吴家乐

摘要：房地产市场的走向受到供给与需求等多方面影响，探究住宅价格变化的影响因素对于地方政府制定相关政策有重要意义。基于灰色关联分析法，探究了城镇居民人均可支配收入等6类因素对郑州市2006-2020年住宅价格的影响程度及其内在作用机制。结果表明住宅价格影响因素关联度由高到低分别为城镇居民人均可支配收入（0.8466）、GDP（0.784）、城镇人口就业率（0.7022）、央行基准利率（0.6588）、住宅房屋竣工面积（0.6573）、城市化率（0.6349），其中城镇居民人均可支配收入与住宅价格关联度最高。在需求侧，郑州市由于对省内的虹吸效应，其多数常住居民购房原因是刚需住房，部分为改善住房;在供给侧，郑州市近年加速扩张，住宅增多。完善产业布局，抑制房地产投资属性是推进城市良性发展的措施。

关键词：住宅价格;影响因素;灰色关联分析;郑州市

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）06-0040-05 收稿日期：2022-05-10

改革开放促使中国经济走上了快车道，在工业化的同时，城镇化也不断推进。20世纪初以来，城镇建设用地迅速扩张，房地产的建设占到了很大比重。不同于计划经济时期，大量的住宅如今被称为“商品房”，其具有商品属性。近年来，房地产一直是我国的支柱型产业，房子被作为人民的居所其价格突飞猛进。

有研究表明，在我国房价增速快的地区，具有较显著的需求拉动效应，且存在房地产市场预期因素;而在房价增速较慢的地区，房价上涨的原因则主要是由于房地产业成本的增长。总体而言，我国的房价是不断增长的，无论是一线城市还是三四线城市，都避免不了存在房价过高现象。不可否认，房地产发展能够带动经济发展，但房价增速过快可能将导致房地产泡沫的出现。过高的房价会直接导致贫富差距加大、产业空心化等社会问题。直至党的十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对住宅价格进行了宏观调控。时至今日，房地产价格增速逐渐放缓。不同地区对房地产行业的调控政策不尽相同，这是由我国不同地区的发展现状和趋势决定的。因此，对一些具有代表性的城市进行住宅价格影响因素分析，有助于为城市发展提供借鉴。

国内外学者对于城市商品住宅价格变化与影响因素进行了较多研究，研究方法呈现多样化。我国目前相关研究主要集中在长三角、珠三角等发达区域，而对于欠发达地区的研究较少，尤其是对中部地区的几个城市研究更少。以郑州市为代表的中原城市群作为现阶段我国经济发展及扩大内需的一个重点区域，房地产更是一个需要重视的行业。而郑州市作为河南省省会、中原城市群中心及国家中心城市，应当是我国管控房地产行业、制定房地产政策的重点城市。

和住宅价格空间分异规律的研究不同，本文依据宏观政策，通过对国家中心城市郑州市2006-2020年各项经济与社会数据，判断影响该城市住宅价格走势的主要因素。从而对这郑州市房地产市场进行分析。

1 研究数据与方法

1.1 灰色关联分析

郑州市住宅价格的影响因素不断变化且相互影响。这些指标反映了城市发展过程中宏观和微观经济层面的改变。而对于住宅价格，哪些指标对其影响程度大，哪些影响程度弱，这构成了一个典型的灰色关联系统，本文采用客观的灰色關联分析来探究郑州市住宅价格影响因素的不同影响程度。

灰色关联分析（GRA）是一种分析多种影响因素与主要因素的关联程度的方法。其本质是对要素间的关联度进行计算，其基础是把随时间变化的比较因素指标作为母序列，同时将随时间变化的各个参考因素指标作为子序列，进而计算两类序列之间的关联程度，求取平均值并排序，最终得到结果。

本文分析测算的步骤如下：

①将影响因素指标与被影响因素指标整理后，确定母序列，采用初值化法无量纲化处理后形成矩阵：

（1）

②分别计算住宅价格指标序列与各指标的差值绝对值。最后计算住宅价格序列与参考序列的关联系数：

（2）

式中：x0 （k）为参考序列，xi （k）为比较序列，i = 1，2，…，n;k = 1，2，…，m;ρ为分辨系数，结合现有研究，ρ取值范围通常为（0，1），如果这个值越小，则关联系数之间的差异越大，本文ρ取值0.5。

