，说明租赁居住质量越低、租权越不稳定流动人口越倾向于流出当前所在城市；租房落户变量的系数为正，意味着租房可落户政策可能会增强流动人口在当前城市定居的意愿。但这些变量的系数并不显著，可能是住房租赁市场发展对于流动人口长期居住决策的影响在不同类型城市及不同技能的流动人口之间存在差异造成的，因此，笔者按照城市类型和流动人口类型进行了进一步的分样本回归分析。

2.异质性分析

（1）城市异质性分析

我国地区之间经济发展水平存在较大差异，住房租赁市场发展程度对流动人口长期居住决策的影响在不同地区之间也可能存在显著差异。相对于非省会城市，省会城市经济发展程度更高，住房租赁市场的规模和体量都更大，因此，本文按照是否省会城市进行分样本回归，进一步研究住房租赁市场发展对流动人口长期居住决策影响的城市差异①根据本文样本涉及的城市，本文样本中的省会城市包括北京、长沙、成都、福州、广州、贵阳、杭州、合肥、济南、南昌、南京、南宁、上海、天津、武汉、郑州、重庆，其余为非省会城市。。

如表3 所示，合同签订变量的系数在两类城市均表现出了显著的负相关关系，这说明“租赁交易规范性程度越低对于流动人口的挤出效应越大”的结论对于不同层级的城市具有普遍适用性。在租赁居住质量方面，三个变量在省会城市中均表现出了显著的负相关关系，租住环境及房源质量较差、与他人合租、租住过程受到打扰的流动人口继续定居的可能性分别是租住环境质量较好、整套租赁、租住过程未受到打扰的流动人口的0.175 倍、0.567 倍和0.636 倍，而相关变量在非省会城市中则未表现出显著性，这种差别可能是由于省会城市在基础设施建设、公共配套方面更为完善，居民对于居住环境要求更高造成的。在住房租赁权益保障性方面，因租赁遭遇歧视性待遇在省会城市没有表现出显著性，而在非省会城市则表现出了显著的负相关关系，因租赁遭遇歧视待遇的流动人口继续定居的可能性是未遭受歧视待遇的流动人口的0.373 倍，原因可能是非省会城市的权益保障体系不如省会城市完备，一旦非省会城市租房流动人口遭遇租赁权益侵犯问题，其更可能更倾向于流动至权益保障性更高、制度规范更完备的省会城市去。总体而言，在做出长期定居决策时，省会城市租房流动人口对于租赁居住质量有更高要求，而非省会城市租房流动人口则对住房租赁权益保障更为重视。

表3 按是否省会城市的分样本回归结果

（2）人群异质性分析

周颖刚等的研究结果表明，高、低技能劳动力的迁移意愿存在着显著差异①周颖刚、蒙莉娜、卢琪：《高房价挤出了谁?——基于中国流动人口的微观视角》，第106-122页。。从住房租赁市场的角度来看，住房租赁市场的发展状况对于不同技能流动人口同样可能产生不同的影响。本文按照流动人口是否具备某领域的专业技术资格证书作为区分高低技能流动人口的条件进行分样本回归。

如表4 所示，住房租赁交易规范性对不同技能流动人口均产生了显著的负面影响，这说明“租赁交易规范性程度越低对于流动人口的挤出效应越大”的结论对于不同技能的流动人口具有普遍适用性。在租赁居住质量方面，对于高技能流动人口而言，租住方式变量的系数显著为负数，与他人合租的流动人口继续定居的可能性是整套租赁流动人口的0.593倍，而对于低技能流动人口而言，租住方式变量的系数并不显著，这表明相对于低技能流动人口，高技能流动人口更重视租赁的居住质量。在住房租赁权益保障性方面，对于低技能流动人口而言，租权稳定性变量和租赁歧视变量的系数显著为负，而对于高技能流动人口而言，租赁歧视变量的系数不显著，而且租权稳定性变量的系数显著为正，一个可能的原因是，由于高技能租房流动人口具备一定的技能水平，其在所在城市获得更多工作机会和更高工资水平的可能性更高，因而在遭遇租权不稳定的情况下，其可能会转而选择在当前城市购房，而不是选择流出当前城市，这与《2017中国城镇住房空置分析》①国家庭金融调查与研究中心：《2017中国城镇住房空置分析》，2019-04-12，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664。中调查发现租权不稳定是导致租赁家庭倾向于购房的原因之一的结论是相符合的。总体而言，在做出长期居住决策时，高技能流动人口更重视租赁居住质量，而低技能流动人口则更重视租赁的权益保障质量。

表4 按不同技能流动人口的分样本回归结果

需要说明的是，在所有回归分析中，城市租房可落户变量均未表现出显著性。可能的原因是，目前部分城市虽然出台了租房可落户的政策，但仍然附加了诸多限制条件，使得在这些城市中要通过租房来实现真正意义上的落户还有着一段距离，因此目前的租房落户条件对于人口流动可能难以产生显著影响。如天津的租房落户政策就进行了对象的限制，仅针对引进的高端人才；而无锡的租房落户政策虽然没有对落户对象进行限制，但对于租赁时间进行了要求，需要居民是租住在办理租赁登记备案的合法租赁住宅并办理居住证满5 年才可落户。因此目前实施的租房落户条件离真正的“租购同权”还有着较大的距离，不能仅通过回归结果就认定“租购同权”对流动人口长期居住决策不会产生影响。

五、结论及政策建议

本文从承租人的微观视角对我国住房租赁市场的发展对流动人口长期居住决策的影响进行了研究，回归结果表明住房租赁市场发展对于租房流动人口的长期居住决策会产生显著影响，且住房租赁市场发展程度越低，流动人口越倾向于流出当前所在城市。进一步地，对于不同类型的城市而言，省会城市流动人口在做出长期居住决策时受租赁居住质量影响更为深刻，而非省会城市流动人口则对住房租赁权益保障更为重视；对于不同技能水平的流动人口而言，高技能流动人口在做出长期居住决策时更重视租赁居住质量，而低技能流动人口则更重视租赁的权益保障质量。

基于以上研究结论，本文提出以下六个方面的政策建议：一是进一步加大对住房租赁市场的支持力度，继续完善长租房政策，促进城市流动人口真正实现“长租即长住，长住即安家”；二是要完善住房租赁市场合同管理制度，循序渐进推进租赁合同的登记备案，实现住房租赁合同签订全覆盖，提高租赁市场的交易规范性；三是要建立租赁住房最低居住标准，对租赁房源在消防安全、内部设施、合租标准等方面做出具体的规定，解决由于租赁居住质量较差带来的安全性问题和社会性问题，使承租人的基本居住得到保障；四是要建立相关承租人保护制度，降低租赁过程中承出租双方的权利不对称问题，针对各类侵权问题出台具体惩戒措施；五是要继续降低人口流动的户籍障碍，为租房群体提供更为宽松的落户条件，进一步促进流动人口的城市融入；六是促进高技能人才保障性租赁住房建设，将住房租赁市场的发展与稳定人才的目标有效结合起来，进一步推进以人为核心的新型城镇化发展。