关于房地产项目工程结算审核的问题和对策分析

2022-07-28刘胜男

大科技 2022年28期

刘胜男

（贵州省建筑设计研究院有限责任公司，贵州贵阳 550081）

0 引言

工程结算审核是建设项目造价控制的最后一道程序，也是对施工单位在工程竣工或年度终了时，与建设单位所办理的工程价款结算的审计。建设工程造价的确定是建设单位、施工单位等多方利益共同体关注的重点和要点，工程结算的审核是确定工程造价的必要手段和程序。近年来随着建筑工程规模的不断扩大，工程结算审核程序和方法日渐成熟，相关配套的规范和标准体系基本成型。工程造价关系到企业存亡，因此不管何种类型的项目、投资主体，对工程造价的关注只增不减。只有通过全面、系统、公平、公正的对工程结算进行检查和复核，及时发现问题和错误，从而达到合理确定和有效控制工程造价的目标。

1 房地产项目工程结算审核的主要问题

1.1 案例情况

某小学及幼儿园项目建筑面积61467.78m2，其中小学建筑面积12384.8m2，幼儿园建筑面积2160.99m2，地下车库及商业建筑面积46921.99m2。结构形式为框架剪力墙结构。合同工期：总工期为316d，开工日期2014 年11 月6 日，完工日期2015 年9 月28 日。计价原则（节选）：①本合同工程价款采用工程量清单计价。按工程量清单招标，综合单价包干，工程量暂定，综合单价不因工程量变化作任何调整。②材料调差。依据工程量清单内的工程项目，仅钢筋、商品混凝土、加气轻质混凝土砌体、可按合同规定的调价原则在结算中进行调整。未提及的材料均属于不可调价格，费用包含在综合单价中，结算时，综合单价均不作调整。调差材料按甲方批价乘以双方确定的清单工程量直接计入含税总价，材料损耗不进行调差（特殊说明除外）。③变更、指令单或新增项目子目单价的确定。如属合同清单已有的子目，按合同清单单价；如有类似的子目，单价参照类似子目单价（只调主材价格，人工和其他费均按原清单价格执行，如实际采用的混凝土、砂浆强度等级（或标号）与清单不一致时，仅调整混凝土强度等级（或标号）差异所形成的材料价差，人工和其他费均按原清单价格执行）；如招标工程量清单中无相同或类似的项目，则按以下方式计费：按《关于调整贵州省2004 版五部计价定额人工费和机械使用费的通知》（黔建施通〔564〕号）规定，定额计价后总价下浮2%（钢材、商品混凝土、加气混凝土砌块（粉煤灰）、铜、甲批价材料不参与下浮）人工费、机械费调整按《关于调整贵州省2004 版五部计价定额人工费和机械使用费的通知》（黔建施通〔564〕号）号文件执行，材料价格按发生该项工作的施工期间平均信息价格经甲方核定后计取，相关措施项目费用已经在投标措施费中包干，新增项目的措施费不再另计。合同清单已有子目、类似子目、清单中无相同或类似的项目的界定由甲方确定。

1.2 主要审核程序

（1）工程结算审核准备阶段。收集资料包括送审工程的竣工结算书、招标文件及其附件（含工程量清单、招标质疑等）、投标文件及其附件（含已标价的工程量清单）、施工承包合同、材料或设备采购合同、甲供材料清单或甲控乙供材料核价单、供货合同及这些合同的补充协议、图纸会审记录、设计变更通知单、技术核定单、施工现场签证单、与工程造价有关的会议纪要等。

（2）熟悉资料、现场踏勘。在第一阶段基础上熟悉资料情况，第一时间组织审计人员会同建设单位、施工单位对下列事项进行现场勘察核实，主要包括对实际施工的各分项工程逐项进行核查，有无增加工程或未曾施工的内容；对实际施工用材与投标报价用材在品种、规格、数量方面出现不一致的重点进行核实；要对一些工程子项必须进行现场丈量，如，面积、体积、长度和高度进行实地丈量；对一些工程子项进行现场确认是否实施。

