◎蒋万兴

一、研究背景

为了进一步解决城市中等偏下收入人群的住房困难问题，2009年政府工作报告首次提出“要积极发展公共租赁住房”这一住房保障方式，在此之后我国公租房进入大规模筹建阶段，国家和地方陆续出台政策，给予土地、税收、财政补助等优惠，鼓励政府、社会资本参与投资、建设、运营和管理公租房。在各级政府的大力推动下，各地建设筹集了数目庞大的公租房，建立起了多层次、多形式的公租房住房保障体系，极大满足了城市中低收入住房困难人群日益突出的基本住房需求。随着国家住房保障形势发展变化，2019年起中央停止从全国层面上对公租房建设资金的支持，只对全国71个大中城市新筹集公租房给予中央补助资金，从国家政策导向看，这意味着我国公租房的发展重点从加快房源供给逐步转向提高后期运营管理质量上。由于公租房后期运营管理跨度时间长、参与主体多、管理内容复杂等，且涉及到广大保障对象的住房利益，可以说做好后期运营管理不仅是公租房管理的重中之重，也是公租房发挥好住房保障职能的关键，越来越受到政府和民众的重视和关心。因此，研究、破解公租房后期运营管理面临的问题具有深远的意义。

二、公租房后期运营管理的概念界定

目前，各界对公租房后期运营管理概念仍存在分歧，有的认为应该从房屋建成后开始，有的则认为应从首次入住开始。为准确开展研究，本文公租房后期运营管理是指公租房在建设竣工验收后，经公租房管理部门按照有关的准入与分配标准分配给符合条件的保障对象，从保障对象入住开始，对已投入使用的公租房进行的动态进入与退出，租赁管理、物业管理、动态资格核查等。

三、公租房后期运营管理中存在的主要问题

（一）政策修订不及时

随着公租房交付使用，后期运营管理实践中陆续暴露出了许多前期没有预想到的新情况、新问题，然而部分政策规定却一直未根据公租房发展形势和实际管理需要及时进行修订更新完善，导致一些条款不符合实际而无法适用，同时一些工作事项又因没有政策依据而难以推进，后期运营管理工作时常陷入被动，迫切需要相关部门及时予以调整。此外，公租房保障制度相应的法律理论、法律制度发展与完善较为迟滞，目前执行的规定多为部门规章、地方性法规等，立法位阶较低，缺乏更高层面的立法来保障。

（二）运营管理缺乏统一标准

因后期运营管理模式、管理主体等各不相同，即使是同一地区，对后期运营管理机构、物业管理服务等尚未形成统一的服务标准和考核标准，而且运营管理机构总体面临人才短缺、专业性不强、服务水平不高、管理不规范等问题，致使公租房管理模式和质量千差万别，很大程度上影响了公租房标准化、规范化发展。

（三）价格调整机制不完善

部分公租房项目原来位置比较偏僻，配套的教育、医疗、交通、就业等生活生产设施相对薄弱，同时兼顾公租房的公共性、低收入人群支付和承受能力等因素，因而最初认定的房屋租金标准普遍较低。但随着当地经济社会发展和人民生活水平提高，很多公租房项目周边房屋市场租赁价格大幅上涨，配套设施也不断完善，现行的部分租金标准已经明显低于市场价格水平，同时低廉的租金收入也无法维持逐年增长运营管理成本，迫切需要进行适当调整。

（四）运营管理资金难以维持

一是房屋维修养护费用筹集困难，为了促进国有资产保值增值和保障对象的居住质量，必须对房屋及配套设施设备的后续使用、维修、更新、改造等持续投入资金，随着建筑使用年限增加，房屋老旧、设备老化等问题无可避免，各项维护成本逐年递增，特别是公租房中很大部分是高层住宅，电梯等机电设施设备维修养护成本较高，未来还需要投入大量人力、物力、财力维修养护。二是物业管理服务企业难以实现收支平衡，公租房小区物业管理服务价格标准普遍较低，加上物业服务费收缴率不高，物业管理机构资金得不到良性周转，部分甚至是入不敷出，只能勉强维持基本保卫、清洁秩序。

