摘要：今年政府工作报告提出加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。但是依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设，应积极推进保障性租赁住房REITs项目融资模式，支持保障性租赁住房市场稳定健康发展。

关键词：REITs;保障性租赁住房;融资模式

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0043-03 收稿日期：2022-03-10

作者简介：鞠传霄，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所博士后。

1 当前我国保障性租赁住房市场形势

2020年，我国住房租赁市场服务人口数量已突破2亿人。2021年7月，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入到基础设施REITs行业试点范围。2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量在全部18个试点城市的占比超过80%。其中，杭州在2021年首批集中出让涉租赁地块成交情况中成交涉租赁地块数量50块，位居第一;租赁建筑面积111.09万平方米，租赁建筑面积占涉总成交面积14.68%。统计数据显示，2021年我国人口净流入最多的10个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州，预计我国租赁住房REITs项目也将大量集中于一二线城市。

2 REITs运营模式特点及应用

2.1 REITs项目运行模式

REITs是一种以发行证券的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分红给投资者的一种信托基金。

REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于封闭式基金。主要通过“拆分销售资产”——“REITs进行上市”两个步骤实现资产的盘活和提高运营效益。REITs通过聚集资金为中小投资者提供了参与房地产业投资的机会，并由专业团队将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，保障投资人获取稳定收益。此外，REITs项目基金上市后，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

2.2 REITs融资模式在我国的应用

目前世界上多个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。我国金融市场对REITs的研究、论证和实践也有较长的历史。基础设施REITs试点早期限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、新基建、产业园区等特定领域。2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs发行的行业范围。2021年8月，北京成功发行了全国首单公共租赁住房类REITs产品“国开—北京保障房中心公租房资产支持专项计划”，该专项计划的底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房，发行总额4亿元，优先级票面利率3.35%，创下不动产资产证券化产品新低。作为全国首单公租房私募REITs产品，该专项计划为公租房资产开展私募REITs融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展私募REITs融资进行了有益探索，对公租房公募REITs的推出起到了重要引导作用。

3 当前我国保障性租赁住房REITs项目申报条件

根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》要求，REITs试点项目申报主要包括六项基本条件。一是基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权;二是土地使用依法合规;三是基础设施项目具有可转让性;四是基础设施项目成熟稳定。项目运营时间原则上不低于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%;五是首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍;六是发起人项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

4 推进我国保障性住房REITs融资模式发展建议

4.1 完善高質量REITs项目库

结合基础设施公募REITs申报要求，广泛筛选储备京津冀、粤港澳大湾区、长三角等重点区域的优质保障性租赁住房资产，涵盖集体经营性建设用地、国有租赁用地、存量闲置房屋改造等多种符合保障性租赁住房政策导向的资产类型，优先选择符合条件的公租房、廉租房和租赁住房专项用地等项目。

4.2 试点“双基金”发展模式

考虑设立基础设施REITs产业投资基金，该私募基金是部分项目建设的主要资金来源，基金管理人与运营管理机构之间建立合理的激励和约束机制，与公募REITs对接可形成一个良好资本循环模式，但需保留资金用途，尽量避免较大比例的公募资金用于归还基金投资人，使募集资金不能用于新增有效投资。

4.3 培育与引进相关专业人才

REITs模式的运作需要基金、证券、房地产管理等多方面的技术支持，需要从业人员具备一定的技术水平。需要引入具有REITs管理经验的专业人才，同时培养国内基金和资产管理人才，提升从业人员的整体工作素质。此外，应鼓励有条件的私募基金争取公募基金牌照，支持各类内外资企业申请公募基金管理人资质并开展公募基础设施REITs服务，积累公募基础设施REITs专业管理经验。

4.4 加强对保障性租赁住房建设的监管

一是强化政府部门监管，针对违规行为进行严厉处罚，维护保障性住房供应市场的公平公正性;二是强化保障性租赁住房对象的准入和退出机制的监管，落实保障性租赁住房政策，维护国家、投资者以及低收入家庭的利益;三是强化保障性租赁住房制度实施机构的工作效果、工作效率的监管，建立科学合理的监管系统。