（3）工程结算审核阶段：①对结算资料的符合性审查。通过详细阅读、分析和对比结算资料，对结算资料完整性、真实性、合法性和时效性的进行审查，如审查签证记录的真实性、合法性、审查结算所套用定额是否与工程应执行定额标准相符、审查工程结算的取费是否准确、重点审查是否履行招标文件及合同中所规定的内容。审核结算编制原则、方法是否与招标文件及合同约定一致。审查结算编制依据是否与合同条款规定的一致、各项费用的取费是否正确、计算方法是否符合规定；审查设计变更、施工变更是否规范合理，变更费用的计算方法和计量程序是否与合同条款一致；审查工程实施过程中发生的签证记录的真实性、有效性，是否应当计算费用。②对工程量审核。依据建设单位提供的竣工图、设计变更单、现场签证并勘察现场实际情况对工程量进行认真复核。对照工程量计算规则以及工程量计算范围审查工程量的计算是否准确，有无多计、重计、漏计等情况。审查各专业工程交叉施工的工作内容是否重复。③材料价格审核。根据合同约定审查主要材料价格是否合理准确，实际价格是否准确，差价计算是否准确。审查材料的消耗是否合理准备，材料价格的计算是否符合合同条款的约定，核价材料的价格是否与已签字的核价单一致。

（4）工程结算审核反馈意见。向建设单位及相关部门汇报工程结算二审的审核原则、方法、范围、依据、存在问题等情况，将初步审核结果与建设单位等相关部门沟通，听取各方意见。对不能达成一致的部分，记录双方意见及分歧原因，由建设单位组织协调会议，根据会议纪要调整审核结果。

（5）复核审核结果、出具审核报告。根据相关单位的反馈意见进行完善和修改，并计算、整理、汇总，项目审核人作一级复核，项目审定人作二级复核。根据各方达成一致意见的审核结果出具建设工程项目结算审计结果确认表，完善签认手续。根据各方意见进行合理修改后出具正式审核报告。

1.3 结算审计存在的问题

1.3.1 设计变更多且程序不完善

房地产项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，同时也是涉及面广、综合性强、关联度高的经济项目。随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，房地产在国民经济中占据比重越来越大，在市场日趋成熟情况下，房开商只能快速抢占市场，在这种情况下房开商设计部门出图质量差，对项目定位模糊，设计图深度不够，设计院不提供材料及设备的技术规格要求，造成技术要求模糊，导致设计变更较多。由于前期赶工导致设计图深度不够等问题，前期没有有效解决，拖延至施工阶段解决，甚至采用开口合同，致使合同严密性差，合同争议和现场签证多，成本难以锁定。

1.3.2 合同关系复杂

房地产造价成本控制也是关注度最高的话题，也是多数大型房开商更以成本控制为要点。事实上合同分拆导致项目合同关系更为复杂，房地产开发公司不得不承担部分或多半直接管理责任，同时由于合同关系复杂对项目范围拟定不清晰，导致产生工程内容重复等情况。责任划分不清晰，房地产开发公司承担了部分本应属于总承包方应承担的部分责任，在工程进展及结算中常发生互相推诿扯皮的现象，从而造成无效成本，乃至进度拖延。另外由于将大量材料及设备采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同数量少则几十多则上百，为此不得不安排大量人力负责材设的确认、采购、协调、管理及收验货。由于前期合约无规划、总分包或分包间界面不清、合约拆分过细导致分包合同多，导致竣工结算时需重复核实项目增多、结算合同项数多，增加审核工作量及扯皮的因素。经济合同是联结甲乙双方的纽带，是明确权利义务关系的书面文件，是资金流的重要体现[1]。合同条款不明确且前后表述冲突，不仅给结算审计带来困难，也给房地产公司带来合同管理和执行过程中的难题。

