崔颖

【摘要】选取北京市朝阳区六家集中式长租公寓品牌进行实地调研，研究集中式长租公寓现状，并调研公寓内租户对公共区域的配置需求。最后总结调研样本与用户需求的配置匹配度，希望能够为今后集中式长租公寓的设计提供有效依据。

【关键词】集中式;长租公寓;公共服务区

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.003

1、研究背景

房屋租赁进入新的发展周期。随着国内经济体制和产业结构的调整和转型，政策开始鼓励建设无产权租赁住房。如今租房成为中国大城市青年群体的主要居住方式，长租公寓作为有效解决青年住房问题的得到了国家各种政策的支持。集中式长租公寓近年来蓬勃发展，作为快速发展的新型居住模式，也得到了越来越多青年群体的青睐，逐渐成为租房的重要选择。

随着时代的转变，青年群体生存压力与日俱增，现实原因导致这类群体无法短期内负担买房的费用，需要一定的租房过渡期。但租赁市场尚未完善，租住空间的居住面积、居住环境、卫生问题、合租矛盾、居住安全性等方面仍然存在很大的不足。傳统居住小区同时存在邻里关系冷漠、缺少沟通交流空间等社会问题。这也加剧了一线城市漂泊青年群体的孤独感与挫败感。

基于此类现象，在国家政策的引导下，针对青年群体的租赁住房开始涌现，依托不同的开发企业类型，集中式长租公寓正在占据租赁市场的一席之地。按照开发商性质分类，一般可以分为以国有企业开发建造的国企系如 “华润有巢”;以中介企业开发的中介系如“自如寓”;以大型房地产商开发建造的地产系如“万科泊寓”“龙湖冠寓”等;以及依托酒店开发的新型长租公寓如本文调研的“STEY服务公寓”。此类的长租公寓意图为青年群体提供舒适、安全的生活空间。然而由于市场监管系统还未完善，设计运营经验不足以及改造成本、拿地成本的制约等问题，当前市场上集中式长租公寓大多还缺乏对租户心理精神的关注。

2、实地调研

集中式长租公寓区别于传统居住区的最大区别在于其内部公共服务区。公共服务区一般不收取额外费用，是包含在房租内的配套服务。经调查研究发现公共服务区可以分为生活服务型及社交活动型，生活服务类的公共区域主要用于弥补租户套内缺少的功能类型，如洗衣机，厨房，就餐空间等基础生活所必要的功能，而社交活动型公共区域则以提高社区社交活力为目的，营造娱乐型场所及聚会休闲场所为主。集中式长租公寓往往通过构建社交活动型公区营造社区氛围以提升用户的粘性或建造生活服务型公区来减小套内面积从而降低建造成本，以低价吸引客户。另外有一部分长租公寓的公共活动区设置的面积很少，或功能配置十分单一，本文也将举例论述。

为了了解当前北京市集中式青年长租公寓设计现状，作者将北京市朝阳区选定为调查范围。调查样本主要从有较稳定品质的服务及装修配置的品牌中选择。在对朝阳区内集中式长租公寓品牌调研后经过对比分析，选择了地产系企业旭辉柚米寓、万科泊寓、龙湖冠寓，中介系企业链家自如寓以及酒店系服务公寓Stey五个品牌作为本次的调研对象。共选取六家门店进行实地调研，并对各门店的公共服务区基本信息进行整合分析，以了解目前集中式长租公寓发展现状。

2.1整体概况

通过初步调研整合可以看出目前市场主流户型多为一室开间及LOFT户型，套内面积在17-50㎡之间，其中20-38㎡之间的户型居多，公共区域面积多为200-300㎡，仅龙湖冠寓酒仙桥店的公共区域达到600㎡并额外拥有室外露台空间300㎡，通过表格可以发现公区面积和套型内面积大小并无直接关联，同时同一门店的房租金额与大多套型的面积及朝向有关联。

2.2公共区域配置

公共区域配置可以分为运动、工作学习、休闲、生活四大类。通过横向对比六家集中式长租公寓公共区域配置，结果如下：

运动区：六家长租公寓均以健身房形式提供运动区，望京阳光自如寓额外配备拳击厅，笔者在与管家交流了解到拳击厅位置是由之前的公共工作学习区改造而来。除自如寓之外其余五家门店均配备工作学习区。

休闲区：为满足休闲娱乐的需求，六家门店均配备影音室，龙湖冠寓的两家门店配备桌球区，STEY、万科泊寓、龙湖冠寓酒仙桥店配备简餐吧台来满足对于咖啡、饮料、酒品等的需求。仅龙湖冠寓酒仙桥店拥有室外露台，用以举办社区活动或租户小型聚会。

生活服务区：龙湖、万科、旭辉的四家门店有室内的售卖区，龙湖冠寓望京北路店为独立小超市形式，其余门店以自助售卖机模式售卖。STEY虽无售卖区，但服务区提供免费的咖啡及饮料矿泉水。公共厨房主要作为社区交流平台或补充无厨房的户型使用，STEY所有户型都配备专业厨房模块，仅在社区活动时使用。套内未配备洗衣机的门店均配备公共洗衣房。六家门店均配备会客区和快递存放区。

