高翔　姚钟惠　朱妍　张小国

摘要：针对传统分层分户难以适用于新形势下存量房屋管理的现实问题，兼顾技术先进性和可推广性，提出采用二维表达的存量房屋分户分间房产管理模型。将原有的分层分户图细化到房间尺度，通过点-线-面模型表达出分户分间模型的几何、拓扑关系。明确必须支持的最小属性范围，并探讨了其数据生成方法。基于此模型，开发了相关的软件系统，并将该系统应用到存量房屋的日常管理工作中。

关键词：存量房屋;分层分户;分户分间;数据模型;数据采集

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0035-05 收稿日期：2021-12-13

1 引言

我国不动产权籍管理中，采用地籍确立土地权属、用分层分户图确立房屋使用权属。传统的分层分户图难以翔实表达合租情况下每套房屋中每个房间的空间占有、使用面积、租赁关系等信息。

确保城市可持续发展，存量房屋管理需要更精细化的空间数据模型以及成本适宜、便捷的数据采集方法。南京作为首批全国住房租赁市场发展试点城市之一，其住房保障和房产局根据南京租赁管理发展的要求并结合南京市现状，于2020年11月通过公开招标方式组织开展了“南京市租赁住房存量房源基础数据采集项目”工作，研究确立了基于三维表达的存量房屋分户分间模型及其数据采集方法，组织研发了房屋CAD数据标准化处理与自动三维建模软件，以CAD数据为主要数据源，组织开展了全市租赁住房存量房源数据采集建库工作，从而为全市租赁监管体系提供了基础房源数据支撑。实际工作表明，采用三维表达的存量房屋模型及数据采集方法，可对存量房屋从宗地（丘）到自然幢、逻辑幢、层、户、间以及房屋内部结构的精细化、可视化表达和管理，该方法可以推广到全国发达地区大部分大中型城市。

我国社会和经济发展存在不平衡的现状，如采用纯三维模型表达存量房屋分户分间模型，对中小城市或者不发达地区城市存在数据采集处理成本高的问题。基于此，本文提出了基于二维存量房屋分户分间的房产管理模型，在二维空间通过点-线-面模型表达分户分间模型的几何、拓扑关系，并明确必须支持的最小属性范围，探讨了其数据生成方法。存量房屋数据模型和采集方法成本较低，可推广性好，其实施有助于我国对存量房屋进行更精细化管理，确保城市可持续发展。

2 二维表达的存量房屋分户分间模型

我国目前已有《地籍调查规程（TD/T 1001―2012）》《城镇地籍数据库标准（TD/T 1015―2007）》等行业标准，已颁布《房产测量规范（GB/T 17986.1―20001）》《不动产单元设定与代码编制规则（GB/T 37346―2019）》等國家标准以及《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号），整体而言已经实现了对房屋分层分户的规范有序有效管理。

目前的房屋管理中，普遍使用分层分户模型。在该模型中，通常每户都用单线的多边形表达，不再细化表示房间内部的详细结构，除了阳台外一般不表达出卧室、厨房、客厅、卫生间等空间占用情况。

为了实现对房屋更精细的管理，忠实反映房屋使用空间、使用权限等具体信息，本文将分层分户图的每户数据精细到间，准确地说是明确到每个使用空间，明确每个卧室、厨房、卫生间、厅的空间占用和附带属性信息。如图1所示，本文提出的存量房屋分户分间模型中包含如下实体类型：（1）宗地（或丘）;（2）自然幢;（3）逻辑幢;（4）层;（5）户;（6）间。

狭义的“间”通常指卧室，本文用“间”表达每一户所包含的各类细分权利空间，不但包括卧室，也可以用来指厨房、卫生间、客厅、阳台、储藏间、通道以及公共空间等。其中卧室、卫生间可独立占用也可共享，而厨房、起居室（厅）、阳台、通道等通常属于共享权利空间，通过细化这些权利空间，可以有效支持合租人对权利空间的使用情况，从而方便租赁、物业、公安等不同职能部门对存量房屋的有效管理。上述这些实体之间的相互关系如图2所示。

在图2中，将以往分层分户模型拓展到间的概念。其中，宗地对于自然幢、自然幢对于逻辑幢、逻辑幢对于层、层对于户、户对于间，都可存在1对多的包含关系，由此建立了从宗地到房间的层次型表达模型。