（五）房屋及配套商业设施闲置

公租房项目部分选址相对偏远、周边交通、医疗、教育、购物、就业等配套设施还不齐全，人们的日常生活、工作都存在不便，群众愿意申请配租和商户经营的积极性均不高，导致房屋及配套的商业设施较多处于闲置状态。另外，公租房保障制度要求配租的公租房户型与申请家庭保障人口数目必须匹配，如符合条件的单身（1人），一般情况下配租单间；符合条件的夫妻（2人），一般情况下配租一房一厅，从而导致一些户型配租需求不足、配租率低而闲置。此外，户型设计不合理、摇号分配不及时也是住房闲置的重要原因。

（六）退出机制不健全

一是违规取证难，由于缺乏个人收入统计信息和个人信用相关制度，部分租户对退出房屋的认可度不高，在家庭条件发生变化不再符合保障条件后，可能选择隐瞒而未按规定主动退出，运营管理单位很难及时发现，特别是家庭收入状况具有一定的动态性，统计准确性较差。二是清理退出难。部分不符合保障条件的租户不愿意搬离退出，反复劝说仍拒绝搬离，诉至地方法院亦不受理，清退工作受到了严重的阻碍。

四、国内外公租房后期运营管理经验

（一）完善的法律保障

英国颁发《住房法》将住房协会纳入社会保障体系，确立其法律地位；德国颁发了《租赁法》等法律，明确社会住房供给与管理；荷兰颁发《社会住房出租管理法案》，规范租赁住房建设、运营、管理等方面。我国香港特别行政区先后制定了《房屋条例》、《业务与租客条例》等法律法规，从立法上规定了住房保障适用对象、保障标准和水平、资金来源、运营管理机构、职责和惩戒办法等，同时制定了可操作性很强的实施细则。

（二）专业的管理机构

美国公租房设立了公共住房署和住房和城市发展部主管保障性住房的各项事宜；英国政府成立住房协会和住房公司专职负责社会住房建设、运营、转让。德国成立政府房地产公司和住房合作社对社会住房进行管理；新加坡设立专职机构——建屋局负责维护“组屋”日常运作，并由政府出资补贴。我国上海市委托运营管理公司对公租房租赁管理实施市场化运作；厦门市公租房使用管理和监管由房地局负责，租赁管理、物业管理分别由公租房中心和非经营性国有企业负责；重庆市公租房项目都设置了隶属国土房管局的管理中心，负责公租房运营管理事宜。

（三）严格的退出机制

香港特别行政区针对不同的公屋计划设立一系列严格的退出机制，比如长者安居乐住屋计划的老年人租户，户主或配偶去世后，需要重新申请准入条件，否则及时收回，此外，为鼓励条件改善的租户主动退出，给予一定额度的无息贷款和一定期限的安居还款补助金，有效减轻腾退压力。

（四）人性化的配套服务

厦门市推出“安居公舍”系列产品，包括公共厨房、公共洗衣房、贴心管家等，打造“安心居住、优质服务、共享空间、智慧管理”的公租房新社区。陕西将公共服务、社会管理及其平台下沉到公租房小区，组织教育、文化、医疗、养老、就业、健身等基本公共服务向小区延伸，设立办事机构，在小区开展公益活动，免费提供法院援助、文艺演出、心理疏导等服务。

（五）严格的惩罚机制

新加坡“组屋”的保障性受到法律的保护，违规申报和违规租售，可能面临六个月的监禁和高额罚款。我国香港特别行政区房屋署成立专责调查机构实行动态监督机制和严厉的惩罚措施，对虚报材料、违规入住的，立即终止租约，还可判罚款二万港币及六个月监禁。实质性的追究和惩罚机制，使违法违规成本加大，促使不符合条件租户退出，确保真正需要的群众享有公租房保障。

五、做好公租房后营运营管理的对策和建议

（一）建立更高层次的法律法规和完善制度体系

目前，我国关于公租房有关规定主要是住建部和地方的公共租赁住房管理办法，还没有颁布专门的法律对公租房相关主体行为进行规范，因而“骗租”、“赖租”、转租转借等违规行为屡禁不止，需要通过立法来规范公租房环境，不仅要加大惩处力度，增加违规成本，还要向社会公布违法人员名单，纳入征信系统，形成公租房领域自觉、诚实的良好氛围。出台加强公租房后期运营管理服务指导性文件，进一步明确和规范后期运营管理活动；制定公租房运营管理服务标准，统一规范租赁管理、物业服务、维修养护、信息化建设等标准；结合当地经济社会发展水平，承租家庭经济承受能力、地方财政能力等因素，制定科学合理的运营管理服务定价调价机制。建立租金担保机制和抵扣制度，实行工作单位担保机制，租户欠租半年以上的，可约定从其工资账户中直接扣减，对其他租户，如果缴纳了住房公积金的，直接从公积金账户中抵扣。

