吴志刚

近日，中指信息技术研究院发布了2022中国房地产上市公司TOP10研究报告。报告显示，房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，行业进入缩表出清阶段，上市房企增收不增利态势显著。但是在此背景下，仍有优秀公司精准把握资本市场改革机遇，踏准市场节奏，聚焦市场主流需求，强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展，彰显出高投资潜力。

如今，占全中国GDP约四分之一的房地产业如今正处在十字路口，面临着疫情、调控的阵痛，如何破局摆在眼前。

同在最近，卓越商企集团亮眼的“财报”为房产业的冬天带来一丝暖意。财报显示，2021年，卓越商企服务实现营业收入34.7亿元，同比增长37.3%;毛利润为9.6亿元，年增长率高达44.6%;归母净利润为5.1亿元，同比增长57%。“凡是杀不死我的，只会让我更坚强。”尼采的这句名言放在卓越商企身上再合適不过。

经济学家纳西姆·尼古拉斯在《反脆弱》中写道，人体骨骼在负重和压力下反而会越发强壮，我们生活中的许多事物也会从压力、混乱、波动和动荡中受益。

2021年的国内房地产市场变动之剧烈超出预期，从6月份到10月份，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。其中，9月全国商品房销售面积与销售金额同比分别降低13.2%和15.8%。紧缩调控比以往任何时候都要坚决，而这波的市场振动也打破了“房价不会下跌，房地产永远高收益”的迷信。房地产市场逐步告别了高增长，高杠杆，高风险的发展模式。“遇到身体上的疼痛，人们可以求医问药，那么，遇到经济上的疼痛，我们该像谁寻求答案？”经济学家阿提夫在《房债》中问到。

当“分配”高于“增长”，“高质量”发展取代“高速增长”，转型，是唯一且必须的出路。在房地产业深耕了25年的卓越对此似乎早有预判。多元化和差异化的战略模式，使得卓越在2021年的销售全口径超过千亿，布局了全国40余所城市的200个项目，业绩同比增长20%。卓越集团董事长李华说过，唯有历经困难不放弃，才能直面卓越，无愧于己。

成立于1996年的卓越集团，被称为“深圳CBD写字楼之王”。早在1998年，深圳卓越蔚蓝海岸面世，引发席卷全国的“蓝色风暴”，开创了中国大社区住宅品牌的先河。2003年，投资建设并持有运营首个商办项目深圳卓越大厦，开启了集团“商住并举”的开发模式。

卓越经历了中国房产市场几乎所有的周期波动，并十分有前瞻性地利用了每一次市场下行周期做出了坚定且正确的选择。

尽管2021年的形势异常艰难，就像李华说的那样，在与大时代狭路相逢的路上，卓越人始终没有放弃，不断超越，打破了固有思维模式，反而在巨大的压力之下稳中求进，悄然壮大，与《变量4大国的腾挪》中“不硬碰，巧转身，换思路，开新局”的发展策略不谋而合。

腾挪，是围棋中的一个术语，意思是当你处于局部不利的地位时，如何先找到一个破局点，再把仅有的优势资源押上去，形成一种反制的力量，耐心地等待反转的机会。腾挪，是在考虑解决思路的时候，切忌不要被他人压制着，牵着鼻子走，要按照自己的思路去打，以动态的角度思考长期问题。腾挪，是走好每一步需要你学会放眼全局，不拘泥于原有的约束条件，不要奢望能同时解决所有的难题，有时候舍弃一些东西能为你在绝境中创造出新的希望。

在进入存量时代的房地产时代，从腾挪的战略眼光来看，物业行业还大有文章可做。作为一条长坡厚雪的新赛道，其中细分领域可挖掘的空间依然充足。卓越商企早早嗅到了商机，并为此布局。深挖护城河，打造差异化竞争壁垒成为物企确保外拓内生，保证利润增长的关键所在。而从卓越商企服务的年报来看，拓展增值服务正是企业提升平均利润率的重要路径。其中，增值服务贡献了重要的业绩来源。2021年，卓越商企服务来自于增值服务的营业收入达到7.81亿元，同比增长118%，毛利率41.9%，毛利润贡献比33.9%，同比快速提升15个百分点，远超卓越商企服务27.7%的综合毛利率水平，是卓越商企服务强劲的利润增长极。

中指信息技术研究院报告显示，优秀企业估值仍有提升空间。从整体表现来看，房地产板块抗跌性不如大盘。但其中具有融资优势的经营稳健的龙头企业、国央企和区域龙头企业、在多个赛道具有较强竞争力的企业仍值得市场关注。中指研究院院长莫天全表示，当前和今后一段时期，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应坚持稳中求进的总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

初心之外，还有用心。再以卓越集团为例，卓越集团的多元化经营策略伴随着它的发展。除去地产开发，商业管理、酒店管理、商企服务发展势头强劲。通过深度构建“1+1+X”战略，聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市，卓越集团现已布局全国40座核心城市。数据显示，2021年，卓越集团资产运营核心收入超30亿元，管理面积约120万㎡，在管项目38个。

竞争从来都是多维度的，在时代的潮起潮落中，能看到机会，调动资源，明白时代的局限，然后一以贯之，还要善于腾挪谋求发展，这需要的不仅仅是勇气，还有决心与智慧。