陈浩 孙艺

摘 要：党的十九大提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一概念为住房租赁市场提供了前所未有的发展机遇。长租公寓更是迎来了行业快速发展的黄金时期，但总体发展情况并不完善。基于以上情况，文章对天津市的长租市场发展现状进行研究，为构建天津市良好的长租市场提供建议。

关键词：长租公寓;租赁市场;租售并举

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）11-0029-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.029

1 长租公寓概况及政策契机

长租公寓是指收集、更新、升级并提供多元化的公共空间分配和标准化物业服务的租赁公寓，租赁期超过几个月，这是房屋租赁的新模式。长租公寓是近几年房地产行业三级市场的一个新兴领域，又有“单身合租公寓”“白领公寓”之称，相对于酒店、民宿这类满足短期租赁需求的产品，长租公寓服务于中长期租赁需求，而区别于一般的农民房出租，其装修和家具家电配备更具标准化特征，以及产品发展更趋规模化，运营管理也更具科学现代化的特点。

之前普遍存在的租赁方式是业主把房子租给承租人，具有“市场化”“自发性”的特点，监管部门很难对双方的行为规范进行管理。长期出租公寓模式与“超市”模式相似，可以对各出租主体的信息进行收集和管理，在规范市场、稳定租赁关系等方面与传统租赁方式相比优势突出。理论上来说，通过提供便捷的管理服务，长租公寓可以根据不同人群的租赁倾向，有针对性地为其提供不同的户型产品，在住房资源利用效率和改善租户租赁体验方面发挥积极作用。此外，长期租赁公寓的开发也有利于政府对租赁行业实施监管。因此，长租公寓市场的健康发展是当前房地产行业新兴的重要一环，需要密切关注。 长租公寓重要政策时间线见表1。

2018年2月天津计划新增长期租赁住房2.8万套，有利好长租公寓发展新动向;2018年5月天津降低申请租房补贴门槛，加大了租金保障力度;2018年7月天津出台企业自持租赁住房管理新规;2018年11月天津要求机构和个人出租房网签备案，并且开展了住房租赁市场专项整治活动;2019年2月天津推行 “一城一策”，完善了房地产市场调控的常态长效机制，这些政策的提出都有利于长租公寓的推进与发展。

2 天津市长租公寓市场概况

正常的租售比一般界定为1∶200至1∶300，但天津市的租售比处于一个不正常的区间，人们对于这样的现象不够重视。2020年2月天津市新楼盘均价在19335元/平方米，二手房的均价为26041元/平方米，而平均租金为33.99元/月/平方米（数据来源：中国房价行情）。通过计算可得出天津市的新房租售比大约为1∶483，二手房的租售比大约为1∶651，明显低于正常范围，这样的租售比说明天津市的房价明显高于其本身价值，已经出现了泡沫。

改革开放以来，城市化进程急速加快，城市的人口直线上升，农村年轻人口大量流失，涌入城市，种种因素导致城市的住房需求日益增加。由于城市住房价格高居不下和各地“限购”政策限制等，许多人无法购买到合适的房产，租房就成为舍弃购房的诸多权益而满足居住需求的第一替代选择。随着推进租房发展相关政策的相继出台和居民收入水平的提高，城市流动人口对于租房的质量要求在不断提高，逐渐不满于传统的租赁方式，一系列原因使得长期租赁公寓受到国家政府和房地产业的青睐。

就目前市场状况来看，由于租售比的不正常，房屋租赁市场的利润很低。不少业主认为房屋出租成本较高，例如房屋出租后租户对房屋设施造成破坏，导致时间成本及经济成本的不必要增长，在房屋未出租时需要对其进行日常维护保养等都是成本的大幅度来源，除此之外，在与租客的交流与接触中对自身精力损耗等也是考虑因素，因此大部分户主将房屋进行出租的意愿并不强烈，而大部分选择将房屋出租的房东则是需要依靠租金来进行经济补贴的相对不富裕人群。而大部分选择租房居住的租户自然没有很强的经济能力，尤其是刚步入社会的人群，经济来源尚未稳定或经济实力相对微薄。当双方在进行房租租赁交易时，价格都是重要的考量因素，想要在这样的租赁市场中生存下来并获得相对的利润，企业仍需要设法解决困难。

中原地产前期顾问部高级分析师刘芳表示，2018年长租公寓在天津主要集中在市中心和产业聚集地，房屋數量大约在1000间，只占天津租赁市场极小一部分。据天津户口网2019年10月发布的文章可知，天津住宅集团曾表示2019年将努力储备公寓3000间，2020年在室内六区分别建立天住领寓连锁店。目前天住领寓已在河东区及东丽区分别开业。此外位于天津市区河北区YOU+天津金纬路社区也已经开业。由此可见，天津市的长租市场正处于上升期，尽管天津市长租公寓市场大部分品牌公寓仍处于亏损状态，成熟可复制的盈利模式还未形成，长租公寓市场发展并不完善，但相信其未来大有可为。