2.3、实例分析

以下将选取生活服务型公共区域：龙湖冠寓望京北路店（图1），社交活动型公共服务区：Stey服务公寓798店（图2），以及功能配置十分单一的望京阳光自如寓（图3）三家门店进行对比分析。

2.3.1、龙湖冠寓望京北路店

龙湖冠寓望京北路店，由于距离地铁较远，租户群体多为公寓周边公司的上班族，公共服务区集中分布在建筑首层。功能配置包括健身房，洗衣房，共享厨房，办公学习区，休闲座椅，售卖区六个板块。公寓内存在部分面积较小的内窗房，套内未配备洗衣机，公共洗衣房主要为了补充这部分房间缺失的洗衣功能。公寓全部房间均未配备专业厨房，公共厨房设置一是为了补充套内缺少的烹饪功能，另外也承担了社区公共聚会活动的功能，最多可容纳15人使用。与管家交流后得知公共厨房利用率很低，租户大多选择外卖等方式就餐，办公学习区面对墙体布置，在调研的6家公寓内，本案的办公学习区利用率最高，在对租户进行访谈后得知面对墙体单向布置桌椅私密感较强，更适合独处。而室内的桌子尺寸较小因此很多租户选择使用公共区域的桌椅办公休闲。而公区内的休闲座椅、吧台、台球桌都因为布置较为分散围合感较差，利用率极低。健身房设施简陋利用率也很低。公区内的小卖店属公寓自营，弥补了周边没有大型商超的缺陷，使用率较高。E3151E09-23D9-4F69-A62C-74E33E78D2AB

2.3.2、Stey服务公寓-798店

Stey服务公寓在所调研的六家公寓内空间活力最高，在200㎡内有限面积内却涵盖了极多的功能。共享厨房与用餐区结合布置，利用岛台联结了烹饪者与用餐人员的关系可同时容纳25人同时使用两空间，厨房可容纳十二人同时操作。吧台是共享厨房与休闲客厅之间的分隔区，以玻璃材质分隔，吧台桌面位置作推拉窗，既有效防止油烟也加强了厨房与休闲客厅之间的联系。休闲客厅内贴墙布置两组四人桌椅较为私密但也同中间的围合沙发区域有实现交流。同时投影幕布布置在四人座椅之间的墙面，兼顾影音区的功能。走道空间的休闲座椅与置物架结合设计，座椅空间为柜内洞口，可容纳单人蜷坐于内，可与休闲客厅与走道空间都有视线交流。洽谈空间比较密闭，以玻璃幕隔绝，视线比较通透但可隔绝声音。健身房配置与洗衣房均配备了较为专业的设备，利用率也很高。公寓套内均未配备洗衣机，但在洗衣房内布置了洗衣机烘干机及挂烫机。

2.3.3、望京阳光自如寓

望京阳光自如寓公共区域布置于负一层，一层建筑入口处布置前台空间，仅布置简单座椅用于接待临时访客。公共区域分为休息区、健身区、拳击厅、书吧/活动室四大区域，运动区域占用面积较大。书吧/活动室面积约20㎡但功能复合程度较高，兼顾活动室，书吧，影音室的功能，也有租客购买椭圆机放在此间内私人使用，但由于空间十分封闭，很少有租客单独进入使用，多半在租户组织的私人聚会时使用，利用率较低。健身房及拳击厅对租户免费使用，同时也对外收费开放，作为公寓盈利的来源。

3、需求度匹配

笔者在对公寓内租户进行走访调研后，得出租户对于公共区域配置的需求。通过对比调研对象的现有配置，期望能够对今后长租公寓公区配置提出针对性意见。

经过问卷及深入访谈，总结出租户对于娱乐类及学习办公类功能需求更高，其中60%的用户需要咖啡酒吧区域，需求度最高，生活类配置中对55%的用户对快递存放区有需求。公区需求度排序为：酒吧（咖啡）（60%）>快递存放区（55%）>工作学习区（37%）>会客区（36%）>影音室（30%）>公共厨房（25%）>售卖区（22%）=桌球区（22%）>洗衣房（16%）>室外露台（15%）>公共晾晒（10%）。结果显示大部分门店公共区域区配置与租客需求匹配度较高。其中STEY服务公寓匹配度最高，万科泊寓劲松店和龙湖冠酒仙桥店匹配度较高，其余三家在配置上仍有不足，有待改善。

4、结语

在租赁市场飞速发展以及青年居住需求生活方式改变的背景下，集中式长租公寓的配置亟需与时俱进，除了基本的生活需求，青年群体对于社交活动的需求使得对娱乐类的公区配置的需求与日俱增，希望在今后的集中式青年公寓的公共区域配置时相应完善。

参考文献：

[1]宮起舞.基于群体需求的青年公寓空间设计研究[D].山东建筑大学，2017.

[2]胡皖珍.高密度城市的青年公寓公共空间设计研究[D].深圳大学，2017.

[3]宋李民，张蔚琛，程正中.青年公寓建设运营问题研究[J].山西建筑，2015，41（34）：229-230.

[4]赵晓增，于博，李昱锋，等.对青年公寓建筑设计中交往空间的研究[J].居舍，2018：86-87.

[5]张珉.长租型青年公寓室内公共空间研究[D].山东：曲阜师范大学， 2017.E3151E09-23D9-4F69-A62C-74E33E78D2AB