理论上，三维模型通常可以更好表述现实世界，在三维模型中，分层分户分间模型会比较复杂，权利空间层、户、间都为三维形式，除了几何位置外，要完备表达上述模型，主要需要解决两类拓扑问题的表达：包含和邻接。其中，包含，包括如层包含户、户包含间等关系;邻接，如房间和房间通过共墙邻接、房间和厅通过门相邻接、上一层和下一层的房间通过天花板邻接、每户通过门和外走道邻接，等等。其拓扑关系如图3所示。

从三维模型相对高昂的建模成本和我国经济发展水平和现实国情考虑，本文给出了一个采用二维模型表达的分户分间模型。在二维模型中，由于丢失了高度信息，当用单线表示墙体时，墙体都退化为平面线段，在二维模型中，户与户、户与间、间与间存在相邻或相离的拓扑关系，其空间和拓扑关系可以采用经典的点-线-面模型表达如图4所示。

除了空间和拓扑信息，要清晰表达出存量房屋的租赁、使用信息，同时必须明确相关权空间编码方法及属性信息，和存量房屋密切相关的租赁信息和使用权。为支持上述信息的表达，依据使用空间的类别，从卧室、到起居室（厅）到厨房、阳台等功能区域，均按照从南到北、从东到西的顺序逆时针编码如表1所示。

和传统的分层分户模型相比，分户分间模型细化了对间的信息描述，并依据不同的“间”类型，依据面向对象思想构建了不同的面表，如卧室、客厅、厨房、卫生间等。分户分间模型必须支持的最小空间和属性信息如表2所示。

综上，通过扩充空间和权属等属性信息，从模型上保证了对存量房屋空间和权属信息的精细化描述。

3 数据生成方法

存量房屋分户分间数据获取与生成可依据实际情况决定。目前，大部分年代较新的建筑都存在二维的建筑设计图纸，部分新建建筑物直接采用建筑信息模型（BIM），而一些相对较老的建筑只存在纸质图纸，更老的建筑物有可能找不到任何图纸了。针对上述情况，存量房屋分户分间数据获取主要可以考虑采用如图5所示的技术途径实现。

如图5所示，对于存在BIM模型的建筑物，可以按照逐层投影得到二维的CAD电子图纸;而对纸质图纸，可以矢量化后加工得到二维CAD电子图纸，对电子CAD图纸可以通过自动抽取中心线的方式得到单线描述的二维分户分间几何信息;对于不存在BIM/CAD的存量房屋，可以通过实测的方式绘制分户分间图。此后，通过自动化跟踪每一户的细化使用空间信息，可以自动化划分权限子空间，最后通过人工输入属性信息，自动化生成分户分间数据库。

基于AutoCAD 2014，我们设计和开发了兼容三维和二维的南京市租赁房屋分户分间软件系统，系统支持从BIM、电子CAD、纸质CAD等多种方式生成租赁房屋的分户分间数据库，目前该软件已经被应用到南京市租赁房屋的日常管理中。该软件的部分界面及数据处理的部分结果如图6所示。

4 结论

在已有三维存量房屋分户分间模型及数据采集方法的基础上，针对三维模型数据获取成本和我国经济发展不平衡的现实矛盾，提出了二维的存量房屋分户分间房产管理模型，将原有的分层分户图细化到房间尺度，通过二维的点-线-面模型表达出分户分间模型的几何、拓扑关系，并明确必须支持的最小属性范围。基于此存量房屋分户分间模型，拓展原软件系统和数据采集方法，实现了存量房屋二三维模型的兼容。本文模型与数据采集方法可推广性好，有助于对存量房屋进行更精细化管理，确保城市可持续发展。

参考文献：

1.吴志恒.都市白领“群租”群体的居住类型与生产政治.华东师范大学.2012

2.周志宇.不動产登记房地数据整合建库技术要点研究.南方国土资源.2020.07

3.周良辰 王鹏翔 陈奔 等.房地一体化不动产三维数据模型研究.地球信息科学学报.2021.23（01）

作者简介：高翔、姚钟惠、朱妍，南京市房地产市场交易中心。

张小国，东南大学仪器科学与工程学院。