（二）推动公租房后期运营管理市场化

可采取政府购买服务方式，将入住和退出、信息采集、档案管理、租金收缴、维修养护、物业管理等事项纳入购买内容，明确服务标准和量化指标，加强绩效评价和结果运用，提高管理服务的质量和水平。对于配套商业设施可拓展信息发布渠道和公开招租平台，在做好价格评估认定的基础上，可委托市场中介机构进行公开招标，盘活闲置商业设施。

（三）加大公租房后续运营管理资金支持

地方财政给予公租房维修养护专项经费，发生的各项维护费用实行实报实销，确保房屋及附属设施设备及时维修养护；出台有关政策规定，对公租房物业管理服务进行补助，对物业管理服务企业的税费进行减免；地方政府或主管单位每年组织对公租房小区进行考核评比，对管理较好的项目进行一定货币奖励，以此来激发运营管理单位的工作热情和积极性。加大便民服务设施及活动的经费投入，不断完善电动车充电设施、宣传橱窗、体育健身活动场所、文化长廊、社区图书阅读室、便民志愿者服务站等公租房小区基础设施建设，组织开展送健康义诊服务、电梯安全培训、消防安全培训和应急灭火演练、影视作品展播等进小区，不断提升广大住户的获得感、幸福感、安全感。

（四）加强公租房后期运营管理信息化建设

完善集成租金收缴、租赁管理、房源管理、租户管理、档案信息管理等模块的公租房信息系统建设；建立联合审查机制，与民政局、不动产中心、社保中心、车管所等部门数据共享，强化联网数据比对，对承租家庭的收入、房产情况进行及时准确的核查，动态监测租户公租房配租资格；利用人脸识别、门禁系统、智能门锁等技术手段，加强公租房住用和租户管理。拓展租金收缴方式，利用微信、支付宝、银行卡自动划转等方式，提高租户缴纳租金的便利性；建立房源和租户信息数据库，利用大数据平台实施动态监控，通过水电气缴款情况、门禁系统、智能门锁等核查房屋使用情况，定期上门符合保障对象人口、住房和经济状况变化情况等。

（五）加强公租房后期运营管理监控力度

加强公租房运营管理人员业务培训、职业道德教育、法律法规教育和警示教育等，实行定期谈话制度，强化内部监督和管控；运营管理监督部门或行政主管部门定期对公租房的实际使用和管理情况进行检查和抽查，发现问题要求立即整改，并做好跟进；建立健全公租房运营管理绩效考核制度，提高公租房管理制度的强制性，促使运营管理主体不断提高服务质量。建立信息公示制度，通过一定方式定期公布运营管理情况，包括房源情况、服务标准、收费事项及标准等，接受社会各界的广泛监督。

（六）完善不符合保障条件承租家庭退出机制

对于入住后住房条件或经济条件发生改变不符合公租房配租条件又不愿意主动退出的，一方面以激励方式引导其主动退出，如提供经济适用房优先购买权、降低首付比例、购房补贴等。另一方面，对那些反复劝说仍拒不搬离公租房的承租家庭，可启动强制条款，向行政部门和司法部门申请强制清退。此外，以押金扣留、门禁失效等方式辅助退出，同时录入房产登记、银行税务、住房保障等互联网失信名单，并在居住地、单位、户口所在地等实行公示惩戒。值得注意的是，近年来公租房承租人群有老龄化的趋势，一些老人领取退休金后收入超标按规定应限期腾退房屋，但考虑到老年人病痛较多、医疗费用较高、在外租房困难等因素，本着人性化管理原则，可允许老人继续承租房屋过渡，同时按照市场租金标准收取租金。

六、结束语

公租房作为政府解决城市中低收入人群住房困难的过渡性解决方案，这一住房保障制度需要通过后期运营管理来保障和实现，可以说运营管理质量的好坏直接影响着公租房能否发挥好住房保障职能。因此，必须充分重视公租房后期运营管理过程中出现的问题，借鉴国内外经验做法，运用现代化的管理策略和手段，推进公租房后期运营管理标准化、规范化和人性化，促进国有资产发挥最大的效益，保障公租房管理服务良性发展，不断满足人民群众基本住房保障需求。