沈 平，付雄武，李 坤

（1.武汉市土地利用和城市空间规划研究中心，湖北 武汉 430014；2.青岛市勘察测绘研究院，山东 青岛 266000）

1 土地价值内涵及评估方法

土地具有资源和资产双重特性，土地价值由其功能决定，分为生态价值、经济价值和公共价值。城市建设用地价值主要通过经济价值体现，故本文土地价值研究主要限定于土地经济价值，包括土地固定资产和土地附属设施或构筑物的价值。土地价值受到区位条件、交通状况、配套设施等因素影响，以规划为导向优化土地价值，对于提升土地节约集约利用水平、完善城市功能具有重要意义。

国内外学者针对城市规划要素与土地价值相互作用机制开展一系列研究。在土地定级方面，通过建立城市住宅土地定级因素与地价之间的线性函数关系，确定城市规划因素对土地级别的影响方式和影响程度。在宗地地价评估方面，引入深度学习的神经网络模型，建立规划影响因素与地价之间的非线性映射关系，优化基准地价和宗地地价的评估方法。现有研究大多围绕土地定级和宗地估价，缺少规划影响因素对土地价值影响评估的直接量化指标。本文提出一种土地价值指数，基于层次分析法和多因素综合评价方法量化评估住宅土地价值，直观监测城市规划因素变化对土地价值的影响。

2 规划导向下的住宅用地价值评估

2.1 规划导向下的住宅用地价值评估指标体系

1）指标体系构建 遵循系……