摘要：现如今，我国对于《物权法》采用不动产权变动模式的方式进行相关登记，本文分析了登记对抗方式对房地产债务二分法制度、公示与信赖原则的影响，以及房地产所有权变更对善意取得制度适用价值的影响。列举了用益物权变动对地役权和土地承包经营权的影响，并提出了民法规则的发展建议，以及对不动产物权流转模式的地方法律提供了一定的指导。

关键词：民法分则;不动产权;思考建议

目前，房地产权属变动模式对房地产交易的安全和市场经济的稳定发展起着非常重要的作用。我国不动产物权变动是登记生效方式和登记方式的多重变动，但根据具体现象，《物权法》也明确规定了另一种不需要登记的方式。在法律法规、继承和征收的共同影响下，即随着登记和对抗的生效，不动产物权变动存在一种“未登记”的方式，不属于这两类。这一制度对中国的市场经济体制和房地产交易产生了许多影响。

一、 现阶段我国三大不动产物权变动模式概述

根据相关的研究，我国房地产所有权的变更有三种方式：登记生效方式、登记对抗方式和非登记方式。以下分析了不动产权的三种变异模式：

有效的注册方式。一般而言，实际记录方式一般是指注册之前没有任何法律效力的立法模式而言，各种不动产权利所作的修订，根据一项法律行为——就是说，建立、不动产转让、变更和终止。

记录对抗模式。这种模式通常被称为“形式主义登记模式”，其主要内容是“登记只有两个功能，确认或证明财产所有权的变化，但不确定它是否会生效”。

不需要注册模式。这个系统与上面提到的两个注册系统有很大的不同。从这个意义上说，不登记主要是指“某些物权无需登记即可行使相关法律利益”。无需登记的产权变更所产生的法律、规章和征用、继承取得的财产权利和财产权利得到其他法律行为变化以及由此产生的产权，和不动产权利的任何变化将自动变更的不动产权利。

二、不动产物权变动模式对《物权法》的严谨性带来影响

（一）对公示公信原则造成影响

物权的诉求是物权的公共性原则，物权的变化和消失，必须利用能找到的表现。如果参照或依据是当事人，并按照公开原则为规则，那么即使物权的登记不符合物权所有权的实际情况，也不会影响法律利益的变化。在当前记录比较模式的背景下，记录的不动产物权变更信息往往与物权的现实相矛盾。显然，这严重损害了中国的公众信誉原则，甚至违背了这一原则，并会造成严重的不良影响。在这种情况下，现行广告原则的负面影响和影响变得非常明显。根据我的研究，一些研究人员甚至认为等级对抗模式的存在是对注册可信度的蔑视。

（二）冲击物权、债权两分体系

当前物权变更模式的主要原则是登记效果制度，而登记对抗模式则较为特殊。目前，阶级对抗通常被用来改变用益权，如土地合同和土地权利。然而，从物权主体特征的角度来看，这些变化属于物权框架，具有相关的支配特征，这是确定其他权利的主要条件。为，在现行的登记和比较制度下，土地所有权的变化并没有充分反映物权的主导作用和特点，特别是物权在保护其他物权方面的作用。在此基础上，目前记录不动产物权变化的比较模式对目前的不动产债务二分法制度提出了严重的挑战。

三、民法分则不动产物权变动模式的立法建议

（一）民法分则不动产物权变动模式.立法总体思路建议

我国现行财产法的原则是通过有效登记改变不动产的物权，但对抗性登记除外。但还有一部分是基于法律文书的，即征收、遗产等，既无效也不违反登记。反对登记的模式对不动产债权制度、公共信托原则和不动产善意取得制度的价值都有影响。在同一时间，土地合同管理没有强制登记制度的服务登記模式和土地权利变更模式不利于土地权利的流通，既不符合当前农村改革的精神，也不符合当地实践的需要。我国民法中规定的不动产物权变更模式，应采用单一的登记效果模式，并与现行的民事遗产和债务法制度相协调。

（二）民法分则不动产物权变动模式的立法具体建议

1.针对地役权物权变动的优化建议

根据第一五百五十八条地役权法规定，相关基地的变更需要遵循一定的程序，并对变更进行登记，如果没有进行合规的登记，则无法对抗善意第三人，从而导致变更失效。因此，通过仔细研究，可以得出以下建议：地役权的物权变动中可以修改《民法》规定的标题中“通过地役权合同等法律过程中双方的书面报告，如果双方都需要登记时引进地役权登记之日生效。

2.针对宅基地使用权的优化建议

目前我国物权法规定，建立乡村和农场所有权变更登记不得通过强制措施。这会对乡村的发展产生极大影响，并使得农村宅基地的使用与变更受到更大的影响。在此基础上，可以通过土地登记与农村土地登记相结合，并继续实施土地登记，有选择地实施综合和分级的不动产制度。在这个过程中所发生的宅基地使用权的变更也会使得民法发生相应的变化，农村财产的生产和流通以及房屋的使用必须登记，以发挥合法利益，并在不注册的情况下，将没有合法利益。

结语

总而言之，在经济发展不断发展的背景下，通过对民法分则不动产权变动模式进行分析，并提出相应的优化建议，能过促进我国法律的不断完善。其中不动产变动模式可以采用如动产登记的方法，不仅可以满足当前农村改革的精神和目标，并能充分满足区域发展的需要。因此，有必要在国家法规的框架内，在不受相关立法影响的情况下，建立适当的不动产变动模式，进行合理标准化的变动，以提高整体工作效率和工作水平。

参考文献

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[2]张罗丽.民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议[J].中国集体经济，2019（10）：121-123.

[3]崔建远.民法分则物权编立法研究[J].社会科学文摘，2017（07）：71-73.

作者简介：周阳娟，1982年出生，女，汉族，籍贯：四川乐山，工作单位：浙江导司律师事务所