于寄语 彭芸 付波航

摘要：立足于房产的二维属性，结合退势BSADF检验和协整分析策略对我国一、二、三线城市的房价泡沫表现和驱动源进行实证探讨。研究表明，考察时段内各线城市房价泡沫的始末点、膨胀度及驱动属性均体现出差异化。一、三线城市的房价泡沫化程度明显强于二线城市;其中，前两类城市房价泡沫的主要推力源自房产投资属性端下的市场需求，这一结论在变协整检验框架下保持稳健;二线城市房价泡沫的驱动力则主要源于房产的自住属性端。进一步，基于贴现法对二维属性端的“房价成分”进行分解，由此对各线房产市场在不同属性端的需求热度进行量化测度，并对近年来一、二线城市自住性房产需求以及一、三线城市投资性房产需求的凸显特征进行了探讨。本文研究对于细化洞察各线城市房价泡沫风险特征、完善房产市场异质性调控举措具有重要启示。

关键词：房价泡沫;房产二维属性;退势BSADF检验;变协整检验

中图分类号：F299

一、 引言

作为国民经济的重要支柱产业，房地产业的稳健发展关系到宏观经济、金融的安全稳定。党的十九大以来，决策层旗帜鲜明地要求抑制房产过热化，让房产市场在稳增长、促民生中发挥应有的作用。但是在国家房住不炒、去杠杆、抑需求的政策调控大背景下，房产市场却始终处于“边调边涨、政策功效不足”的怪圈。易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示，当前我国的平均房价收入比已达13.4，个别城市逼近30，远超过国际公认的4～6的合理区间。……