1.3.3 过度压缩成本导致质量下降

房地产开发公司尽管有成熟、完整的成本控制体系，但由于项目多、体量大，仅成本控制部门人员完全不够，从而需要第三方咨询公司提供相应的造价咨询服务。房地产开发公司的造价咨询服务主要有项目跟踪审计、工程结算审核等，部分大型公司还会区分工程结算一审、二审甚至集团公司三审，工程结算一审一般由项目跟踪审计单位负责，工程结算二审则会委托另外的第三方造价咨询机构负责。由于房地产开发公司对成本控制要求极高，在委托第三方造价咨询机构时时间节点控制不合理，且咨询服务费用严重偏离市场情况，导致工程结算审核质量下降。

1.3.4 资料记录不全及档案保管不善

竣工结算是一个工程合同的结束点，既是对合同履行全过程的一个回顾，也是成本管理体系运行成效的一次检验。工程结算审核是对施工单位报送的竣工结算资料进行复核，在项目尚未结清之前应根据公司管理规定将整套竣工结算资料存档备份留存。由于资料记录不全，施工单位提供的钻探记录、地形方格网、成桩记录、现场隐蔽工程等资料存在前后矛盾、高估多算的情况。

1.3.5 制度烦琐、工作流程过多

工程结算审核是对合同价款的最后审核和最终确认，所以大部分大型房地产开发公司对竣工结算制度、流程设置会比较严谨。但有些公司内部竣工结算制度流程设置有较大的弊端，比如权限不分级、多重审核、内部外部审，对审核的时间没有明显的考核要求。一个项目结算涉及的审核人数较多，审核其中任何一个环节出现问题，不及时推进，各层级互相推诿，导致竣工结算被迫延期。

2 工程结算审核对策分析

2.1 合理规划、有效控制

规划设计等咨询服务其实更多是一项智力服务，由于城镇化的加快建筑业随之发展迅速，导致相关体系建设并不完善，从而给大部分人产生一种规划设计技术门槛低的错觉。事实上充分论证的规划设计方案是项目投资决策成功与否的必要条件，同时避免不合理的设计不但减少设计变更还可以节约不必要的投资。严格控制工程变更，由于一旦发生变更将不可避免的给项目工程造价带来工期和费用的变化，因此从源头控制，确保变更不会从根本上影响投资目标和工期目标。通过各类优化措施，提出合理化建议，尽可能减少对工程总体目标的影响。建设单位合理规划，建立相应的激励机制，鼓励使用成熟实用技术，有效控制项目投资。

2.2 加强合同管理，责权划分明确

经济合同是联结甲乙双方的纽带，是明确权利义务关系的书面文件，是资金流的重要体现[1]。在施工承包合同中更需要对承包的范围、双方权利与义务、风险分摊等进行明确，严格根据项目情况划分合同施工范围，避免过多分包导致合同数量繁杂的情况，减少补充协议的情况。招标文件及合同的约定条件是结算审核的重要依据，审核合同主要条款是否与招标文件、中标条件相符，是否合理、合规、有效。建立合同管理信息系统，通过现代信息化技术管理合同，实现部门之间信息共享和动态监控。

2.3 充分发挥咨询机构的作用

工程结算审核委托于造价咨询机构的同时，尽量充分考虑工作时间，避免为了完成而完成，不顾工作质量。咨询机构在结算审核管理过程中实现各专业工程的无缝连接，减少工作量的重叠，避免因工作范围重复而增加造价成本，同时引导合同处于可控状态。在加强审核力度的基础上控制好监理力度做好施工期间投资控制。造价咨询机构人员在现在实施驻场工作，不仅大幅减少建设单位日常管理工作和人力资源的投入，而且信息获取传递更加准确和及时。优化项目的组织机构，简化项目合同关系，有效化解设计、监理等项目参建单位之间的责任分离矛盾。在此基础上，做好原合同中主要费用的计算，管理好现场签证，避免现场出现意外变更[2]。

2.4 重视资料的收集和保管

工程结算审核的依据是竣工结算资料以及项目前期有关资料，完整、全面的资料是开展工程结算审核的前提[3]。房地产公司应该充分重视建设项目资料的收集和保管，建立资料信息系统，避免因资料问题导致结算审核工作无法推进。审核工作完成后，由资料管理人员将所有档案资料进行收集整理，按公司档案管理规定汇总组卷、编号，装订成册，统一管理。