张仕云

（悉地国际设计顾问（深圳）有限上海杨浦分公司）

1 引言

随着我国经济增速的回落，以及我国城镇化进入中后期，未来城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。

2019 年12 月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念；2021 年3 月12 日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》提出：“要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造等”。

秋滨工业区是金华开发区建设最早的工业园区，也是金华中心城区产业发展主战场，位置优越，区域交通发达，发展潜力巨大。经过近三十年的发展，区内存在企业“低小散”、城中村夹杂、市场烂尾闲置等现象。为打造成浙江省高能级平台，开发区希望通过对企业用地、市场用地的收储、二次开发和改造提升，以及对城中村改造，解决金华开发区用地紧缺，实现开发区秋滨工业园区的重生。通过存量用地更新，结合城市空间环境的合理优化再造和高效利用，实现片区用地效益的提升、主导产业的集聚、环境品质的重塑、城市功能的完善。

2 产业社区的内涵及规划策略

2.1 产业社区的内涵

目前，产业发展从企业集聚到产业集聚，再到产业集群演变，同时产业空间也从单一的生产功能向生产、研发、生活、服务、生态等多功能融合的城市区域转变。产业功能由“低成本导向”向“多项复合导向”转变，产城空间由“产城分离”向“产城共享共融”转变，从而促进“三生融合”[1]。

产业社区是以产业为基础，融入城市功能，形成产业要素与城市功能协同发展的新型产业集聚区。产业社区是城市发展的新形态，是生产、生活和生态功能高度复合的空间载体，具有“产业”和“社区”的双重属性，“产业”聚集企业和就业人才，是社区形成的基础，“社区”集工作创新、生活邻里、游憩交往等多种功能于一体，是企业和人密切关联的社群平台[2]。产业社区相比传统产业园区具备“4C”特征，即城市功能与产业功能的有机结合（Combination）、产业细分领域的高度聚焦（Concentration）、创新人才的互动协作（Cooperation）、社区环境的宜人共享（Comfortable）[3]。

2.2 产业社区规划策略

基于产业社区的内涵，结合产业社区内产业和人才的实际需要，本着“人城产”高度融合的发展理念，以“兴产、聚人、靓城”为目标，提出“围绕重点项目强化动力引擎、聚焦宜居服务吸引产业人才、优化空间风貌营造品质社区”三大产业社区规划策略，以打造“产业聚集、服务完善、空间优美”的产业社区。

3 产业社区规划实践

3.1 项目概况

项目位于金华经开区与婺城区的交界处，金华秋滨老工业城及滨江区块，北至双溪西路，东至环城西路集金星北街，南至海棠西路、金衢路，西至金华开发区行政管辖区（不含污水处理厂），北至婺江，总面积约3.56km2。现状主要存在“以低效工业用地和城中村用地为主，土地使用粗放低效；传统产业主导，企业低小散；工业区南北交通联系不畅；配套设施不完善，活力不足；城市形象老旧，风貌不佳”五大问题（见图1）。

图1 秋滨老工业城及滨江地块影像图

3.2 围绕重点项目强化动力引擎

3.2.1 明确产业发展定位，遴选产业细分门类

项目以打造浙江省高能级平台和融入G60科创大走廊为发展契机，以保留工业底色不变为原则，以打造转型升级新标杆、智能制造新高地为产业发展定位，转型升级与创新引领并重，打造“1+1+2”的产业体系，即重点打造智能制造产业、转型升级现代商贸业、优化发展现代生产性服务业和宜居生活性服务业，同时遴选出产业细分门类,以指导重点项目建设。

3.2.2 产业空间优化重组，打造动力引擎项目

围绕产业体系，重点打造智能制造基地、智慧建材商贸城和4S汽车综合体三大重点产业项目。

1）智能制造基地

承接沪杭产业转移，引入智能制造等战略新兴产业；向内强化地块经济中小企业的智能化数字改造；招大引强，发挥龙头企业效应，整合中小企业打造中小企业合作示范区，化“散”为聚，凸显产业集群效应。智能制造基地以智能家居、智能穿戴、智能装备和智能机电等细分产业门类为，同时在重要交通节点集聚展览展销、物流仓储、孵化中试、科创办公和商业服务等服务功能满足企业及人才需要。

