融资暖风与房企资金困局

当前金融机构对房地产风险偏好急剧下降，为营造良好的并购融资环境，2021年12月开始监管层密集发声支持房企合理的并购重组融资需求，鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，金融机构以及地方政府等帮助企业进行纾困，积极维护企业的正常融资需求。本期专题深入探讨种种利好政策能否解决房企资金难题，房企如何精准选择适合企业发展的融资渠道。

摘要：近期，房企单月融资总额环比翻倍，信用债和ABS快速回暖是融资总额回升的主要原因;在融資结构上，房企信用债在融资总量上占比过半，累计平均利率同比下降，融资成本持续平稳。通过分析房企国内及海外债券发行量及融资环境，房企融资渠道、融资结构趋于多样化。

关键词：市场信心;政策调控;因城施策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）05-0008-03 收稿日期：2022-04-08

文章来源：本文由中指研究院供稿。

1 融资概况：单月融资总额环比翻倍，债券发行提速成为主要因素

2022年3月房地产企业非银融资总额为1050.7亿元，同比下降50.0%，环比上升125.4%，自上年10月以来首次单月融资总额突破千亿。行业平均利率为4.27%，同比下降1.46个百分点，较上月下降0.27个百分点。债券审批发行明显提速，信用债和ABS快速回暖是融资总额回升的主要原因。

2022年一季度，房地产企业非银融资总额2309.0亿元，同比下降61.4%。从融资结构来看，信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点;海外债占比仅为5.4%，同比下降15个百分点;信托占比14.9%，同比下降14.2个百分点;ABS占比29.4%，同比提升7.7个百分点。信用债、ABS弥补了一部分由海外债、信托快速撤退造成的融资缺口。

2 融资结构：信用债占比过半，海外债凭借增信新发

从融资结构来看，3月信用债规模占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降29.0%，环比上升100.2%;海外债融资同比下降78.4%;信托融资同比下降83.2%，环比上升11.9%;ABS融资同比下降23.3%，环比上升375.3%。信用债、ABS增速显著，海外债、信托维持收缩态势。

3月信用债发行总量与上月相比翻倍，原因一是从历史记录来看，3、4月为年度集中发行时段，特别是2020年、2021年3月的信用债发行额均为全年最高峰。二是监管方明显提升了发行审批速度，据不完全统计，银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个，而2月、1月分别为1个、4个。此外，信用债融资充分适应行业发展趋势，抓住政策窗口期，拓展发行品种，如中国铁建发行并购债，电建地产发行住房租赁专项债等。

3月有两家企业成功发行海外债，分别为金茂、卓越。今年以来海外债发行同比降至冰点，据统计，截至目前仅有5家企业新发海外债，且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂园、华发、金茂的发行利率较上年有所提升;绿城、卓越则通过备用信用证添加增信措施。备用信用证为融资企业提供了信用担保，既提升了海外债成功发行的概率，也一定程度上降低了发行利率，在当前海外融资渠道几近关闭的环境下，有助于维持这一融资渠道的通畅，也起到一定缓解行业信用恶化的作用，见表1。

3月ABS发行种类多样，结构较之前有所变化，其中CMBS/CMBN发行大幅提升，占3月发行额66.1%，占2021年全年同类发行额的19.7%。不同于供应链ABS只是将房企的应付款对象转移，CMBS/CMBN释放了房企持有型资产的流动性，对房企来说是属于融资增量渠道，因此发行增速明显。此外，供应链融资占本月发行额23.2%，购房尾款及保障房共占10.8%。

3 融资利率：累计平均利率同比下降，融资成本持续平稳

从融资利率来看，3月发行的信用债平均利率为3.85%，同比下降0.6个百分点，环比微升0.14个百分点;海外债发行利率为4.06%;信托融资利率托融资平均利率为7.66%，同比上升0.4个百分点，环比微升0.2个百分点;ABS平均利率为3.74%，同比下降0.8个百分点，环比上升0.4个百分点。各渠道融资利率基本平稳。

4 企业融资动态：首开发行额度最高，天地源融资成本最高

从典型房企债券发行来看，3月首开融资额度最高，合计人民币57.7亿元，平均融资利率3.7%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为天地源发行的公司债，利率为7.5%，最低为苏高新的短期融资券，为2.3%;海外债方面，卓越发行的美元债利率最低，为2.91%，见表2。