3 长租公寓租客意向调查

为了解天津长租公寓市场潜力、青年群体接纳度和青年人选择长租公寓的消费心理，笔者针对天津市居民基本情况、租房市场的客户需求进行问卷调查。通过对调查问卷数据的分析，发现以下几个问题。一是收回有效问卷中愿意租房的人群占80.32%;二是选择对于租房市场相关政策以及长租公寓了解程度超过一半的人了解程度不高，非常了解的人数不到1%;三是25%以上的人群对自己的租房经历并不满意;四是68.57%的租客最为看重签约合同手续是否齐全，另外有近70%的租客更看重治安情况;五是有74.29%的租客期待租房市场有明确的法律保护租赁者的租赁权益，71.43%的租客期待租房与买房一样享有更公平的社会资源，如教育和医疗等;六是42.86%的租客认为物业管理不好;七是租房时，租客最担心遇到的问题是房屋信息不准确，与实际情况差异过大和租期内租金频繁涨动，其次是房东克扣押金。

根据问卷调查反馈的数据可以得出以下结论：其一，房屋租赁市场依旧拥有很大的改进空间，潜在客户较多，80%的租户年龄在20～35岁，租房时间在6～12个月的租户占据了60%。大部分的长租公寓为6个月起租，也有部分公寓（有巢）为3个月起租，相对于传统的租房方式更加方便与灵活。长租公寓的潜在核心客户主要是18～35岁，工作尚未完全稳定的女性，其次是有短期租房需求的人群，如备考研究生或公务员的大四学生;其二，大部分人对于长租公寓的相关政策了解程度不高，政府除了在政策方面给予支持外，可以加大宣传力度;其三，政府可以一定程度上加大租户的社会资源配置，如发放一定补贴等。

4 天津长租市场现存问题

第一，天津租赁市场相关法律法规不完善，监管制度存在缺陷。同时，长租公寓的经营对企业内部管理系统要求较高，企业管理能力面临考验。因此，政府要加大对租赁政策的扶持力度，让天津长租公寓行业的发展有法可依，规范从业机构的准入和经营机制，制定出租住宅的装修和环保标准线，建立租客保护机制，设立一定时间段内的租金最高涨幅限制。

第二，优质房源获取难度大，成本高昂，盈利空间小，投资回收期长。盈利模式仍然是天津长租公寓企业最头疼的问题。同时，长租公寓运营商应科学思考如何建立适合自身发展的经营模式。

第三，“长租公寓+金融”模式尚未成熟。“租金贷”风险高，容易成为企业抢占市场、盲目扩张的工具。ABS和类REITs刚刚起步，未来风险敞口较大。因此，政府需完善REITs相关的法律法规，针对长租公寓类REITs在各方面进行明确的规定。尝试对REITs进行平层设计，突出股性，弱化债性，使投资者享有浮动的租金收益和资产增值收益。在现有法律制度和实践背景下，鼓励类REITs结构嵌套公募基金的方式，其阻力相对较小。投资者将所持公募基金份额在交易所上市交易，增加产品流动性，有利于长租公寓的盘活。提高房地产企业对于REITs持续运营的参与度，房企较专业的运营管理和投资物业成为REITs收益增长的重要因素。

第四，行业竞争激烈，同质化问题突出。政府需要对企业进行筛选，注重房源优质化和服务精细化，改变多而散的市场格局，具体来说，分散式长租公寓借助其本身投资体量小、方便精细化管理、投资回报率高等的优势将暂时拔得头筹，而集中式长租公寓的优势，诸如资本的充足支持、系统化的运营管理以及品牌效应，将会助力其走得更远。

5 结论与展望

天津市的长租公寓市场在政策的支持下拥有良好的发展前景，拥有十分巨大的客户群，但从发展状况来看，市场仍然处于起步阶段，市场机制并不完善。

租售并举及相关推进房屋租赁发展政策的相继落实为住房租赁市场的发展奠定了良好的基础，同时为长租市场的发展提供了参考和风向标，长租市场快速发展是政策导向，但如何在快速发展的同时保证行业的正规和市场的良好仍需探讨，作为新兴行业，必然会经历从不成熟走向成熟的过程。想要实现长租公寓的健康发展，需要政府-企业-客户三方的共同努力。结合我国的国情和经济现状，探索我国长期租赁公寓发展的新模式，构建良性循环、可持续发展的新市场格局是当前的重中之重，也是无法避免的过程。

随着新的集团进入社会，具有租房需求的人群数量不断上升，长租市场将迎来井喷式的发展和成长。与此同时，长租市场仍是需求导向的，长租公寓的价格、经营和服务占据租户选择取向的主导地位，但与此相对的是由于长租市场规模仍较小，同质化较为严重，很难对不同需求的租户提供相应的产品。除此之外，高评价的用户体验、完善的物业管理、与购房相应权益的同享等都是长租公寓需要考虑的方面，相信随着相关研究的不断推进和相关政策的不断完善出台都将促进天津市长租市场的成长，使其成为一个完善、成熟、健康的市场，在促进我国房产回归其居住本质，解决人民住房难题和帮助房地产行业进行转型等方面做出其应有的贡献。

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[基金项目]天津市市级大学生创新创业项目“租售并举政策下天津市长租公寓市场优化研究”（项目编号：202010069104）;2020年共青团中央“青少年发展研究”课题“青年群体社会分化背景下改善大中城市青年住房难问题的政策建议”（批准号：20YB035）。

[作者简介]陈浩（2000—）， 男， 汉族，新疆阿勒泰人，就读于天津商业大学公共管理学院;通讯作者：孙艺（1987—）， 女， 汉族，四川成都人，讲师，博士，研究方向：房地产策划与经营。