2）智慧建材商贸城

立足金华、辐射浙中、影响全省，采用线上线下结合，导入新的商业模式，打造集“交易展示、智慧商业、智慧物流、信息服务”等功能于一体的浙中智慧建材商贸城，成为浙中最具活力的石材、建材等材料批发零售交易市场。

项目涵盖“线上线下批发交易中心、线上采购线下体验中心、新零售、网红直播、直购中心、淘宝大学、电商企业总部、仓储管理、分拣包装、物流配送、转运、国际国内产品信息中心、电子交易结算中心、电子商务信息发布查询中心”等业态，同时重点建设“研发培训中心、电子商务中心和智慧仓储物流中心”三大中心，形成“交易展示平台、电子商务平台、第三方物流平台、金融投资平台和商品信息平台”五大发展平台。

3）4S汽车综合体

从“传统门店”到“汽车智链综合体”，从单店产品销售到依托平台集成盈利，打造4S 汽车综合体，以汽车为主线融合多种现代商业元素，打造“全功能一站式智能出行服务基地”，开创金华汽车消费体验3.0 时代，为从业者及从消费提供全面的无缝整合平台。

4S汽车综合主要包括汽车服务、主题体验、商业服务和商务办公四大功能。汽车涵盖销售展示、试驾体验、上牌保险、保养维修和汽车装饰产品销售等功能（见图2）。

图2 4S汽车综合体及智慧建材商贸城效果图（自绘）

3.2.3 围绕TOD 打造地铁商业综合体，强化创新驱动

根据金华轨道交通规划网络和站点周边城市功能板块属性，规划在金衢路与金星北路交叉口打造一组团中心型站点，利用站点南北两侧用地打造地铁商业综合体项目。围绕TOD 站点以复合功能打造超高效的城市活力核心，围绕地铁站点串联公共交通系统和慢行体系等多维交通，以立体化的绿化空间提升环境品质。地铁商业综合体集主题商业、特色餐饮、星级酒店、科技研发、商务办公、人才公寓等功能于一体，满足产业社区企业发展及人才生活社交和娱乐所需（见图3）。

图3 TOD地铁商业综合体效果图（自绘）

3.3 聚焦宜居服务吸引产业人才

3.3.1 识别产业社区人群特征及需求

金华秋滨产业社区人群主要包括蓝领工人、技术科创人群、管理服务人群和社区居住人群四大类，综合考虑社群的需求偏好，按照5min～15min 公共服务圈范围针对性地配置生活性和生产性服务设施，促进人群交流协作，提升社区宜居性和居民归属感。

3.3.2 打造宜居活力的服务设施体系

打造教育、医疗、商业文娱和人才公寓四类服务设施，形成配套完善、活力共享的公共服务设施体系，并且通过慢行系统相串联。

1）优质的教育医疗

全时段托幼服务，引进国际化双语幼托机构，提供全托、半托、假期托管、计时托；全保障幼教服务引进高端幼儿园品牌，对不同年龄段的孩子进行针对性浸润式语言环境教学。完善基础教育服务，建设两所小校，建立名校名师线上微课堂。

2）完善的健康设施

打造升级版医疗卫生服务中心，提高检查和诊断能力。包括提高医疗中心医疗设备水平，加强公共卫生队伍建设，深化推行分级诊疗等制度。加强疫情等突发公共卫生安全事件防治能力，配置疫情诊断和轻症隔离配套设施。以人为中心，打造全龄段运动空间，以家为中心打造5min～15min 运动社交圈，运动空间涵盖儿童、中青年和老年等全年龄段群体。

3）品质的商业文娱

包括组团级公共服务设施地铁商业综合体，以及电商直播街、都市时尚街区、社区商业街和滨江文娱街四条特色街区。

4）多样的公寓设施

为促进产业发展和人才引进，打造人才公寓、菁英公寓和产业配套社区等多类型公寓，满足人才多样性、不同阶段的需要。

3.3.3 打造共享多样的创业办公空间

1）创业空间无界

①弹性共享办公空间，通过优化布局办公空间，设置独立办公区和共享办公区，满足总部经济、中小企业、初创公司以及自由创业者的办公需求。②丰富的创客服务空间，在创客空间合理布置云端会议室、联合办公、试制、交流展览等共享办公服务空间，为创业者提供多元办公服务。③科技共享的生活服务空间，包括共享厨房、共享健身、共享书吧、无人超市、数字餐厅等。

