赵波

短期内调控政策放松和楼市回暖，是不是意味着会出现楼市调控的新拐点呢？我个人的观点是不大可能，短期的这种松动不改变房地产调控的长期趋势。

目前政策有所放松，一方面是对于过去一段时间一刀切式地产调控政策的纠偏，另一方面是出于短期稳增长的目的对政策力度做了一定的逆周期调整。

房地产结构的调整大方向目前还是很明确的，房住不炒，要让住房回归居住属性。

要稳定房价预期，让房价回归到合理水平。手段上通過长租、公租、保障房等多层次市场来建立一个立体的房地产市场，目的在于减少无效率或低效率投资，使得资金进入到那些有充分生产力进入的行业。

传统的房产开发基本上不需要太多创新，靠地产投资虽然能一定程度刺激投资规模，但对于人均收入提高的作用在不断下降。中国需要有更多高质量的、高全要素增长率的投资来填补由于地产投资下降带来的空缺。

目前，我国房地产结构性改革存在着许多阻力。

首先从需求来说，家庭投资手段单一。目前问老百姓买什么，很可能还是买房子。中国的老百姓除了股票、基金和房地产外，没有其他更好的投资渠道。而股票分红低、风险大，对于缺乏对冲手段的居民来说并不是一个很受欢迎的选项。企业方面，相对西方发达国家，中国企业的直接融资比例低，主要还是通过银行借贷这种方式来进行融资。借贷就要抵押物，企业拿什么做抵押？银行是最青睐房地产企业的，因为能看到抵押品，即土地。

第二是房产多元属性。房产包括提供居住、投资、教育、公共服务等多种功能。房产在中国不只具有居住属性，还有投资属性。房产是一种资产，尽管房住不炒，但是不能否认它的资产属性，需要将居民正当的投资需求与房地产投机区分开来。房地产还有教育属性，大量积蓄买个“老破小”，是为了让孩子有个学位，享受到优质的教育资源。一些其他的公共服务，如医疗、环境、交通等，也与房屋的位置有关系。

第三是中国的财政分权下地方政府缺少收入来源，当然中央每年会提供一些转移支付，但是相对于地方的支出需求仍然有缺口，于是地方政府将房地产的土地出让作为“印钞机”，来支持基建投资和城市发展。另外，从传统思维来看，房地产有很强的短期投资拉动作用，所以对于那些以地方GDP增长为激励的官员来说，房地产是见效快的刺激工具。地方政府通过低价出让土地，吸引企业短期内加大投资，既发展了当地经济，也带来了税收和就业的增长。

第四，房地产是商业银行的重要投放贷款去处。商业银行在放贷时，与其投一个名不见经传的私营初创企业，不如把钱贷给房地产。现在房地产风险大了，商业银行就专门贷给房地产行业的国企，认为他们的风险最小，这是中国缺乏好的投资机会的迹象。

第五，房地产业有杠杆率高的特点。过去十年、二十年，房地产业的资产负债率一直在百分之七八十。这种高负债的风险在经济上行时不会体现出来，但在经济下行压力下就会体现出来。如何安全地清除这些埋藏在经济中的定时炸弹是一个棘手的问题。