③分别计算各评价序列与参考序列所对应的关联系数的平均值：

（3）

1.2 数据来源与要素选取

本文数据来源为河南省2008-2021年统计年鉴，郑州市2007-2020年统计年鉴与国民经济和社会发展统计公报，以及中国人民银行官方公布数据。

由于2005年后郑州市各项住房经济数据采用新口径统计方法，本文的住宅价格采用了郑州市2006-2020年商品住宅平均销售价格作为比较标准。经过文献梳理，出于对房地产市场供给与需求的考虑，本文认为影响郑州市住宅价格的因素主要有6个，分别为：国内生产总值（GDP），央行基准利率（5年以上），城镇常住居民人均可支配收入，住宅房屋竣工面积，城镇人口就业率以及城镇化率。这6个要素包括了和房地产行业息息相关的宏观调控、城市发展状态以及微观的居民生活水平，能够较全面地体现出郑州市住宅市场的变动规律如表1所示。

根据表1可知，2006-2020年郑州市城镇居民人均可支配收入持续增加，15年内翻了两番。随着城镇居民人均可支配收入的增加，居民人均住房面积随之增加，商品住房平均售价也随之上涨。同时，城镇居民人均可支配收入与城镇商品房平均售价存在着很高的正相关，表明二者有较大关联。

2 住宅价格影响因素关联度分析

经Matlab2016b软件计算，各影响因素2006-2020年的关联系数如表2与图1所示。

根据表2结果计算各影响因素的关联系数的平均值。影响因素的关联系数的平均值越大，说明该因素与房价的关联性越高。各影响因素的关联系数依次是城镇居民人均可支配收入（0.8466），GDP （0.784），城镇人口就业率（0.7022），央行基准利率（0.6588），住宅房屋竣工面积（0.6573）以及城市化率（0.6349）。由此得出，影响郑州市住宅价格一直上升的原因主要是城镇居民可支配收入的增加，而GDP排在第二位，表明郑州市仍处于发展状态，和一线城市有所不同。

3 结论与讨论

从测算结果来看，郑州市的住宅价格与城镇居民人均可支配收入高度相关。在实际生活中，居民的收入水平与住房的消费密切相关。随着居民收入水平的提高，高收入群体解决和改善居住问题的意愿越来越强烈。尽管郑州市近年房价上涨速度高于城镇居民收入增长的速度，但是在房价上涨预期的推动作用下，由于房地产又具有消费和投资的双重属性，高收入群体消费和房产投资行为越发普及。同时，中低收入群体着眼于房价表面的增长趋势以及房地产市场的热度，或受到亲人朋友的影响，导致其购房意愿也不断加强，愿意开源节流来进行置业。相比于人均可支配收入，GDP则是城市发展的宏观体现。其影响程度不如城镇居民可支配收入说明了，郑州市产业结构还未出现大比重的第三产业，即发展程度还不高。

城镇人口就业率、住宅房屋竣工面积及央行基准利率对于郑州市住宅价格影响并不显著。首先，郑州市对河南省内人口的虹吸效应显著，其中多数常住居民的购房原因是住房刚需，部分居民为改善住房条件。因此，宏观的经济政策并不能成为影响居民购房的主要因素。郑州市正处于快速发展时期，城市扩张效应显著，从供给角度来看，连年不断的住房供应能够与该市自身对于省内及中原城市群的虹吸效应相匹配，因此就业率及住宅房屋竣工面积不会对住宅价格带来显著影响。

2020年已经是后疫情时代，基础数据已经表明，经济增长态势有所减缓。同时，国内正逐步建设国内大循环的发展模式，其中包含了对房地产金融属性的管控。从本文研究结果来看，提高人民可支配收入是建设民生的必须措施。郑州市应完善产业布局，促进房地产高质量发展而不是高价格发展，坚持房住不炒，这也是其身为国家中心城市的必要发展路径。

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