2）创业服务无距

构建金融、人才、综合服务三大产业服务平台。包括对接投资机构、银行和基金公司，提供一站式政务服务、法务服务、财务服务、人力资源服务等。

3）创业机制无忧

完善人才落户机制和人才扶持奖励。落户方式包括学历、技能、投资和积分等渠道；人才扶持奖励，根据人才专业水平和业绩贡献，分别给予住房奖励、购房优惠、房租减免等政策。

3.4 优化空间风貌营造品质社区

在产城融合目标理念下，产业社区在“功能、空间、环境”三个层面遵循三态合一的布局原则，即功能业态体系产城合一，空间形态体现人本高效、环境生态强调品质宜人[4]。

3.4.1 优化产城共融的空间布局

1）清晰的功能结构

项目规划形成“一环一带、双轴四核、七组团”的功能结构。一环即生态共享环；一带即滨江休闲景观带；双轴即东西向的城市发展轴、南北向的城市发展轴；四核TOD商业活力核、商贸服务核、产业服务核、文娱休闲核；七组团即TOD 综合服务组团、3 个智能制造产业组团、现代商贸组团、品质提升组团、滨江生活组团（见图4）。

图4 规划功能结构图（自绘）

2）合理的产业空间比例

保留工业底色不变为前提，秋滨老工业城范围总用地面积为299.16hm2，扣除道路、绿地和市政用地，总的可开发用地面积约164hm2，其中产业（含商业、市场、工业）用地面积为131.02hm2，占比79.92%，工业用地面积为100.03hm2，占比61.02%（见图5）。

图5 土地利用规划图（自绘）

3.4.2 打造人本高效的空间形态

项目整体采用“小街区，密路网”方格路网式的布局形态，以体现产业社区的集约高效。空间上重点塑造金星北街和金衢路两大城市界面，重点打造TOD 商业活力核和商贸服务核心两大核心节点，地标建筑围绕节点布局，形成空间制高点统领全局（见图6）。

图6 日景鸟瞰图（自绘）

TOD 商业综合体采用立体集约开发方式，设置地下层、地面层、平台连廊层和建筑层。地下空间复合利用，充分开发地下空间，配置商业、停车、设备等功能，同时通过立体化的交通实现与周边联通。附TOD剖面图。

项目整体划分为四大建筑风貌分区，建筑风貌整体协调又各具特征，工业风貌区体现简洁明快和现代生态，活力商业风貌区体现绿色低碳和时尚活力，现代商贸风貌区体现现代大气和智慧科技，滨江生活风貌区体现绿色生态和品质宜居。

3.4.3 构建品质宜人的生态环境

1）蓝绿交织的绿化景观体系

构建服务均衡网络化的公园体系，整体形成“一环三带，两轴多廊”的绿化景观体系。一环即生态共享环；三带即滨水景观带、铁路景观带和南部公园景观带；一轴即城市发展活力景观轴；多廊即多条特色步行廊道。高品质建设滨江公园带及景观游憩绿环；改造提升外围生态景观带；重点打造金星北街和金衢路两条形象景观大道（见图7）。

图7 婺江滨江区块透视图（自绘）

2）四条网红打卡景观街道

四条生活支路通过种植不同的行道树，形成四条不同景观主题的特色街道。花溪路种植粉色樱花，体现“春暖花开，万物复苏”的景观特色；博联路种植绿色梧桐，体现“春枝繁叶茂，满城绿意”的景观特色；双峰街种植金色银杏，体现“金满大地，寓意收获”的景观特色；东晶路种植白色腊梅，体现“白色冬季，瑞雪兆丰”的景观特色。

3）立体绿化空间

TOD商业综合体为产业社区形象展示的重要窗口，建筑采用现代绿色低碳的设计理念，强调立体绿化空间的打造，包括屋顶花园和垂直绿化。

4 结语

产业社区是产业要素与城市功能协同发展的新型产业集聚区，是生产、生活和生态功能高度复合的空间载体。本项目提出了产业社区的内涵和特征，结合具体实践项目存在的问题和发展目标，提出“围绕重点项目强化动力引擎、聚焦宜居服务吸引产业人才、优化空间风貌营造品质社区”三大产业社区规划策略，为传统产业园区转型升级和城市更新提供规划路径。但产业园区的城市更新是一个庞杂的体现，并且具有很强的地域特征，本项目的规划方法定不适合所有同类型项目，撰写本文的目的是为产业社区规划提供一套思考的逻辑和解决问题的基本方法，以期对同类型的设计项目提供参考。